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朱孟依“传位”

地产k线 | 专注地产上市公司解析 2020/01/14 10:32

乐居财经 曾树佳 发自广州

“我只是用自己才听得见的声音喃喃地说着,爸,不用害怕。你老了,现在是我牵着你的手往前走了。”14年前,处于学生时代的朱桔榕,目睹父亲朱孟依辛苦操劳,她内心便萌生了帮父亲分忧的念头。

不过,彼时的她,仅仅是出于一个女儿对父亲的爱;如今,她已走到了接班的这一天,成为合生创展这艘大船的新“船长”。

1月13日,合生创展集团有限公司发布公告宣布,朱孟依辞任公司的董事会主席及执行董事职务;而他的女儿,朱桔榕获委任为董事会主席,自2020年1月10日起生效。

合生创展于公告中表示,朱孟依决定辞任主席之职,是因其考虑到经过多年发展,公司的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定,现在已是其退出董事会的适当时机。此后,他还会以公司的战略规划顾问的身份,给予集团支持和意见。

从合生的实习生,到如今的董事会主席,十余年的时光,朱桔榕逐渐成熟。

朱孟依“交班”

与大多数白手起家的创业者一样,朱孟依的财富积累,也是一个时间沉淀的过程。

80年代初,商品经济蓬勃兴起,而在广大的乡镇市场,流动摊贩越来越多,广东丰顺也不例外。彼时的朱孟依正在县上做包工头,当他看到这样一番场景,随即萌生了与政府共同建设商业街、强化管理的念头。

此后,他的想法得以实现,商业街建成后,政府收租金、他只取提成。就这样,朱孟依以敏锐的嗅觉捕捉到了商机,赚到了人生“第一桶金”。

有了资金的加持,朱孟依“敢想敢干”的性格特质逐渐显现。他与其兄朱拉伊一起,投身于房地产领域,成为地产开发商,随后辗转香港,获得了香港永久居住资格。

1992年,朱孟依在香港创办了合生创展,接着又以港商的身份回到内地,在广州成立珠江投资。随后,他囤地卖楼,在广州推出了华景新城、暨南花园、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华南新城等将近20个住宅大盘。

朱孟依创业的车轮辘辘前行,地产的版图也逐步浮现,而他自己也忙得不可开交。1989年出生的朱桔榕,虽然备受父亲宠爱,但在她的回忆中,其与父亲朱孟依相处的时间并不多。

学生时代,朱桔榕在一篇作文中写道:“我和爸爸相处的时间是少之又少,大概在这18年里,即使是再加上在妈妈肚子的那10个月,一起的时间不会多过一年,并且大多都是家族聚会之类的人头涌涌的场合。”

但她并没有心生怨念,而是体会到了父亲的辛苦与压力:“爸爸的头发更少了,脑后全是白发,颧骨更突出来了……工作那么辛苦,总是长年累月四处奔波,身边无亲人陪伴,也没人照顾,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的应酬和压得人喘不过气的压力……”渐渐地,朱桔榕有了为朱孟依分忧的想法。

与王思聪、杨惠妍等具有国外求学的背景不同,朱桔榕没有国外留学背景,是一个地道的“本土二代”。2007年,朱桔榕从华南师范大学附属中学毕业,并以港澳生身份考入中国人民大学金融学专业。

从这一年开始,朱孟依就将朱桔榕安排到合生创展当实习生,有意识地培养她作为接班人。两年后,朱桔榕晋升总裁助理,并于2011年进入董事会,担任执行董事。直至2012年3月,她正式被委任为集团常务副总裁,并于隔年张懿接任副主席之位,成为国内上市房企中最年轻的高管。

据说,彼时公司内部一片哗然,他们认为,朱桔榕只是一个大学还没毕业的学生,涉世未深,没有工作经验。而朱孟依顿时成为了朱桔榕最坚实的后盾,家族观念颇深的他,力排众议,提拔了爱女。

朱桔榕的大哥朱一航、二哥朱伟航均未在合生创展任职。

朱一航早年曾一度被视为合生创展的接班人。但2011年起,他被派往与合生创展独立的珠江商贸担任董事长,从此与合生创展的接班人无缘。但朱一航通过远富公司持有合生创展17.76%股权。截至2019年6月底,朱孟依通过新达置业和合生教育慈善基金共持有合生创展55.22%股权,朱桔榕个人持有101.4万股,约0.09%股权。

幼子朱伟航则成为珠江投资实控人,持股约99%,珠江投资也是珠江人寿第一大股东。朱孟依在重视男丁的固有习俗观念下,仍将合生创展的大旗递给朱桔榕,足见他对“掌上明珠”寄予了厚望。

新知图谱, 朱孟依“传位”

