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从甲方到乙方的思维转变,是房企所能掌握的边界线

亿翰智库 | 发现中国地产前行的力量。 2021/12/02 18:48

全文约5100字,阅读全文大约需要13分钟

从1998年的23号文开始,中国房地产市场高歌猛进成长了23年,在这23年中,全国商品房的交易总量实现了由0到17万亿、18万亿飞跃,这种日新月异的发展让我们都为之欣喜,并倍感自豪,无数消费者实现了“居者有其屋”的梦想,并在安居之后全身心无牵挂的去追求更高端的理想。

如果说中国房地产行业的发展源之于23号文出台,那么中国房地产市场的快速成长则得益于多样红利的加持,政策的红利、人口(城镇化)的红利、土地的红利、金融的红利,在各种红利的综合作用之下,中国的房地产市场以肉眼可见的速度快速向前飞奔,同时带动着中国经济的快速发展。

在房地产行业高速发展的阶段内,在各方参与者中,房企无疑是最占据优势一方,其他各方或多或少都需要依托于房企和房地产行业的成长而发展,虽说这种格局未必是主动为之, 但房企更多的展现出甲方风貌,主责就是做好开发、建设、销售, 但也正因房企的高速发展,带动行业和企业本身快速成熟,在此阶段无论是否有外部政策严厉调控,行业内部的发展诉求也会促使行业和企业去探索新的发展模式和路径,只是方式可能更温和,在新的发展阶段中,房企成长过程中所享受过的利好或消失,或弱化,企业也已不能再期待于简单的开发、建设再长久存在于行业, 服务占据主流,大服务的波段内,以乙方的思维去思考问题,把握需求主流,或能在激烈的竞争中占据优势,构建起长久发展的安全边界线,不要越界。

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23号文 开启了

房地产行业高歌猛进的 23年

1998年之前,中国的住房市场采用的是实物分配方式,我们在影视剧、纪录片中经常看到的单位分房也在此范畴之内。1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即为23号文),宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,其中主要内容涵盖几个主要部分:

第一、建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。

调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。要采取有效措施,取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁补偿费,切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房。

第二、发展住房金融,培育和规范住房交易市场。 扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限;对经济适用住房开发建设贷款,实行指导性计划管理,商业银行在资产负债比例管理要求内,优先发放经济适用住房开发建设贷款;调整住房公积金贷款方向,主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款;发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。停止住房实物分配后,房价收入(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

可以看到, 政策的核心在于解决好低收入家庭住房困难问题,使得商品房成为社会保障的有利举措和方式,尽管中间可能由于各种因素影响,经济适用房并未成为住房供给的主力,但是中国商品房市场化改革的历史意义和经济贡献、社会效益不可忽视。

以1998年为开端,中国房地产市场经历了23年的快速增长,至2020年年末,国家统计局公布数据显示,全国商品房销售金额已经超过17万亿,2021年1-8月,这一数据已经达到119047亿元,增长22.8%,如无意外,2021年全年全国商品房销售总量或达到18万亿大关,这一数据占全国GDP的比例在17%左右,伴随房地产行业的发展而成长起来的相关产业、企业也难以计数,也就意味着中国房地产行业的发展对于中国经济的过往发展具有不可替代性。

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城镇化进程进入 减速期

城镇化对于房地产行业的支撑力 减弱

房地产行业的发展离不开众多利好效应的叠加,其中包括政策上的倾斜和支持、土地端的定向供给、金融资源的投注、城镇化进程的持续演变和推进等等,离开这些有利因素的推动,中国的房地产行业恐难取得今日发展成效。

在这众多的影响因素中,人口数量及增长、城镇化进程的持续推进更偏向于需求端,人口也是房地产发展的基础前提。房地产行业的需求来自于人口的增长,来自于城镇化的推进,由于有人口,有居民进城的需求,因而衍生出对于房屋消费和居住的需求。

