新知一下
海量新知
6 0 8 2 1 8 8

遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

楼市资本论 | 让每个人住的有尊严 2021/12/07 19:41

10月以来,随着花样年、当代置业等房企美元债违约,境内债券展期等风险事件频发,中资房企股票市场犹如惊弓之鸟,稍有风吹草动便跌跌不休。

三大国际评级机构惠誉、标普、穆迪也本着“宁可误杀,不能放过”的谨慎原则,大面积下调房企评级。截至10月19日,穆迪、惠誉和标普下调内房企的评级,已经超过100次,创下历史之最。

仅10月18日一天,在穆迪的“机关枪”扫射之下,就有十余家内房企的评级或展望遭遇下调。楼市资本论注意到,包含业绩稳健的祥生控股及经营情况改善的中南建设等房企在内,或是被牵连“误杀”。

遭遇资本市场各种非理性风波后,祥生控股没有做无谓辩驳,而是于11月初提前回购间接附属公司2022年到期优先票据。12月初,祥生控股发布业绩公告,前11月合约销售总额(包括联合营公司),即权益销售额约为738.2亿元,归属其合约建筑面积约为544万平米,保持稳健成长。

正如老子在《道德经》说过:“夫唯不争,故天下莫能与之争。”在楼市资本论看来,以祥生控股为代表的部分房企,身处风波却依旧从容淡定,从稳健的业绩到积极回购票据,在争与不争间,犹如清风徐来,值得行业借鉴。

【一】行业陷入信任危机

不知大家想没想过,当下行业和房企最大的风险敞口在哪?

政策调控?显然不是。谁都知道,只有在挤去前几年地产金融化泡沫后,行业才能实现持续平稳发展。

去杠杆压力?也不是。尽管过程痛苦,但大多在房企可控范围内。

在楼市资本论看来,市场调整期最大也是最不确定的风险敞口,正来自偏爱锦上添花、绝不雪中送炭和谣言满天飞的资本市场。其中,近期已被高层及证监会点名要惩治的“黑嘴”们尤为值得警惕,他们利用信息差混淆视听,甚至不惜编造谣言以谋取超额利益,产生了强大的外部负效应,让资本市场污名化的同时,正动摇乃至摧毁对企业和市场的信心。

比如,日前,某正常兑付的房企,就因陷入“与陆家嘴信托谈延期”的谣言,遭遇了资本市场的“股债双杀”。尽管房企很快召集投资者会议澄清,但伤害已经造成。

新知达人, 遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

楼市资本论认为,当下资本市场的风声鹤唳,也说明市场对于行业和房企进入新常态尚未有做好准备;无论是内心还是认知维度的重构上,大多数仍属于趋势投机者,而非价值投资者。

房企评级的下调正是一例。

自9月份到现在一连串债务违约事件以来,仅两个半月,穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构就对中国房企做出了142次调整评级和展望的动作(包括对某一家房企重复调整评级的次数),其中评级和展望被下调的比例高达74.6%,累计有106次。

这一数字完全超过了2020年全年的调整次数,直接创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。

要知道,在挤出房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中,个别企业出现债务违约正在成为行业发展新的考验。评级机构对相关企业的评级状况进行重新评估也是正常的。令人不解的是,有些公司评级刚被调整过,但是这些公司的状况并无明显变化,甚至经营和财务数据还有改善,评级机构这时下调评级,就不能不让人质疑其背后动机。

对此,亚布力智库研究员武亮也表示,对房地产行业悲观情绪的过度发酵是下调评级的主要问题,受整体趋势拖累,部分发展良好的房企也惨遭误伤。

新知达人, 遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

对于房地产行业陷入信心危机的“多米诺骨牌”效应,也已传导到了二级市场。根据Wind金融终端,2019-2020年底和2021年至今,港股市场房地产开发板块的总市值分别为30275.73亿元、24163.46亿元和18308.38亿元,呈现逐年走低态势。

对比疫情暴发前的2019年底,如今房地产开发板块的整体市值已经跌去39.53%。

事实上,目前行业整体风险是可控的,待个别房企风险出清之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,对经营稳健、杠杆结构健康的房企将形成利好。

信心比黄金重要。楼市资本论认为,这句资本市场的名言没错,但一定是针对有真实实力的房企。

【二】“不争”:房地产“三稳”基调重构信心

中国房地产行业如何才能稳预期,重建市场信心?

