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楼市分化趋势袭来,请别做无辜的韭菜。

昆明春城楼市 | 用责任心做事、怀感恩心做人 2021/11/29 15:54

新知达人, 楼市分化趋势袭来,请别做无辜的韭菜。

对于一个普通家庭来说,一生买不了几次房;但每次买房都将决定未来半辈子的人生,甚至一生的命运走向;这一点我们都不可否认。

今年高层严控楼市,房价急转直下;在卖房难的行情里,大家终于开始慢慢醒悟,开始正确认知接受 “楼市分化” 这个问题。当然,往往也不缺乏不到黄河心不死之人,而这类人我奉劝你赶紧远离楼市。

因为社会在进步、市场在改变、需求在变化,固执已见或冥顽不灵,在接下来的楼市里是极度危险的。这些人,接下来大概率会把之前靠运气和上天眷顾赚来的钱,靠愚昧的实力全部被套进去。这一点,已经打了很多人的脸、又即将打多少人的脸,请扪心自问与拭目以待吧!

在我2020年10月15日发布的{ 昆明买房|如果房价一直横盘有多好玩? }一文中,我曾和大家聊过横盘的概念,而下一步就是 “涨幅分化” 。今天给大家分享下分化的问题和操作指南,避免你再次入坑。

1

城市分化

2020年疫情影响,在泛滥的货币洪流中实现了群体之间、阶层之间、城市和行业之间史无前例的大分化,疫情是这场大分化的加速器;2020年是分化元年,2021年是彻底开启分化快车道的一年。

而在2020年4月5年房贷利率下调、首付比例下调、宽货币后,楼市迎来一波小牛市小行情;但只要你用心研究就不难发现2020下半年的牛市,不是所有城市的房价都涨、不是所有城市房价涨幅都一样,这就是最为明显不过的城市之间的分化。

在以前、我们犯的最大错误,就是把人口当成负担;认为人多是累赘、人多是在消耗粮食,人多占用浪费资源。所以当时我们超生罚款,支持少生优生;就连户籍制度都非常严苛、想落户大城市都需要走走后门,种种政策皆是如此。

至今我们才醒悟开始意识到,原来人才是一个城市最大的财富所在,所以我们放开三胎生育、放开户口制度、想疯狂抢人,才有可能将我们几十年辛苦付出得来的高速发展趋势延续下去。

随着县级城市与省中心城市之间,交通道路的不断完善和便捷,加之县级城市没有足够的产业和就业岗位支撑,年轻人口长期外流严重,县级城市的命运早已注定。

在我们未来往后的几十年里,我国的城镇化发展趋势将会是强者恒强、弱者淘汰,省级中心城市虹吸周边县级城市人口和资源,优胜略汰的渐变过程,这是城市历史发展潮流和趋势,谁都无法阻挡逆转。

后期户籍制度彻底放开、人口的自由选择、省中心核心城市愈发强大,城市分化不可避免,房价分化势不可挡。哪些城市会继续涨?哪些城市会继续跌?人口和经济是房价涨幅的关键,只要有点常识的房产小白都知道,你自己可以想想。

之前我就说过: 县级地州城市,就只是块肥沃的庄稼地,背负的使命就是把庄家养好就行,省级中心城市会来拱白菜的。

做投资的目的就是赚钱和变现,一定要跟着轻人的趋势走,因为年轻血液才会有生产力、未来才能创造出更多的财富价值与奇迹。

2

片区分化

从2003年昆明提出“一湖四片”以滇池为中心,朝东南西北四个方向发展;到十三五的“南延北拓”,昆明的房价涨幅,开始轮番上演板块轮动制。再到现在十四五期间的“东进、西拓、南控、北延、中优”只要你根据现目前实际行情来看,其目的有二: 一是均衡片区之间的房价;二是强化中心位置,然后带动辐射周边片区。

