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实探!珠江新城商圈的“吊车尾”还有救吗!

独角Mall | 深扒成功MALL背后的秘密! 2021/11/26 12:31

同样地处广州城市中轴线上,为什么珠江新城商圈就是干不过天河商圈?

传统意义上的它,地处天河心脏地带,东起华南快速干线,西至广州大道,北接黄埔大道,南临珠江岸。

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图源:赢商云智库

根据羊城晚报的数据,2019年珠江新城商圈的第一中转站——珠江新城地铁站, 日均客流可达60万人次,换乘客流超30万人次。

如此多的人流,有多少能被商圈内的mall所截留?我们可以再看一组数据作参考。根据广东移动的监测数据显示: 2020年中秋国庆双节前7天为例,广州市重点商圈客流总数约3400万人次,珠江新城商圈屈居老五,甚至不及老商圈江南西。

我们不用把范围划定到如此之大,只将目光聚焦于天河路商圈“正下方”:

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我们发现,这里分布着高德置地广场、花城汇中、南区、广州友谊商店、K11等多个购物中心。

而在其中,总商业体量超22万方的高德置地广场异常吸睛:

整体分为春夏秋冬4个购物中心和花城汇中区5大板块,横跨城市中轴线,坐拥珠江新城站和花城大道站两个地铁站。

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然而,我们10月底实地前往探访却发现 占据C位的——高德置地广场在这里偏偏就成了一个尴尬的存在。

定位和区分不明确、招商不力,多个因素夹杂在一起,让这里变成了整个珠江新城商圈,“吊车尾级”的存在。

春广场人气尚可

夏、秋、冬广场人气寥寥

高德置地广场分为春、夏、秋和冬四个独立的广场,四者从西到冬分立于广州城市中轴线上、花城汇的左右。其中, 春广场面积7.4万方,夏广场2.4万方,秋广场2.6万方,冬广场10万方 数据来源于观点地产 )。

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从我们实探的感受来看,高德置地广场的第一个特征, 就是相比于春、冬广场,夏、秋广场体量更小,更像是高德置地集团写字楼的附带商业。

春广场是正宗的地铁上盖,从地铁3、5号线换乘站珠江新城站出来可以直达高德置地·春广场B2层。而夏、秋、冬广场距离珠江新城站则越来越远。实测来看,从珠江新城站出站到至冬广场 步行距离 少说也在1Km以上。

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而这一差别带来的直接后果便是,如果我们把春、冬广场客流进行比较,便会发现冬广场明显不及春广场——这还是建立在冬广场定位更高、商业体量更大的情况下。

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2013年,南方日报曾对高德置地广场的表现做过点评,其中,广州友谊副总经理王晖表示:

“它不像天河路一样,一条大道两边都是商铺,让人一看就知道这是消费的地方。而高德附近都是写字楼,不熟悉这里的人,不敢贸然进入。” 王晖认为,商圈若无新客,培育期自然漫长。

广东财经大学流通经济研究所所长王先庆言辞则更为犀利。 “高德置地商圈旺不起来是必然的。” 王先庆认为,高德的楼面布局是按照写字楼来设计的,没有做商业的氛围,定位高端不但模糊,也违背规律。 “消费氛围都还没起来,怎么去高端?”

只是令人没想到的是, 8年过去了,消费氛围还是没起来。

在实探中我们发现,夏、秋两地的客流的确也是最少的,其中地下部分的商业人流更是少得可怜。

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那如果把体量更小的夏、秋广场也排除在外,把目光投向春、冬广场,他们又做得如何呢?

招商不力、定位模糊

现场大量空铺

2017年年初,占据着春广场1-4层的风尚广百正式撤店。撤店背后是百货业的衰退,但也给高德置地带来招商方面不小的压力。

按照租赁合同,风尚广百在高德置地春广场的租赁面积达到1.5万平方米。广百撤场后,除了损失每年超过3000万的租金,高德置地还需要向广百支付3586.57 万元的补偿金额。

而在实地的探访中,我们发现春广场不仅是在1-4层,其他楼层仍有不少空铺。

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春广场空铺

而且,不仅是春广场,夏、秋、冬广场同样有不少空铺待租。

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夏、秋、冬广场部分空铺

招商不力,大量空铺。这也是我们在实地探访高德置地广场过程中最为深刻的印象。

无独有偶,不仅仅是广州的高德置地广场招商不力,高德置地集团在杭州开发的高德置地广场在招商方面同样被人诟病许久。

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图片内容来源于天目新闻

不仅是招商,高德置地广场的定位也或多或少的存在问题。以冬广场为例,本来冬广场定位为轻奢,但从目前开业的品牌调性来看,距离轻奢似乎还尚存距离。

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仔细分析东广场的品牌业态,我们发现,冬广场的轻奢定位主要是依靠少部分美妆集合店如Liber Beauty支撑。

