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中国奥园:与危机赛跑

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2022/01/17 21:07

新知达人, 中国奥园:与危机赛跑

进入四九天,地产行业上空仍然“暗雷滚滚”。 

这几天,原本获得喘息之机的中国奥园(03883.HK),风声又变得紧张起来。 

某公众号1月13日发了一则消息,称“某50强房企或将破产重组”,虽未指名道姓,但从字里行间对号入座,很多人猜说的是奥园。 

有地产锐观察投融资群的一位信托群友非常忧心,让红姐帮忙打听一下奥园的情况。汇总来的消息,奥园目前状况的确不乐观,美元债或将进行债务重组。

01

中金公司1月14日发表了一篇研报,对2021年地产信用债事件进行了回顾。其中提到违约房企共性特征之一为: 

业务激进扩张在行业顶部下行阶段,高度依赖外部融资,非标融资占比高。 奥园与蓝光、新力、福晟、泰禾一起,被列为具备此类特征的房企代表。 

熟悉奥园的业内人士对红姐表示,奥园目前的形势的确“非常严峻”,不仅表内负债偿还难,还有大量表外负债,“可能缓不过来了”。

 “早期奥园被做空是有依据的,现在只是兑现当初的做空事实罢了。” 该人士说。 

02

资料显示,2020年3月3日,一位自称“一个有良知的地产人”发布了一份中国奥园的做空报告,指控中国奥园存在“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”。 

新知达人, 中国奥园:与危机赛跑

来源于网络随后奥园通过媒体进行了回应,并在两天后发布公告驳斥了该做空报告。

但该匿名做空人士认为,奥园对外的解释和回复没有正面回应质疑,论据也站不住脚。 

彼时,地产行业的“雷声”还没有现在这么大,并且明股实债、美化财报是行业内的潜规则,自融也不是奥园的“专利”,因此在媒体舆论上并没有使奥园陷入负面漩涡。 

但今日看来,正是这些通行的潜规则,让一些房企迅速攀升进入千亿阵营,也是这些潜规则,让一些房企在紧缩调控之下走入了违约或者徘徊在违约边缘。 

03

关于奥园涉嫌明股实债的报道,百度一下有很多,迹象主要归结为:财报数据上,奥园一直存在少数股东权益和收益不匹配的问题。 

经济观察报2021年11月发表过一篇报道指出,从权益占比看,据各年财报,2014年-2016年,奥园少数股东权益占比分别为15%、29%和39%,2017年及以后一直保持在约60%。 

而从收益占比看,在2014-2020年7年间,奥园的少数股东收益占比一直低于20%,2021年上半年有所增加,至26.5%。 

也就是说,奥园少数股东长期处于高投入和低回报的状态(而母公司股东则相反,长时间低投入高回报),这被业内认为是存在明股实债的典型特征。 

04

关于“自融”的问题,2021年11月下旬,网易清流工作室也发表过一篇文章进行过拆解。 

报道指出,无论是奥园财富还是关联方,其发行的基金多以入股形式接手奥园旗下公司股权,至少部分基金对投资人做出了年化收益率承诺,意味着是债务性质,这或许形成了奥园庞大的表外负债。 

报道指出,奥园财富发售的产品,以奥园旗下基金公司为基金管理人,最终又投向奥园系的项目公司,可能涉嫌自融。 

公众号“乐债其中”2021年12月也发表了一篇文章《奥园60亿理财规模详细拆解》,指出与奥园相关的有3个融资平台——珠海鼎盛(间接参股)、奥园股权投资基金(全资子公司)、前海鸿星(奥园是其唯一客户),合计给奥园提供了近70亿资金。 

05

奥园的自救,不可谓不努力。 

2021年10月份起,标普、穆迪、惠誉等评级机构连续下调奥园评级,导致若干境外债触发了交叉违约条款。 

年11月份,奥园三只境内债获得展期,让奥园获得了喘息之机(详见:中国奥园:安全了吗?)。 

从11月开始,奥园开始积极处置资产自救,表态拟出售奥园健康部分股权,将广东奥园城市更新集团19.62%的股权质押给科学城(广州)城市更新集团,折价出售香港燕贻大厦部分物业,将奥园荔湾东塱村旧改项目的49%股权被转让给了世纪金源、拟处置境外4-5个项目…… 

对于逾期理财,奥园也给出了兑付方案,包括现金分期兑付、实物资产兑付,并承诺除合同约定本息坚决足额兑付,对于延期兑付的本金将按年6%利率向投资者支付逾期利息,表达了诚意。 

2021年12月初,奥园集团董事局主席郭梓文还喊出:“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。” 

06

然而,处置资产也不能速成,奥园的美元短债偿还压力却已近在眼前。 查询显示,2022年1月奥园有两笔美元债到期,规模合计6.88亿美元。目前奥园的美元债存续共有10只,本金总额为32.03亿美元。

新知达人, 中国奥园:与危机赛跑

有地产锐观察群友提供的消息,奥园美元债或将进入债务重组,方案已在路上。

但需要提示的是,此消息未经中国奥园证实,后续也可能会发生变化。

另外,据兴业证券1月6日发表的一篇研报统计,奥园的短债压力仅次于华夏、富力和恒大。

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其实,徘徊在雷区边缘的不只奥园一家。 

有券商研报指出,困境民营房企外部融资没有好转,楼市销售也还没有明显回暖,除了处置资产变现,有负面舆论的房企几乎没有其他有效回收现金流的途径。 

但即便困境房企愿意折价处置资产,也需要流程,需要时间,并不能立杆见影。 

也有业内小道传闻,某央企发行的并购票据并没有用于收购困境房企的项目,被疑“国资内循环”。 

奥园和那些同样游走在雷区边缘的房企们,接下来的命运会怎么样?尚需保持关注。

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