从中国城镇化的进程来看,中国的城镇化率保持着稳步增长,以年均1个百分点的速度持续推进,2000年城镇常住人口口径计量的城镇化率为36.2%,2021年七普公布数据显示,中国的城镇化率水平已经达到64%,而距离“十四五”规划(《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(简称“十四五”规划))目标,到2025年,中国的城镇化率水平要达到65%仅一步之遥,而且在人口增长放缓的形势下,中国城镇化的进程大概率也将进入到缓步徐行的阶段。

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从各个省市自治区常住人口城镇化率变动趋势来看,至2020年末,上海、北京、天津三城的城镇化率都在80%以上,广东、江苏、浙江、辽宁四省的城镇化率均超过70%,全国共有21个省市自治区的城镇化率在60%以上,整体而言,全国范围内的城镇化进程推进成效显著,于城镇化率较高的地区而言,房地产行业的增量空间逐步收缩,并进入到存量主导的阶段内,对于城镇化率尚未到60%的部分地区来说,未来其城镇化率也未必能够达到较高水平,这些地区人口城镇化对于房地产行业的支撑力也是相对有限的。

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房地产行业的高成长离不开城镇化进程的持续推进,未来,在城镇化进程持续的过程中,中国的房地产行业也将由高速成长走向高质发展,行业和企业的发展点或者生意经必然会有颠覆性改变。

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甲方 乙方 的思维转变

是企业所应把握的 边界

在亿翰智库的思考体系中,房地产行业经历了短周期的开发阶段后,将逐步进入到以服务为主的大周期之中,一切围绕着人的需求而生的生意开始逐步诞生并发展成熟。在新型城镇化建设中明确提出要推进以人为本的新型城镇化建设,在这个过程中,房地产行业也并不能如以前高举高打的去做开发、销售这一简单的生意,房地产行业的服务属性和民生属性更强,这从众多房企“城市综合服务/运营商”的战略定位、地方政府的行为举动中也可窥见一斑,如果稍加留意,您也会发现,各房企的社区服务业务板块上市时,名称中多会带有“服务”二字,围绕服务二字去做新的安排。地方政府在出让土地时,产业配建、保障房、公建配套、租赁住房等配比似有增加的趋势,这也是政府一端在有意识的引导地产行业更多的走向社会效益方向。 未来的长周期内,以服务为核心的房地产行业新阶段将占据主导,房地产企业的甲方思维不可能再持续,善用乙方思维思考问题的企业更容易掌握主动权,这对于房企而言或是个颠覆性的改变。

在房地产高速发展的阶段内,房企实则在行业的各参与方之中占有主动权,属于强势的一方,因为房地产行业尽享了优质资源的集聚,是个能赚钱,易于赚钱的行业,各方都需要依附于地产而使自身获益。

金融机构 倾向于与地产有所关联,获得高额回报,所以造就了房地产行业的重资产属性和金融属性。所以当地产行情突变,行业开始逐步整顿时,去杠杆手段先发,无论是“三道红线”、还是“房地产贷款集中度管理”、预售资金强监管、现房销售的逐步推行都直接对准房企的杠杆水平,各种政策的相互叠加和重叠,打的房企措手不及。

地方政府 与企业的关系也是直接的,曾经的房企欲从政府端拿到土地的难度是较低的,因为无论是从经济发展,还是政府治理角度来说,效率似乎更占主导,地方政府需要依靠土地产出让收入去做基础设施建设,去做社会保障,社会公益。也正由于政府端的经济诉求占据高权重,政府的关注点也更多集中于土地出让收入本身,所以企业是易于获取优质土地的。但是伴随经济发展诉求的改变,社会发展目标的演化,地方政府在出让土地时已经不再仅仅关注于地块出让所能带来的直接收入,而更倾向于土地背后所能带来附加的利好效应和更加长期化的发展赋能,企业拿地的难度增加了,只有做好对于政府的服务,企业才有顺畅拿地的可能,如果无法有效的去迎合政府的诉求,或者说没有能力去服务好政府,拿地就没有那么容易。

