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17100元/㎡起拍 成都最高起拍价地块“香”么?

锐理数据 | 专业产生价值! 2021/11/29 18:42

第三轮集中拍地是2021年年末成都楼市重头戏之一,而候场的这40宗中,高新有且仅有的这一宗地,无疑是最吸睛又“吸金”的存在 位于大源板块,起始楼面价 17100元/㎡ ,清水住宅销售限价为 28500元/㎡ ,均为成都TOP1。

新知达人, 17100元/㎡起拍 成都最高起拍价地块“香”么?

因此,作为最具看点的地块之一,这58亩地品相到底如何,开拍前的摸底显然不能缺席。

宗地基本信息

宗地位置:高新区桂溪街道铜牌村4组、铜牌村5组、大源村1组、临江村6组(原荣店村1社)、临江村7组(原荣店村2社)

净用地面积:58.08亩

土地用途分类:纯住宅

成品住宅建设比例:100%

计算容积率:2

可开发体量:7.74万㎡

起拍总价:132422.81万元

起始楼面地价:17100元/㎡

土地最高限价:19600元/㎡

宗地限定房价:28500元/㎡(清水)

建筑密度:不大于20%

建筑高度:在建筑(含所有建、构筑物及设施)高度满足航空限高要求下建筑高度不大于80米。

拍卖方式: “设置最高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”

根据出让文件,若需建设销售型一类人才公寓, 建面90㎡以下套型住房套数比例不低于总套数的30%, 且需纳入首期进行开发;每批次均应当首先面向第一类人才销售,且不得限制人才可选房源的户型面积和位置; 人才可享受政策性15%的政策性优惠(含成品住房销售装修价格),超出面积部分按市场价格购买

考验“钱袋子”的起步价

围绕本宗地的讨论,少不了一个“贵”

17100元/㎡,是目前成都出现的最高起拍楼面价,起拍总价高达13.24亿元;宗地最高限价19600元/㎡也是三批次供地中的NO.1;与之相对应的是,该宗地可售商品住房清水最高销售均价为28500元/㎡,是目前成都出现的“双限地”中限定房价最高值。

当然, 贵也有贵的道理。

首先,“高新区”三个字的加成功不可没。

目前高新区已有 8宗地名义成交楼面价超过16000元/㎡,最高为20700元/㎡,这也是大成都的NO.1; 13宗含配建租赁住房/统筹住房/销售型人才公寓等要求,最高移交比例为41%,最高自持比例为59%,最高销售型人才公寓配比达到100%。

开发企业对高新区地块向来很青睐。

回顾二批次集中拍地,呈现出“整体平淡,局部热闹”的特征,而拿下“热闹”剧本的主角之一就是高新区:

成交地块中, 成交总价最高 的是高新区新川板块104.9亩纯住宅用地,成交总价约24.3亿元; 成交楼面地价最高 的是高新区桂溪街道27.6亩住兼商用地,成交楼面地价16800元/㎡; 举牌次数最多 的是高新区88.7亩地,共举牌约70次。

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(高新区一二批次“双集中”成交地块)

极具吸引力的地段

大源,是这宗地起步价 的第二个原因。

近年来,供应“稀缺”是大源市场的重要特征。数据显示, 2017年以来高新区共成交涉宅地块35宗, 但大源仅有3宗在列, 成交楼面价分别为12896元/㎡、12700元/㎡、16600元/㎡,呈现的项目即高投熙悦府(人才公寓)、卓越珑樾府、合景泰富瑧林。

因此,大源板块近年来的住宅供应也比较紧俏

根据梳理, 2020年以来大源仅有高投ICON和郡、万科公园5号、中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸、合景泰富瑧林等几个项目有过住宅推售, 整体去化效果都非常不错。随着这些项目陆续收官,大源板块将面临断供,接下来出让的这宗地就是解渴区域的“及时雨”。

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更重要的是,从实地走访来看,宗地的位置也相当有看点:

东南西北四至分别为南华路、瑞彩路(尚未通车)、康华路、 天府四街 ,距离 天府五街 约300米,与 地铁5号线民乐站 直线距离约1公里,东侧紧邻 成都教科院附属学校小学部、成都教科院附属学校(东区) 、南华银鹰实验幼儿园,周边北辰香麓、建发翡翠鹭洲、合能璞丽、北辰朗诗南门绿郡、保利心语等多个小区高度聚集,生活氛围已相当浓厚。

宗地1.5公里范围内还有建发鹭洲里、世豪广场、大源中央公园、成都教科院附中高中部、成都教科院附属学校(西区)等一众优质配套资源。

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(宗地位置示意图)

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(成都教科院附属学校)

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(周边社区底商)

宗地形状方正,目前已打围,宗地内有青苗捡种、杂树、土方等,周边道路已形成。

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(宗地内部实景)

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(宗地南华路一侧)

有旺盛的市场需求,有出挑的地段,有优质的配套资源,有成熟的开发条件,对房企来说,这宗地的吸引力不会小。

“大源西”加载下的发展后劲

在宗地以西以南片区,便是近年来 频繁提及的 大源西

这里是大源板块未来的供应“粮仓”。 宗地以北已发展成熟,但其向西向南还有大片待开发土地,其中就包括二批次拍地中“因故终止” 141亩地块——与本宗地直线距离约600米。

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(宗地以南大片未开发土地)

而提到大源西片区,就不得不提 骑龙创新园 规划。

2020年9月,“成都高新”公众号发布了 骑龙创新园深度城市设计方案 ,即沿天府五街两侧,东至剑南大道,西抵康华路范围,净用地面积约为 0.25平方公里(约368.3亩)

按照规划,骑龙创新园被划分为创新总部新门厅、跨国文创新街町、数智孵育新云台、创意精英新里院、骑龙绿廊新田园五个功能分区。

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(骑龙创新园设计效果图 图源见水印)

今年8月,成都市规划和自然资源局发布了 高新区骑龙东西片区用地控规修改方案 ,对天府五街周边进行规划调整, 包括土地性质变更、公服配套增加、容积率调整等。

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此次调控范围主要就位于骑龙创新园规划范围内,部分用地在地铁5号线民乐站管控范围(民乐站TOD是成都市政府统筹实施的105个站点之一,组团级TOD)。

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(地铁5号线民乐站D出口外大片待开发地块)

无论是骑龙创新园还是民乐站TOD规划,对本宗地都是非常重要的价值加成项。

值得一提的是,在8月的这次调规中,新增了三宗纯住宅用地: 12#、9-1#、9-2#地块由商业服务业设施用地兼容二类住宅用地调整为二类住宅用地。 其中12#地块就位于本宗地以东,中间仅隔了成都教科院附属学校小学部。

大源西作为大源最后一片待开发区域,随着今年元秀路(即业内所称的天府六街)通车与此次片区调规,区域供地节奏也有望加快,同时也预示着民乐TOD和骑龙创新园两大项目也有了新动向。

因此,尽管拿下这宗地需要付出“大价钱”,但从用地条件到区域配套、发展后劲,宗地的综合素质也足够出挑,相信摩拳擦掌的房企大有人在。

但由于本宗地为“双限地”,限价与利润空间更需要谨慎平衡。作为参考,同区域的新盘 景泰富瑧林 ,用地性质为商兼住,有特定的产业引入要求,去年拿地楼面价为16600元/㎡,目前已成交住宅房源备案均价约33541元/㎡。 而本宗地为纯住宅用地,清水住宅最高销售均价为28500元/㎡。

这宗地终将花落谁家?下周见分晓。

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