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成都,又跌了!

成都纯净房子 | 成都买房路上的指明灯! 2022/01/12 16:10

全文合计3266字,29图,预计阅读时间9分钟。

1月11日,“冰山指数”微信公众号发布最新一期“100城房价涨幅”:不出所料,成都又跌了。

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图源:冰山指数微信公众号

诚然,0.2%的环比降幅不算大,但要知道大环境在“止跌回暖”。

冰山指数监测的全部112个城市中,上周价格下挫的有98个,数量略微减少(之前两周都是99个),总体跌幅已连续8周收窄。厦门、泉州等价格甚至出现上扬,包括川内的德阳。

作为老大哥,成都的表现不尽人意。

再看市场活跃度:从去年春节后开始,一路波动下行,房价也连续数月“躺平”:

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成都二手房市场活跃指数&房价指数走势(图源:冰山大数找房)

放在更长的周期里看,现在跟18年“5.15”后相差无多:

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成都二手房市场活跃指数&房价指数走势(图源:冰山大数找房)

冰山指数准不准?他们采集的主要是挂牌价,样本和对真实市场的反映程度有待商榷,但从统计学意义上讲,我觉得是有参考价值的。

另外,中国房价行情网的数据也佐证了这一点:

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图源:中国房价行情网

几天前,不少自媒体还拿着成都12月的二手房数据鼓吹“成交井喷”、“逆市回暖”,显然情况并没有那么乐观。

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有粉丝要问:纯净房子你不是长年唱多吗,怎么变空军了?抱歉我们不唯空不唯多,只讲事实。

究竟咋回事,这就掰一掰——

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成都二手房起不来,因为没有成熟的存量市场

这个观点,我在 成都二手房,正在经历“至暗时刻 里已经说得很明白了:质量差,价格贵,导致多数买家不会将二手房作为优先考虑对象。

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例如2021年,上海新房成交810万㎡,二手房则卖了31万套,按80㎡一套算是2400余万㎡,差不多1:3。

北京新房成交6.28万套,二手房成交19.25万套,也是1:3左右。

即便是是遭遇政策“核打击”的深圳,二手房也卖了4万套,与新房的5.2万套相差不多。

而据乐居买房统计, 成都去年新房商品住宅成交189939套共计2346.75万㎡,二手住宅成交50170套,共484.45万㎡。

这差距,你品品。

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“新房癌”盛行的成都,远未形成一线城市那样成熟的存量市场,所以一旦行业遇冷,二手房便迅速降温,行情好时它也是后知后觉,跟着新房“轮动”。

“所见即所得”的二手房为何不讨喜?除了遍地“剪刀差”和品相问题,还有一个重要原因。

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新盘天量供应,对二手形成全面压制

我在 大清仓!楼市年末再现“出货潮”,买房人该进场了吗? 里提过,这里再拉出中原地产的图:去年自7月开始,成都新房市场都是“供过于求”的。

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图源:中原地产

打开住建蓉e办网站一数:仅仅刚过去的12月,大成都就新发了190多张预售证。

据中原地产统计, 以去年11月为例,全市新房新增供应182.62万㎡,认购量却只有119.98万㎡,需求缺口超过60万㎡。

截止11月底,成都商品住宅预售存量面积2443.52万㎡,达到近一年来峰值,去化周期达12.9个月。

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图源:中原地产

大蓉县跟上海、深圳等不一样,建成区面积1286.2平方公里,在市域面积中占比不到十分之一,还有广阔“希望的田野”。

比如今天搞个开发区、明天挖个湖,土地出都出不过来。品质更好、价格更优的新盘尚且供应过剩卖不动,若非学区需求或对“成熟板块”有执念,谁愿意看二手呢?

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所以 二手房最大的对手盘不是同胞,而是相邻区域或相似总价段的新房。后者由于潜在供应量巨大,会对前者形成全面压制。

这才是成都存量市场的“阿喀琉斯之踵”。

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二手房一日不回暖,城市资产价值就没法“进阶”

与二手房的“跌跌不休”不同,成都新房价格走出一条稳中有升的曲线,虽然供大于求,成交数据绝对算不得惨淡。

那么是否可以抛开二手——新盘稳则楼市稳,城市资产价值就能水涨船高?

