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许小乐:坚持机构化方向,加快发展长租房市场

贝壳研究院 | 始于数据、忠于数据 2022/01/08 10:20

 

新知达人, 许小乐:坚持机构化方向,加快发展长租房市场

中央经济工作会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。长租房从“规范发展”到今年“加快发展”,表明发展方向已经确定,预计今年会有相关政策文件出台。为什么我们要发展长租房?长租房和保障性租赁住房是什么关系?我国发展长租房的主要抓手是什么?如何发展长租房市场?

新知达人, 许小乐:坚持机构化方向,加快发展长租房市场

本文作者

许小乐

贝壳研究院首席市场分析师

1

// 为什么要发展长租房?

住房租赁发展成熟的一个标志是租客能在一个住房内长期稳定居住生活,与社区融合共生。顾名思义,长租房是可提供长期租赁的房源,是与租期不稳相对应的。

根据贝壳研究院统计,我国住房租赁周期较短,租客在一个住房内平均租住时间长度仅有8个月左右,而德国的平均租赁周期长达11年,日本的平均租赁周期为5.2年,英国的平均租赁周期为2.5年。我认为长租房的可租租期至少要超过3年。

从居民选择层面,长租房应当是一个大概念,从供给主体来分,包括保障性租赁住房和市场化长租房两类。保障性和市场化的相同点是出租期限都在3年以上,不同点主要是在房源筹集、租赁对象、户型面积产品标准、租金水平、优惠政策这5个方面,保障性租赁住房政府介入的程度更高。保障性租赁住房主要通过新建和改建来筹集房源,一般为集中式的,面向无房新市民和青年人,以70平方米以下的小户型为主,租金水平低于市场水平。而市场化长租房主要面向所有房源,既有分散式的,也有集中式的,面向所有城镇居民,户型不受限制,实行市场化租金。可以简单化理解,保障性租赁住房是一类受政府政策支持的长租房。

住房租赁具有准公共产品属性,解决部分群体基本住房困难问题,有利于促进职住平衡,从而提升城市运营效率,具有非常明显的正外部性。住房租赁市场收益低,市场化企业缺乏动力投资,需要政府采取准公共产品的方式,如进行财政补贴、税收减免等,引导市场提供供给。因此,住房租赁都需要政策予以支持。

差别是,保障性租赁住房面向的是政府对特定人群提供的住房保障,政策的介入程度更深一些。比如,对开发企业提供一定的补贴和税收减免,受到补贴的开发企业按约定限定未来租金水平和涨幅,起到降低租房成本的作用。

我国的新市民群体就有2亿人,租赁需求还将继续扩大。这么大规模的长租房需求全部由政府保障兜底,长期看各级财政难以承受。从实际看,市场化租赁住房实际上已经占到居民租赁90%以上,是解决租赁问题的主力军,发展租赁更要充分发挥市场化长租房的价值。

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2

// 为什么要坚持机构化?

尽管2019年以来长租公寓企业出现了较大的经营风险,但我认为主要还是因为相关融资方式没有跟得上,并不代表机构化租赁的方向错误。

要理解机构化长租房的意义,首先要理解,为什么我国的租赁租期长不了?

租客调研发现,租期短且不稳定,除了租客自身的流动性强之外,在供给端主要有三个方面的原因:

第一,住房品质差,难以满足长期居住的需求。新一代年轻群体对居住品质的要求越来越高,安全、独立、审美需求高。但我国租赁住房主要来自于老旧房屋,房屋厨卫设施、公共配套比较差、装修过时,房东没有改造装修的能力,甚至不及时履行维修义务,租客不得不经常寻找更适合的房源。

第二,租金不稳定,难以形成长期稳定预期。在高度分散的C2C的市场中,房东具有较强的市场定价权,甚至随意涨租金,不愿签订长期租约。大城市的新市民、年轻人等租赁住房需求的主力军普遍收入偏低,对于租金的敏感度较高,在房东涨租金下不得不频繁换租。

第三,关系不稳定,租客合法权利得不到保护。在C2C的市场中,房东不向政府登记备案,不遵守租赁管理要求,利用自身强势地位,侵害租客利益,如随意涨租金、随意中断租约等,使租客被迫换租。此外,我国租赁住房大多是按照家庭居住需求设计的户型,在合租时,公共区域、噪音等经常引发租客之间矛盾冲突得不到妥善解决,导致租客频繁更换。

比较发现,租赁关系比较稳定、租期较长的国家的机构化率都比较高。美国由专业机构持有运营和机构托管的房源占比为54.7%,英国为66%,德国为48%,日本为83%。

国外机构化率高,一方面是其住房供应主体多元,在政策引导下,大量开发企业甚至社会协会组织参与住房建设和运营,奠定了B2C的运营基础;另一方面,业主对资产管理的需求以及租客对标准服务的需求提升,催生了大量机构参与市场,形成了C2B2C的市场格局。随着人们收入水平的提高,将更加注重租住的品质和服务体验,租赁市场化、机构化发展将成为租赁市场的主要趋势。