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并且,目前来看,冬广场的整体品牌影响力较为一般,辐射半径也比较有限,难以很好的吸引外来客。

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创始人潜逃国外, 管理层人员动荡

高德置地集团创立于1995年,时名为高盛企业集团。2007年,由“高盛集团”更名为“高德置地”。

高德置地一直是一家非常低调的公司,低调到连公司的官方网站都没有。其董事长苏萌同样如此,我们在公开资料里只找到这一张照片。

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苏萌的低调显然是有原因的——2013年12月,广东市副市长、增城市市委书记曹鉴燎涉嫌严重违纪被立案调查。经查,曹鉴燎在广州市天河区任职期间,利用职务上的便利,为他人谋取利益,先后多次收受他人贿赂,数额特别巨大。

而在曹鉴燎的地产朋友圈中,和他关系最好的老板是高德置地的董事长苏萌。二人以兄弟相称,苏萌叫曹鉴燎为“大佬”,曹鉴燎叫他“小苏”。

两人相识于1995年,当时曹鉴燎正主持珠江新城建设工作,而苏萌只有20岁出头,还是个经营专业批发市场的小老板。苏萌每周陪曹鉴燎打两次网球,两人之间的关系逐渐亲密。

在曹鉴燎的指点下,从未涉足过房地产开发的苏萌和天河区的镇村干部合作,通过协议转让的方式,在珠江新城囤下大片廉价土地。2003年土地价格飞涨,苏萌将这些土地高价卖出,高德置地完成资本原始积累。

根据此前财新的报道,在曹鉴燎案事发前,多名案件相关人员被传已经逃往境外,其中包括高德置地集团董事长苏萌。

事情的影响并不仅限于此。曹鉴燎被“双规”、苏萌离开国内后,高德置地内部管理层也被人爆出人员动荡。苏萌本人的助理、品牌部经理、招商团队等多人离职。

总结:软件不行硬件来凑?

如前文所说,整个高德置地的亮点恐怕就是设计了。春、夏、秋、冬四个广场,但从设计上来说还是非常不错的。

商场内部大量的绿植元素、木纹色铝板搭配星星点点的光源,非常契合高德置地广场想要打造 广州首个艺术文化主题购物中心

这些年,高德置地广场沿着这条思路做了不少努力,但收获了多少成效?至少现在来看,经过多年的运营,从商场的品牌调性以及氛围营造上来看,“艺术”、“文化”这两个标签依然稍显单薄。

更何况,被称为“ 高德置地中广场 ”的花城汇中区主打亲民餐饮和网红餐饮(虽然春夏秋冬客流寥寥,但是中区一到饭点可是人流火爆)。

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在此基础上,冬广场还要定位轻奢, 整体还要做艺术文化购物中心, 实在让人为其捏了一把汗。

不过,乐观地说,在招商不力、定位不清的情况下,高德置地广场尚且还有个不错的硬件环境,个人在探访的过程中实际体验还是非常不错的。

商场内部随处可见绿植装饰,非常富有生气。不过我原以为春、夏、秋、冬在绿植装饰上会有所侧重或者取舍,来凸显“季节性”,实际上却并没有。 换句话说,运营方虽然定下了“四季主题”,但却并没有在这一点上深挖,这一点更像是个噱头。

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难倒高德置地是想说明“四季如春”?

相对有所区别的是夏广场,因为一个额外的室外广场, 夏广场的绿意更加丰富。

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地面广场人流稀少但是环境不错。在咖啡厅里喝着咖啡,向下望去享受繁华都市中的一抹绿意实在令人心生闲适。

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单从这个地面广场来看,其实夏广场比较适合发展亲子业态或是体验业态。但实际情况中,夏广场作为体量较小的写字楼附属商业,根本无法充分发挥这一优势。

在写字楼工作的白领有多少闲暇能欣赏这片绿意呢?如果是周边居民,又有什么必要专门来到体量更小、品牌更少的夏广场呢?

商场定位不明确、招商也不给力、管理层还并不稳固 的情况下,即使 设计风格再鲜明、再有特点,短期内,高德置地广场 恐怕 也难以改变现状。

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