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最后一个月,逐渐“失宠”的西安楼市!

地产S姐 | “沈视楼市”公众号主理人 2021/12/02 12:10

 

感慨时间之快,还有一个月,便要进入崭新的2022年,陆续要开始准备复盘全年西安房地产市场的素材和资料了。

复盘全年之前,还是按惯例来看看刚刚过去的11月,西安楼市都出现了哪些新的变化?

壹丨供应量好转 加速放量

新知达人, 最后一个月,逐渐“失宠”的西安楼市!

11月,西安商品住宅供应、销量比10月有所好转,分别为67万方、77万方,但跟三季度相比,还是肉眼可见的双双缩水, 也许有全运会、冬季停工影响市场的供应、销售节奏,但更多是市场真的在转凉!

按往常的节奏,供应量降低,只要需求还在,市场热度应当有所回升。善于观察趋势的朋友已经注意到了, 从2021年6月开始,西安已经连续六个月出现了供大于求的供需情况。

供需关系的转变,是西安楼市整体转冷的根本原因,当需求无法消化每月的供应,库存会越来越多, 除却个别的摇号盘,西安楼市目前已经迈向了“买方市场”!

供需好转,再来看看房价!

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拿到的网签数据显示,1 1月,全市商品住宅网签备案均价为16589元/㎡,环比下降近2% ,同比去年11月,虽上涨9%,但与2021年1月相比,备案均价基本持平。

看完每月的备案走势,全年房价维持在16500元/㎡上下横跳,已然失去了前些年跳涨的空间, 伴随着供需关系的好转,西安楼市横盘的趋势愈发明显!

贰丨分化现象 愈发明显

登记平台是直观展现楼市热度的窗口。

今年上半年,楼市较为火热,登记平台中对应15个人去抢一套房,6月算是上半年的缩影,全月仍有近15组家庭去摇一套房,但到了7月,9组家庭去抢一套房,8月、9月、10月,平均6组家庭去抢一套房,到了 11月,核验通过家庭共44399组,房源量5739组,对应近8组家庭去抢一套房。

但这并非楼市转暖的信号,而是热盘推出引发的数据偏差。

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整个11月,共有9个千人摇项目出现。透明公开的市场环境下,购房者自然会去对比,用脚投票, 凡千人摇项目,均为限价严格、性价比较高或依旧价格倒挂的楼盘 ,如万科金域东郡、华润置地未来城市DK7、融创望江府、天地源云水天境、海德堡公园等项目。

这9个高热度楼盘的集中推售,引发了购房者的集体关注,抬高了整月的抢房难度,但除了这9个楼盘,其余项目并不理想, 创新国际名城、元熙樾府、金色港湾、朗诗乐府、绿地国港新里城二期均是核验人数不足百人的楼盘。

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所以在整月数据上,11月的摇号楼盘占比仅为35%!这一占比已持续下滑4个月。 自主平销开盘已成常态,相对上半年的盘盘摇号,现在的买入难度低了太多,所以近期不少小伙伴给我发了消息,说终于“上车了”。

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整月开盘数据也在佐证市场进一步下滑,据监测,整月大西安共25个项目开盘,5221套房源开盘当天,仅售出2727套, 月度去化率仅为52%,较10月下降十三个百分点。

除了前期登记的高热楼盘,更多楼盘的开盘成绩并不抢眼。 外围区域的冷风,已经在主城区蔓延开来!

秦汉新城摆旗寨地铁站的中天峯悦项目,推出336套房源,开盘均价14200-14600元/㎡,但开盘当天仅卖出13套,去化率只有4%!

中天峯悦开盘解筹率只有4%,而项目的遇冷实则是整个外围区域楼市降温的缩影。 泾河新城告别上半年的疯涨期,出现了快速回调,很多项目通过工抵房、特价房的形式以价换量,上半年14000-15000元/㎡的项目,价格打回13000元/㎡左右;新晋限购区——西咸能金区,上半年冲至20000+元/㎡的楼盘,年底大促,特价房源均价甚至不到15000元/㎡,可想而知,市场有多难!

而且这轮楼市的下行,冷风已经吹进主城区。中铁卓越城、创新名城、元熙樾府 等,要么区位不理想,要么产品不被认可,开盘去化成绩并不好看。

跟登记平台中所反映出的特征一致,即便处于下行通道的西安楼市, 依旧有大几千人登记抢房高热楼盘,但更多项目的处境都很艰难 ,个别资金情况好的房企,还有僵持的底气,但大多项目,12月都会 借着年底加入以价换量的队列。

叁丨降价 不是丢人的事儿

市场下行、平销楼盘增多、年度任务冲刺等,都是倒逼开发商加大营销力度的原因。

适当降价不是丢人的事儿,是符合市场下行规律的,嗅觉敏锐的房企,已经开始行动了。集团区域性质的多盘联动促销、针对大面积高总价房源的全民转介、远郊楼盘首付分期、主城难销楼盘打折让利等,已经不是新鲜事儿了, 在2021年的最后一个月,我们还会更加频繁的看到类似的促销动作。

想赶在年前置业的小伙伴一定多看房, 无论新房还是二手房,因为如果新房打折促销会忌惮老业主闹事,不会大肆宣传,那只会通知看过房有意向的客户。二手房同样,笋盘只会通知中介认为的“准客户”。

至于明年,现在来看只有一个不确定因素就是“疫情反扑”,会延缓楼市下滑周期,也增加了房子的风险性,尤其是现在很多房企仍在困境中。所以年底买房,安全性要放在第一位,不要总想着探谷底。

做人话要留余地,事不能做太满,心更不能太贪。买房同理!

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