机构化参与度高,能够通过产品设计和改造改善了房客错配矛盾,通过标准化服务提升居住品质,通过标准和合同和管理提升了市场秩序。并且,由于机构的参与,政府市场监管的成本也大为降低,政府能够通过政策影响机构提高社会住房保障能力。

相对而言,我国机构化渗透率不足,发展不充分。据粗略估算,我国机构持有管理运营在总市场中的比例不到5%,一线核心城市机构化率也不到20%。个人散租为主的市场中,法律约束和行政监管的难度大,市场缺乏相应的标准和服务,租客满意程度较低,租赁关系不稳、租期短的问题突出。

与个人或“二房东”租赁相比,专业化的租赁机构才能满足数量庞大、安全规范、较高品质的租赁服务需求,才能有效盘活存量资源、提高住房循环再利用水平,才能构建租金平稳、租期较长的稳定租赁关系。

因此,发展长租房市场,首先要解决住房租赁市场分散的问题,将租赁住房供给主体由游离监管之外的散户转变为纳入监管规范运营的租赁机构。

我们认为长租房需要强调通过机构运营的方式。无论企业还是私人业主作为房源提供者,都需要以机构运营的方式提供。机构化运营可以是自持运营、包租或者轻托管模式,运营机构按照市场需求进行调节,必须及时备案登记,满足政府各项监管要求。

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3

// 如何推进机构化长租房?

我国机构化率不高具有历史原因和现实原因。1998年房改以来我国住房供应“重购轻租”,形成了一条土地出让-开发销售的路径,几乎没有专门的开发持有运营,绝大多数租赁房源都是来自于个人。近年来,在国家大力鼓励机构化、专业化运营下,机构化率有所提高,但仍然处在较低的位置。

从现实看,租售比长期系统性偏低是制约机构化的根本原因。在房价资产化的背景下,租金回报率很低,大城市不到2%。房企建设持有运营的增量模式,面临拿地成本高、运营成本高、投资回报低等问题。基于存量改造包租模式成本高、回报低、融资难。包租模式下企业无资产可抵押,无法通过抵押担保方式募集资金。企业依靠长周期预收资金作为主要资金来源,部分企业通过“高收低出”“长收短付”沉淀资金进行扩张,甚至通过诱导租客签订“租金贷”的方式获得扩张资金,形成了巨大的风险。集中式租赁公寓主要是对存量商业、办公、厂房建设房源的改造,但同样面临改造成本高的问题,再加上原有商业办公类物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面不能符合居住标准,改造后物业难以通过验收,这些项目推进缓慢。

发展机构化要处理好几对关系:

一是增量建设与存量盘活的关系。由于土地成本高、租金回报率低,新建租赁住房需要大量的补贴,大城市可供建设租赁的土地数量也不会太多,位置一般都相对偏远。但另一方面,我国城镇房屋自有率超过85%,户均套数超过1.1套,到目前城镇存量住房大概累计超过300亿平方米,意味着可以通过存量住房资源实现有效供给。租房者租赁需求中最重要的两项是通勤距离和租金,大多数人更希望在可支付下选择离工作地点更近的位置。

二是要把握好租与购之间的关系。从发达国家的经验看,租赁市场80%的房源最终来自于个人。“租购并举”,关键在“并”,不能简单割裂两者的联系,更不是牺牲“购”以发展“租”,两者不是此消彼长的替代关系,而是相互联系、相互支撑的关系。只有鼓励正常的改善或换购需求,才能腾挪出更多的租赁房源,只有“购”的需求得到合理满足,“租”的房源才能充分。

三是要把握好政府与市场的关系。发展长租房市场要尊重市场规律,政府应当赋能市场、建立规范标准,激发市场的积极性来实现目标,不是大包大揽代替市场。

针对机构化发展存在的障碍,政府应当承担积极有为的责任:第一,降低土地成本,提高资本收益,提高企业建设持有租赁的参与度。地方政府在每年的供地计划中要单独列出租赁住房建设用地的额度,企业可采用“年租”的方式支付地价。可试点“先租后售”的方式,允许开发企业在持有运营一定年限之后向市场整体转让出售。第二,推动商改租、工改租,明确改造审批流程,单列租赁住房标准。明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则,简化变更手续,建立多部门联合审批机制。单列租赁住房的建设、运营及评价标准。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。明确“商改租”项目的现行消防规范体系,统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准。第三,建立机构信用制度,加强机构信用管理。建立住房租赁行业的信用体系,通过政府建设的住房租赁管理服务平台,加强对住房租赁企业及从业人员等市场主体的信用管理,制定符合租赁企业运营特点的信用评价办法,将机构的信用评价机制与信贷、补贴等因素挂钩,形成信用体系的激励及惩戒机制,通过信用体系加强行业监管的制度化建设。

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