因为每个片区、板块属性和落地配套基建不一样,所以房价也不一样;房价不一样就会形成需求轮动,比如纯刚需到置换到顶配资产到纯投资。

其实昆明每个片区的属性和购买群体之分是非常明显的。比如北市区老中产居多,大多都是手握多套房产;又比如滇池、会展片区的富人和改善居多。

除此以外,还有在上轮牛市中涨幅过高的片区和板块,在接下来的行情里不再是雨露均沾。

当然,这就要看昆明后续如何、经济如何了。所以买房前,请切身实际的先综合下自身需求,根据自己实际情况来选择相应的片区,而不是闭着眼盲目梭哈。

你现在高价买那些富人区的纯刚需盘、穷人区的豪宅盘,在未来板块分化行情里,将会是最大的笑话。

因为穷人买房的概念和富人买房的概念,是决然不同的,永远无法一概而论。

3

产品分化

之前,我曾在多篇历史文章中说过持房率的问题,因为随着我国城镇化的不断推进与完善,人均持房率会不断攀高。

当持房率达到一定比列时,房子就会理性回归居住属性和居住品质,那个时候你想想你买的硬伤房和劣质资产该怎么办,会成为拖累你的猪队友。

作为纯改善自住来说,喜欢多大买多大,能买多豪就买多豪。但是作为投资来说,必须要考虑未来接盘侠的数量和接盘侠能力的问题。

大城市的主流户型比大户型变现能力强,流通周期短,小城市的大户型比小户型吃香。当然,小城市的别墅除了纯自住,毫无前途,因为有钱有能力的一般不会屈尊于小城市。

之前投资房产,80多的三房是市场的掌上明珠;但现在随着持房率攀高,可选择加强,首选110左右的3房,预算不多也可以选择带学校的次新上车。因为新区房价和涨幅普遍高于老城区,所以,如果选择老城区老破小则必须要带学校。三四线城市不建议纯投资,非要买,就买大户型豪宅,维护的好,若干年后也许还能侥幸卖掉。

在接下来的楼市回暖之时,就是分化进一步凸显之际,未来卖房难度会远远大于买房。郊区大户型一年你都卖不掉,核心区的主流三房户型将成为香饽饽。

5

操作指南

综上所述,对于房产投资来说,以前市场好、行情好,投资房产的技巧是能买多少买多少,今后的房产投资技巧则是:买好的地段、接盘侠多的片区、买接盘侠和市场最喜欢的户型。

一、前面几篇文章我一直再强调,县级城市手握多套房产的朋友,在行情回暖之后的首要任务就是立马做资产优化。只留一套好地段的满足自住即可,其他的都需要优化,在省级城市做资产转移,不然越到后期就会越难操作。

二、同一板块内,不买最贵的小区,但一定要买有性价比的小区。因为贵不一定就会涨得快、但有空间绝对有涨的空间;另外一套房子的涨幅多少,片区价值决定70%、其次才到产品本身。

三、不买无学校房龄15年以上的老破小、不买商铺公寓、不买硬伤房、不买房龄超过20年的高层塔楼。因为这些资产后期都难逃分化的厄运,如果你买了,那你就会是最后一个接盘侠。

四、富人买房只买好的、稀缺的、有品质的,穷人买房才买远郊纯刚需小户型。所以,今明两年想投资房产实现增值聪明的你,请务必牢记:只买空间最大的片区、只买操作空间最大的楼盘。切记千万不要投远郊盘,千万不要投资上车盘,从一线到十线,所有城市都是如此!

调控放松的房价上涨,是从刚需盘开始的,因为首付降低、利率打折、税费减半或减免都是利好刚需;而货币放水的房价上涨,则是从高端盘开始的,因为对抗通胀的前提是你要有通胀的资本。这就是我前面说的,富人和穷人、不能一概而论的原因所在。

买房如此,卖房也是如此,以下这几类资产需要尽快优化:

一、主城区房龄过大的老破大老破小,再捂就要发霉了,赶紧丢给钱不多的刚需来接手换掉,越到后期越是烫手山芋,想丢都丢不掉,就算旧改也拯救不了你。

二、十四五后,昆明南延边南控,呈贡往下晋宁、古滇这类新区基建和配套都将注定被砍,但估计还会以其他方法来炒作,但是我希望你别太当真。买了这些远郊房产做投资的朋友,在交房后别急着装修,赶紧想办法抛了,因为价值凸显会遥遥无期,甚至沦为下个鬼城。

三、常年涨幅都比较低,甚至于低于整个城市的平均水平,比如昆明近几年的平均涨幅每年是4%,如果都长不过这个基本平均水平,那大概率只会越来越差,这样的资产需要趁早优化。

四、买房要买涨得最快最多的,卖房要卖涨势最差的;抛掉后,我的建议就是最好是做好无缝连接。但需要注意的是熊市里,务必要先卖房再买房。因为熊市卖房难,买房易,卖房需要几个月,买房只需要1个月,先卖后买,你资金链才不会断裂。

2021年的疫情,狠狠的给我们上了一课,别以为入手几套劣质资产就叫炒房投资,实则是在玩火;水能载舟亦能覆舟,在未来的房产市场里,买卖房产将会是个技术经验活;持有的资产不再是多与少的区别,而是优与劣的差距。

失去了政策刺激的机制,在每个城市都要靠自身能力消化的趋势下,城市分化、板块分化、产品分化、需求分化都将更加惨烈,普涨不再有,你的抉择将决定你的命运。

最后、我码字不易,请别吝啬你右下角的 点赞 再看 ,我更新文章的时候,你也能第一时间看到, 小毛在此谢过。

此文完!


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