楼市资本论注意到,监管部门、房企和有远见的资本都在积极行动。

新知达人, 遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

1.高层定调“稳地价、稳房价、稳预期”

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家房企表示有计划在银行间市场注册发行债务融资工具,进一步传递出房企境内发债融资松动的信号。

事实上,近来,官方频频喊话“维护房地产市场的健康发展”、“房贷供求关系将回归正常”、“要增加城乡居民住房等各类财产性收入”等等,为地产行业调控总基调“稳地价、稳房价、稳预期”护航,也为楼市注入信心,并房地产长期向好发展提供保障。

2.外资大举买入房企债券

除了消息层面外,不少外资机构近期正在大举买入中国房企债券。

比如,最了解中国的外资投资银行高盛,就在金融时报采访时表示,在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加投资资产。

此外,美国不良资产投资公司Marathon Asset(马拉松资本)、全球最大的资产管理公司贝莱德以及汇丰资管、瑞银资管也在持续加仓中国房企债券,并坚信存在绝对机会。

3.房企密集回购债券

房企们也在积极行动,密集回购债券,即为展现实力和态度,也为打消疑虑、反击谣言。

2021年下半年以来,至少18家房企陆续实行境外债回购举动。

如11月4日,祥生控股就发布购回优先票据公告。截至公告日,公司已于公开市场进行回购间接附属公司合计845万美元的2022年票据,占票据发行本金总额约2.82%。祥生控股还表示,公司将继续监察市场状况及其财务架构,并可能于适当时候进一步购回优先票据。

楼市资本论认为,一方面这体现出祥生控股大股东的诚意和担当,及对当下市场环境和投资者行为的理解。另一方面,也反映出公司具备良好的偿债能力,财务健康。

事实上,回溯年中报可以发现,祥生控股高度注重公司的财务基本盘;“三道红线”中两项指标,都在今年上半年成功“转绿”,财务安全性再度提升。

新知达人, 遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

此外,祥生控股上半年的现金及银行结余总额达到273.2亿元,较去年末增长12.4%,体现出较强的风险抵御能力。

在楼市资本论看来,对于房企而言,当下成长性和赚钱能力,其实已居于次要位置,有没有过冬能力、有没有活下去的强烈意愿、对投资者负责任的态度,才是最该关注的。

【三】“争”:前11月全国房产销售创新高

克尔瑞数据显示,全国房地产市场前11月,百强房企销售额达到10.08万亿,同比增长1.4%,仍然创下历史新高。在整体依然向上的氛围里,不仅有上市房企面对宏观面向好表现出的“不争”,还有个体房企积极主动的“争”。

在楼市资本论看来,从容应对资本市场信任危机的祥生控股,其底气就在于对产品力、土储布局的战略之“争”。

自2020年祥生控股最终确立樾系、府系、云境系、TOP系四条产品线,实现"全周期、全地域、全龄段"的产品覆盖后,精益求精,于2021年再次拿出府系和云境系,进行品牌IP化打造,已收获来自客户真金白银的认可。

据祥生控股11月份业绩公告,销售54.56亿元,相比9月、10月的33.67亿元、40.82亿元,已实现连续两月增长。前11个月,归属祥生控股集团合约销售总额(包括联合营公司),即权益销售额约为738.2亿元,表现稳健。

另外,从祥生控股的土储布局来看,楼市资本论认为其城市选择和做熟做透两大策略,都成为其搭配产品力持续提升未来业绩增长的倚靠。

截至2021年中期,祥生控股集团总土地储备2295万平方米。从土储面积看,祥生地产位于浙江省的土储占比最高为50.5%,其次为泛长三角区域占到36.9%,其他具有高增长潜力的城市占到12.6%。

新知达人, 遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

这与其早先的布局比较,已有变化,更向着其目标的“442”格局靠拢,即浙江省与泛长三角区域土储分别占土储总量的40%,“X”潜力城市布局占总量的20%。

中国城市群研究中心研究员马可表示,尽管外界对于对于祥生三四线城市布局时有诟病,但是摊开地图就会发现,祥生布局的主要城市多是绍兴、宁波、南通、衢州、济宁等GDP总量高的经济发达城市,很难一概以三、四线城市而论,且均属于购买力较强的城市与区域。

新知达人, 遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

值得关注的是,尽管祥生控股集团正在面临上市后资本市场的考验,但其项目层面均保持较正常运作与进度。据悉,11月25日祥生杭州云湖城项目一期部分,就已提前5个月的时间,提前进入交付阶段。此外,其位于安徽宣城的云境系试点项目“宣城·云境”也将迎来提前交付。

对于近期境外评级机构对祥生控股集团作出的评级调成,祥生方面则表态称:对于境外机构基于行业整体性因素进行的评级调整,公司表示尊重。未来,祥生控股集团会继续坚持提升销售及回款、优化负债结构、提升安全边际以应对行业出现的波动,确保稳健可持续的发展。

目前行业处在巨变期,反应最为敏感的资本市场,自然免不了受到各种负面舆论的影响而产生波动。大浪淘沙后就是新启航,行业将会更加有序、健康,活下来的企业也必将走得更远。

在楼市资本论看来,以祥生控股为代表的长久为功、稳健发展的房企们,仍有一番更广阔的天地。

更多“楼市”相关内容

更多“楼市”相关内容

新知精选

更多新知精选