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文旅商业街区的开发运营

商业V见地 | 商业地产那些事儿 2021/11/27 21:06

新知达人, 文旅商业街区的开发运营


引言

文旅商业街区遭遇瓶颈,贴合新消费需求的转型机遇在哪里?

新知达人, 文旅商业街区的开发运营

文旅商业街区,是近年来文旅项目开发、城市更新、产业结构调整过程中的重要举措之一,大部分城市都在文旅商业街区上发力,期望通过街区的改造提升,迭代升级,从而建立起城市新地标或打造新名片。问题是,文旅商业街区如何面对未知的市场,承接快速更新的消费需求?在过去的几年中,文旅商业街区的开发运营有哪些雷池?或许我们可以从文旅商街的过去、现在和未来的发展中找到答案。

随着旅游市场的逐渐兴旺,文旅商业街区也随之兴起。与传统商业街千篇一律的繁华景象不同,文旅商街更注重文化融合,旅游属性更加明显,一般位于城市旅游富集区或城市文化特色突出的传统街区,注重主题化、体验化和城市文化内涵的挖掘。

从布局情况来看,文旅商街主要集中在一二线城市,这样的分布与城市经济发展水平、历史文化底蕴、人口密度等因素密不可分,在多种因素的影响及推动下,文旅商街也逐步发展成为一座城市的核心吸引物,即“城市灵魂”所在。

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01

文旅商业街区之痛:

既留不住人也留不住钱

如今,除了各级城市大力推动文旅商街的开发外,各个文旅目的地也将文旅商街做为刚需配套业态,以期带动项目的二消增长。现在的文旅商业街区就像各类古镇、小镇一样,有些过剩的现象,数量是绝对够了,但是都好像启动了基因复制模式“中国文旅一盘棋,文旅商街一家亲”,这句话听起来很大气,但其中却透漏着文旅商街的一缕缕悲哀之气。

痛点1:无管理、无把控

中国的文旅盘,很多从根本上都是房地产盘,卖房是第一要务。所以涉及到的商铺,大多数都是直接销售,所有商铺都缺乏统一管理,往往由业主随心所欲。最终就导致一个严重的问题:一条街甚至一个古镇,只卖那几样东西。直接结果就是,商户挣不到钱,逐步商铺流失,展现萧条。

一些文旅商街在招商时可能会考虑到一些品类的管控和商业设计,但是到了真正招商期,由于面临招商不顺的问题,往往自乱阵脚,盲目招商,到最后只要有商家入驻就好,也不管什么品类和质量把控的事了。最终出现的结果就是,无管理、无把控,无论是展现形式还是产品质量,都无法做到较好的状态,最后也是被市场所遗弃。

痛点2:传统商业街过剩

社会的快速发展,让各类商业都野蛮成长,供求关系也发生了天翻地覆的变化,大批商业过剩,购物方式的多样化,给传统商业带来了挑战。商街购物已经不再是社会消费的刚需场景。但在这样的大背景下,文旅商街却逆势而上,给中国的商街阵营快速的招兵买马。原以为文旅商街是不一样的商街,但到最后才发现,传统商街和文旅商街只是换了一个称呼而已,形成一个尴尬的局面。这种结果让一大批资本血染红海,或是让一大批购房者开启了大放血的模式。

传统商街已经失去了对顾客的吸引力,文旅商街又再一次加入了传统商街的阵营,传统商街的过剩已经成为了定局。把文旅商街硬生生玩成了传统商街,这绝对是玩死的节奏,也玩出了目前文旅商街大片死气的现状。

痛点3:缺行家、无参考

文旅行业到现在还算是一个新生行业,更多的都是披着文旅外衣的房地产商,这种伪文旅也给整个文旅行业树立了一个错误的航标。文旅行业的发展都在追随着伪文旅的航标在前赴后继,也造就了目前文旅项目尸横遍野的现状。文旅行业的发展,虽然从业者很多,但是行家极少,因为所有的人都是在摸着石头过河。真正的文旅行家,在目前国内的人才市场中真的是凤毛麟角。

中国的文旅产业虽然是发展了几年,但是真正成熟的发展模式还没有出现,毕竟都是跟着伪文旅的风潮一路向前。所谓的经典案例,也未必是案例,只能说是个例、特例,而且这些个例都是无法复制和模仿。做文旅项目,我们学习的不是成功经验,更多的是失败教训。新文旅人,不要想着去模仿别人的文旅盘,因为你的未来绝对不是他的未来。

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02

文旅商业街区的未来:

破解融合追需求

文旅商街的未来,不是商业的未来,而是需求的未来。在国内国际双循环相互促进的新发展格局,和文旅融合的背景下,文旅商街将面临新的发展趋势:

01、市场下沉:向三四线城市、县镇聚集

一方面,文旅商业街区并不是一个纯文旅项目或者文旅配套,除了满足游客需求,还需要满足城市居民的休闲娱乐需求。随着消费升级,下沉市场的消费水平也在快速增长,换言之,三四线城市、县镇下沉市场的消费需求亟待满足,文旅街区作为新的消费点将在下沉市场迸发生机。

另一方面,基于文旅产业发展的需要,文旅商街将进一步完善旅游供给。当前很多三四线城市的文旅产业依然过度依赖自然风景名胜区、历史文化遗产等资源禀赋,文旅商街可作为新的核心吸引物,很多城市也在做尝试,通过改造提升或者新建开发来打造文旅街区。

02、内容创新:主体化、特色化鲜明

文旅商街的发展未来,绝对不是商业发展的未来,也不是单纯场景的未来,而是内容的未来。文旅商街的突破点就在于以前圈内人常说的商街景区化,但是在景区化的道路上,却很少有人走出一条理想的道路,最后展现的更多的都是主题公园的街区巡游。文旅商街的未来绝对不是加什么?而是融什么?

文旅商业街区作为一个独立的文旅产品,在面对客群快速迭代的消费需求时,主题化、特色化将会更加鲜明,因为缺乏特色的产品,注定难以实现差异化发展,被市场淘汰的风险也更高。事实上,很多的文旅产品都在试图发掘自身的特色,客群定位也需要更加精准,小而美的产品将更加符合文旅融合时代的发展趋势。

03、文化注入:文化与商业兼容

文旅盘中,文旅商街的定位一直都是配套设施。未来,文旅商街需要的不是商业本身,而是一种在基础需求满足的前提下,为游客提供更丰富的精神需求和文化体验。时代的改变,产品的升级,伴随的还有游客需求的升级。深度体验游时代,文旅商业需要更加注重主题文化的提炼和表达,才有可能真正抓住游客的心,激发游客消费的欲望。

文旅商街需要根据文化主题对街区动线、场景设计、情景互动、产品融合、核心吸引物、经营手法等各个方面进行系统性的研究和创作。加强文化注入、文化表达和文化氛围的营造,使得文化与商业兼容,才能真正为文旅商街赋能。

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- 结 语 -

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文旅商业街区目前仍处于阵痛期,但未来所产生的商业机会,却是一个新的商业蓝海。涉足文旅商街的蓝海区域,需要融合破界融合,自带内容的吸引核,并且不能脱离市场。文旅商街的破界,也是旅游的破界,打破传统的固化思维,寻求更高层次的发展,才为市场提供更能满足需求的产品。

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