供应商 同样如此,无论是上游,还是下游,对于房地产行业本身依赖性都很强,对于头部房企来说,动则大几千家的供应商也属常见,典型如建筑企业,家居企业,因要在房地产行业的高速成长中分得一杯羹,所以愿意通过垫资的方式去获得来自于房企的生意,像建筑工程,家居行业的大宗交易,因此也商票也就时兴起来,供应商与房企之间属于一荣俱荣,一损俱损关系,而且更多的还是利益捆绑,一旦企业信用异常,两方之间的关系纽带也可即刻断裂。

以某企业的垫资行为来看,某头部企业对施工方推出新模式,即对采用企业新模式的项目需施工方垫资至同一批次开工的全部楼栋外立面实际完工为止,新模式下合同包工总价由工程核算总价和市场风险核算包干费构成,其中工程核算总价由各类型建筑物单体工程施工图核算造价之和构成,市场风险核算包干费为根据工程核算总价在工程开工至全部楼栋外立面计划完工期间按 8%~10%利率计算。款项结算方面,同一批次核算的全部楼栋外立面实际完工并验收合格后 30 天内,按该批次核算工程包干总价90%支付进度款;待全部工程竣工验收合格后,累计支付全额市场风险包干费,同时工程核算总价累计支付至 97%,剩余部分作为质保金。所以,供应商对于企业的垫资金额较大,能够一定程度缓解房企的资金压力,但倘若房企出现问题,供应商或将被严重拖累。

当前也就由于个别企业的风险事件出现,商票已经不再有信用价值,供应商对企业提起诉讼已经不是什么新鲜事件,对于现金流已经出现问题的企业而言,供应商的紧逼无疑是使企业雪上加霜,从当前的情况来看,以房抵款是比较常见的方式。抛开道德的层面,供应商的行为也无可指摘,做企业首先还是得先确保自身的利益,当房企的处境威胁企业本身的利益时,自然要采用最直接手段来保证自己的相对安全。

消费者 也不例外,在城镇化高速推进的过程中,无论是地产企业发展,还是消费者本身对于住房需求其实都处在初级阶段,“住有所居,居者有屋”可能是大众的需求归属,房企所能提供的房屋实质上同质化严重,也并不存在所谓的高品质,房企能够较好的服务好消费者,包括物业管理也仅仅满足于基本的保安保洁即可,业主也并未提出更高要求,企业服务于消费者的难度也是相对较低的。但是伴随人们生活水平的提升和城镇化质量的提升,高品质居住越发占据主导,企业再做消费者的生意已经不似从前那般轻而易举,房屋的绿色性如何,环保性能如何,科技性元素有多少,社区所能带给消费者的附加价值有多少等等都会成为消费者选择居所的参考指标,所以可以看到企业已经在做多方的努力,梳理企业自身的产品线,加大对于物业板块业务的重视度等等,如此种种都直观的反映着企业角色的转化和服务属性的强化。

无论从哪一方出发,房地产行业或者说房地产企业曾经所占据的优势地位都已经不再,如果说以前的房企是甲方,那么现在和未来,房企却是实实在在的乙方,要把握好包括银行在内的金融机构、地方政府、供应商、消费者的需求走向,有针对性的做好服务本身,精准掌握 乙方思维 —— “五放五观” ,争抢出可控的未来:

五放五观

放低姿态,有服务观。

不把自己太当回事,有意识的、主动的培养服务意识。

放开怀抱,有市场观。

紧跟市场走向,主动创造资源,寻找更多价值观契合的合作伙伴和符合企业整体战略的业务类型。

放大格局,有长远观。

不在意一时的得失,主动为合作方创造最大化价值,与他方共赢才能长效发展。

放小落点,有效益观。

着眼点更具聚焦,做好精细化管理管理运营,将任何可能节省的成本全部转化为利润。

放下预期,有整体观。

行业政策调控的目的出于对地产行业秩序的维护,不要对政策放松有太多期待,而是从自身出发,与政府、金融机构、供应商、消费者一道共同维护行业秩序。

人口增长减速,城镇化高质量推进,房地产行业监管常态化加强,属于房地产行业好日子已经到尾声,但是属于房企的日子还在,在新的阶段内,服务好高质量城镇化的目标,房地产行业仍将能有长久的、脚踏实地的生活。

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