朱桔榕革新

2013年成为集团副主席之后,朱桔榕便开始接手公司运营、销售事务。为了不负重望,她开始了部门改革与机构调整。

该年度的10月份,在她的主导下,专门在霄云路8号项目设置物业管家团队。这一年上半年,合生创展的毛利率已下降8%至37%,朱桔榕十分清楚,要想让这项数据实现反转,必须在服务中树立好的口碑传播,提升豪宅去化量。彼时,其重点攻坚的四个项目,为霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、帝景山庄等。

外部执行,往往需要内部机构的对接与配合。

面对过去营销、工程、物业等管线分离,业务难以横向协调的情况,朱桔榕推动建立了住宅事业部、商业事业部、产业事业部,各事业部对各自的项目直接管理,对工程、设计、营销及物业进行综合管理,提高管理效率。

而酝酿许久的集团信息化系统,也在2013年进入了试运营状态。在这个系统内,打通了各部门之间的信息壁垒,从财务到行政、营销、后期服务,前期开发,所有业务都可利用网络完成汇报、审批、决策。

朱桔榕意在合理架构系统化、信息化的基础上,对项目开发进度、成本、费用,以及交房等信息一目了然,从而达到衔接有序、如臂使指的工作效率。

除此之外,她还注重企业的人文关怀。在合生创展一位员工的回忆里,随着朱桔榕的到来,团队的氛围逐渐向好。在朱桔榕上任的一年中,数百人的集体出游就组织了2-3次,而工作日还添加了健身舞蹈课,偶尔还会有中医来看病,让人倍感关怀。

有朱孟依的支持,朱桔榕推行的改革的阻力或许不大,但这并不能否定她背后付出的努力。据说,朱桔榕经常加班到晚上11点才离开单位。她的首要任务,是要让这艘地产巨舰稳步前行。

但破除“百亿魔咒”过程极其漫长。2013年,合生创展实现销售额112.67亿元,随后2014至2017年,它的销售分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元,又在百亿的界限上徘徊。

直至2018年,合生创展才再次突破百亿,实现149.75亿的战绩;2019年,该公司再上一个台阶,销售额达212.58亿元,同比上升42.0%。看着靓丽的成绩单,朱孟依或许觉得朱桔榕已然成熟,所以让出了董事会主席之位。

地产二代“熟”了

近年来,“二代”不断走向台前,搅动着市场的风云,似乎在开启另外一个时代。

融创的孙喆一接下了文化板块,成为文化集团总裁;宝龙商业董事局主席许华芳,与许健康父子同台,见证宝龙商业的上市时刻;许世坛成为世茂房地产总裁的一年里,发力收并购,战绩满满,近期耗资收购福晟的项目,更是牵动着行业的格局……

朱桔榕也是地产“二代”的代表人物之一,十几年来,她由下往上的进阶路,使其对公司事务已了如指掌。对于她来说,未来机遇与挑战并存。

外界仍在不厌其烦地感叹这艘曾经的“地产航母”,怀念15年前的风光时刻。2004年11月底,合生创展宣布年度销售额已突破100亿元,成为国内首家破百亿的房企。那个时候,碧桂园销售额为32.4亿元、恒大14.4亿元、万科也才刚过90亿元。

如今,合生创展已风光不再。很多人觉得,朱孟依之所以把一手好牌打烂,是因为经历了“亚洲鬼城”京津新城,以及牵涉到黄光裕的内幕交易案。但本质上,真正决定其发展节奏的,是“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式。

该开发模式的逻辑是,未来地价上涨的幅度必然远大于房价,土地增值带来的利润是可观的;而规模扩张将带来堆积如山的存货和借贷,高周转之下土地储备的重置成本将持续高于企业的利润积累。

这与“快周转”的时代潮流,似乎有所背离。在囤地的基调下,合生创展拥有比其他同规模梯次房企更大的土储量。2019年上半年,该公司拥有土地储备2940万平方米,其中有许多是旧改项目。

城市更新低廉的地价,正符合合生创展拉高利润率的项目定位,但沉淀资金量大、开发周期长的特点,也拖慢了企业的发展速度。朱桔榕要改变现状,在两者之间寻求平衡,难度并不小。

朱孟依虽然早已退居幕后,但其为合生创展定下的调子,已很难改变。除了以上提及的发展模式之外,“集权色彩”也难以褪去。乐居财经查阅获悉,此前很多职业经理人的离去,都与此有关。

从谢世东到薛虎,合生创展几任总裁的离职,都是因为与朱孟依的理念不合;在老板的强势作风下,总裁并没有独立的裁定权,导致难以放开手脚。这也是该公司此前人事震荡的原因所在。

朱桔榕接下来要面对的,是如何调整发展模式、安抚好职业经理人,引领昔日的地产航母稳健航行。

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