错,因为二手市场的价格才是“真正的”价格。申明下以上观点非原创,不只一家自媒体或“房V”早有专论,我只是转述。

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新盘有漂亮的销售中心,有花枝招展的售姐和样板间,还有画在楼书上的大饼……很多时候人们买单的是氛围是情绪,而非跟看二手房一样“眼见为实”。

再加上限价这个政策因素,新房交易展现出的只是一个数字,不是真实价值。 你的不动产到底值多少,还得放在存量市场去“近身肉搏”。

比如绿地·锦天府的高层,刚出来时售价就高达1.8万元/平,后来二手市价一度跌到万元上下。再如望今缘,十年前就卖3万一平,现在法拍成交价不足2万。

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我之前说贝壳下架成交价格后二手以新房为锚,其实归根结底, 二手房才是城市资产的价值基础。 哪怕新开的楼盘卖到8万一平,代表的只是自己,而麓湖卖8万,它就真的值这个价。

所以别光盯着新房——二手一日不回暖,楼市就一日不得脱离低谷:新盘数据再好看,赚钱的都只是开发商、地方ZF而不是购房者,城市价值也不会因此再上台阶。

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分化,才是宇宙的尽头

市场会一直冷下去吗?当然不会。政策吹风+制度松绑,春天的气息已经很明显。

不过,“回暖”这个词绝非放诸四海皆准,分化才是“宇宙尽头”。因为各方信息都显示,楼市的结构性变化正在发生。

上贝壳随便一搜,成都二手房挂牌量超过14万套,很唬人不是?

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然而我们加上“三室及以上”、“有电梯”、“房龄10年以内”等条件后,剩下的并不多。去年成都二手房卖了5万套,贝壳这1.8万套真不够看。

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意味着什么?存量房基数固然不小,但若你对居住条件稍有要求,会发现只有少数下得去手。

再看中国房价行情网的数据:成都二手市场上,1.2万元/平及以下的价格段房源大多供过于求,以上价格段的房源却基本供不应求。

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徐远教授说房价=未来租金流的贴现率,租金方面以50元/月·㎡为分界线,成都同样出现了泾渭分明的两个阵营。

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低价房不好卖,高价房不够卖,反映的正是市场的分化:由于房价往往与地段、品质呈现正向相关,翻译过来就是“差房无人看,好房抢破头”。

“城市战争”公众号统计了2021年的豪宅成交情况:无论在1000万+、3000万+还是5000万+市场,成都都没能排进前十(重庆武汉合肥在列)。改善乃至高端置业供应缺失,与“新一线领头羊”的身份似乎不太匹配。

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图源:城市战争微信公众号

另一方面,是城市能级与居民收入、生活水平的不断提升。当越来越强的购买力遇上结构失衡的市场,会发生什么?

答案是 :弱者恒弱,强者恒强。 好房子特别是又好又贵的房子反倒不愁卖,刚丝房、偏僻房则鲜有问津。

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昨天有条新闻:住建部住房保障司负责人潘伟表示将扩大保障性租赁住房供给,“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增650万套(间)。

而成都在去年8月就发了文件, 计划在未来5年筹集建设保障性租赁住房25万套(间),其中21年就有6万套。

25万套什么概念?相当于全市二手房5年的成交量。体量庞大的保障租赁房、经适房乃至共有产权房陆续入市,对存量市场是个不小冲击。

当然上游房源不会受影响, 中下游房源就难了,交易周期会更长、难度会更大,甚至会发生价值缩水。 比如你手上二环无学区的老破、视高的高位站岗房以及非核心区域的非豪华公寓,都将变成“传家宝”。

这,就是分化的具体演绎。

因为政策变化、经济发展乃至城市进阶的内在需要,楼市一定会走向复苏,并且以二手房的回暖为最终信号。 但这一次不是谁都能上天, 只有品质过硬、迎合未来需求的房子可以穿越周期、历久弥新。

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