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答应我,这种房千万别买

海外置业政策 | 海外置业政策,资讯。 2022/01/15 21:08

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新知达人, 答应我,这种房千万别买

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新知达人, 答应我,这种房千万别买

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作者:子木
来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)


今日推荐报告: 2021年上半年楼市总结


昨天一位读者跟我哭诉,这两年投资买房,赔得弹尽粮绝。


老李是一位书法老师,前些年在天津开课外兴趣班,为人勤奋、头脑灵活,招生规模越来越大,有了钱以后害怕通胀吃钱,就跟着朋友买房。


因为天津限购,外地又不敢买,于是就把注意力转移到了商铺。


前前后后,老李总计购入5套商铺。


当别人都羡慕老李腰缠万贯的时候,只有他知道,早已身陷泥滩。


“现在出租很惨,只有一个商铺出租,而且是比去年便宜20%,其他几个无人问津,现在生意难做,人们都租不起了。也想过卖掉两套缓一缓,结果挂了一年根本没人问,总之,命不好,遇上了“疫情”。


悲上心头,老李还特地作诗一首:


“一笔一画数十载,一撇一捺被人宰。”


事实上,人生如一场修行,得意时“一日看尽长安花”,艰难时,“潦倒新停浊酒杯”。


大环境不好,影响的是所有人,而老李买房投资亏了,归根结底,就没搞明白“商铺”到底是怎么回事儿。


1

变数


这两年疫情对商铺的打击,的确非常惨烈。


拿2020年来说,国内(登记)吊销撤销的小店多达304万家。即便排除流动摊贩、网店,其中小店、店铺倒闭数量仍然有上百万。


在百万小店倒闭潮中,景区是最惨的,因为太过依赖游客,疫情一来,客源了了,直接断了现金流。


而社区里面,因为住户比较稳定,还勉强能维持,当然也分行业,这两年,倒闭最多的,是教育、健身和洗浴这些跟基础生活无必要关系的商铺。


这些小店,再小通常也得投资十几万,稍大点的得三五十万,繁华地段的店,加上压货、人工、仓储,一年得多赔个百八十万。


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图源于网络


这些钱在富裕家庭眼里不算什么,大不了关门大吉,回去搓麻将,但有的店,是一家人几十年攒下来的命根子,就靠每个月折腾几千块钱吃饭过活。


亏一两个月还能撑,但亏半年,就是要人命。前段时间,网上爆出,上海一姑娘,做网络直播,求财卖色,只是为了给奶茶店“续命”。


据统计,2020年疫情前,北京有14万辆滴滴,疫情后,这个数字是37万;全国新增的57万外卖骑手,其中20%都是店铺小老板。


聪明人心里清楚,虽然子木用的2020年的数据,但并不是讲的过去,而是现在和未来。


我们所有人都不知道“疫情”何时结束,下一站又在何处。


不幸中招的城市,损失最严重的就是这些小店小铺,这几天的西安,疫情肆虐过后,不知道有多少老板转身投入滴滴和外卖骑手。


总之,未入场的人,预期低落,看不到前景,而经历过的人,元气大伤,很多都没有再开店的心思了。


这时候肯定有人会跟我抬杠,“祸兮福兮,福兮祸兮”,商铺市场惨淡,难道不是抄底的最佳时机吗?


“万物投资看本质,未来潜力看趋势”,一句话,商铺短期疫情风险大,长期还得看“供需”。


2

泡沫


不知道大家有没有发现一个怪象:


早在疫情之间,楼下商铺就在一茬一茬被换掉,最后满大街都是药店、餐饮店、理发店和二手房中介门店。


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图源于网络


道理很简单,这些店铺要么是“时间商品”,要么是“服务商品”,是电商攻击范围之外的。


相关报告: 2020年上半年中国商铺租金指数研究报告


“电商兴起,线下凋零”,早在十几年前就开始了,最早是服装店大量倒闭,很多店铺老板撑到最后,含泪写下:“清仓特卖,马云所害”。


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图源于网络


后来,小到纽扣,大到挖掘机,都能从网上买到,昨天,就连隔壁72岁的王大妈都拦住我,笑眯眯地问,“能不能帮我砍一刀?”


放眼望去,这场滔天大水奔涌向前,从未回头,而疫情的出现,只不过让历史进程,再次加速。


5年前,谁都没想过,二手贩子能被电商直播扼杀,而街边小摊贩竟然被社区团购抢走了生意。


在疫情和电商的夹击中,关店潮势必愈演愈烈,“一铺养三代”彻底沦为笑谈。


需求衰退,然而供应却一路高歌。


我这几年在全国各地跑盘,发现除了一些大体量的综合体铺面,几乎每个楼盘或多或少的配有一部分底商,单层、双层都有,各个小区离得很近,很可能导致一条街都是商铺情况。


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但开发商们却对此,视而不见。


销售的时候,跟住宅业主说,此盘拥有几千平米的商业配套,买不了吃亏买不了上当。话音未落,转身又跟商铺买家宣传:


“黄金地段,流量稳定,千户业主,财源滚滚。”


生意场上,左右逢源,百利无一害。


然而事实上,刚需盘因为入住率高,能撑得起流量,但入住率较低的投资盘,商铺几乎无人问津,一片片在那里空着。


谁都没注意,在商品房库存高企的同时,底下还藏着一个巨大的泡沫。


3

砍一刀


数据显示,1999-2021年11月,全国商业营业用房新开工面积累计达32.28亿平方米,年均复合增速约为26.6%。


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如果按照均值100平米计算,20年时间,我们全国共造了3228万套商铺,数值惊人,相当于4个大北京房子总套数。


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事实上,大概从2017年年初开始,全国商铺销售面积就已经在一路下滑,并在第一轮疫情出现时期,跌到历史谷底。


短暂激增后,紧接着又在2021年4月开始继续新一轮极速下滑,连续8个月同比下降,跌入负值。


需求疲软,供给旺盛,二三四线城市形成巨大的商铺“堰塞湖”。


最典型的是湖南长沙,商铺库存已经达到434万平米,去化周期高达199个月,近16.6年。


高库存导致房价一路下跌,开发商从去年年底就开始打折降价,甚至推出5折甩货清仓。


还有三四线代表长春,截止2020年末,商铺库存308万平方,去化周期高达71.67个月,哪怕接下来再无新增供应,也得卖将近6年。


不单是长春的新区,即使是南关、朝阳这些发展多年的老区,也有大量商铺空置,上面贴满“旺铺转租”。


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高库存的地方不胜枚举,但和住宅市场一样,也出现两极分化:


一些城市开始“泄洪”,大规模打折放量,然而还有很多城市还在自欺欺人,玩命“绷着”。


前段时间我去呼和浩特调查,路边都是空置商铺,但我去打听价格,一个比一个高,租金还异常坚挺,开发商死活不降。


真是把“有价无市”这个词,演绎到了极致。


那边的开发商也很鸡贼,有的楼盘底商一个没卖,就挂上了牌匾,什么爱马仕、宝格丽、LV,世界大牌应有尽有……


朋友说,道理大家都懂,但价格就是不能降,因为每年周边村都有土豪上来买这东西,不管租出去租不出去。


张二麻子买了,朱三跨子眼红,也得来一套。因为他们还坚信“一铺养三代”,有铺子就是有面子,有面子就是有钱人。


前几年,铺子不愁租,因为当地产业不够,人们想创业只能“开店”,一波一波进,一茬一茬倒,后来疫情后,赔钱的人实在太多了,就没人再敢开店了。


而那些土豪们也被彻底套死在高岗上。


这篇文章推出后肯定会得罪很多人,但我要坚持写出来,唤醒那些被蒙蔽的购房者,“如果你是普通人,答应我,别买商铺”。


楼市买房,一定要谋时而动,顺势而为!


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