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土拍市场“冷清” 多城调整第三批集中供地规则

中国网地产 | 中国网的房地产信息平台 2021/11/26 11:27

2007年,有一篇《政府邀开发商把脉北京楼市》的报道,大意为北京市政府组织了一场小范围行业沟通会,参与者大部分为在京主流房企。

房企在沟通会上的回答是“资金和土地供应不足”,同彼时的市场问题并无关系,“资金和土地供应不足”的回答放至今日皆准。

房企并没有给出能够解决北京楼市症结的方案思路,但“要地更要钱”的朴素想法却是行业规模化发展的早期思路。

那一年的北京土地市场一片繁荣。限价地完成出让计划,刚需购房者为政策的出台而欢呼,他们认为“经济适用房”的出现让买房这件事有了希望。2007年北京土地市场,成交总价最高的是由万科以17亿元拿下的朝阳区西大望路27号地,楼面价为11379元/平米。

第三批集中供地规则“松绑”

十四年后,“两集中”供地体系下的土地市场不缺土地,房企却依旧缺钱。在历经第一批集中供地的买家“争抢”,第二批集中供地规则进一步升级,但各地拿地者多为国企,流拍、撤拍现象诸多,由此引发了多地针对第三批集中供地规则的“松绑”。

以杭州土拍市场规则调整为例——

11月初,杭州市发布第三批集中供地预公告,拍地规则中“竞品质”改为“定品质”,下调部分地块起拍价,上调部分地块项目预售价格,最终挂牌35宗涉宅地块,总起始价712.9亿元。

杭州土地市场第一批集中供地的热度很高,由此引发的规则升级导致其第二批集中供地遇冷,在杭州第二批集中供地推出的31宗土地当中,只有14宗进入竞拍流程。

杭州在本轮供地中以“定品质”取代“竞品质”,同第二批集中供地的10宗“竞品质”地块流拍相关,“竞品质”对于房企的品质预期压力较大,“定品质”则有标准可依,房企在前期测算成本有标准可依。

中指研究院数据显示,第三批集中供地规模较为分化,从区域分布来看,率先挂牌城市多数集中在长三角和珠三角区域;从供地结构来看,广州、成都等城市加大优质地块供应,核心区地块建面比重较第二批有所回升;从供应规模来看,已挂牌第三批宅地的11城中,除广州、成都外其他城市宅地供应量普遍接近前两批供应量的均值。

第三批集中供地情况差异较大,但无疑都增加了优质地块的供应,各城对于土拍规则的调整也在鼓励房企积极拿地。

房企现金流“吃紧”

实际上,包括杭州在内的多个城市土拍市场,在第二批集中供地中相继出现撤拍、流拍,甚至在以往一地难求的北京土拍市场,43宗地块中也仅17宗地块有房企报名。

对于大多数房企而言,在手现金决定了其在土拍市场的参与度,但整个行业融资环境与债务形势严峻,使得房企在手现金不断流出,适逢第二批集中供地的规则升级,流拍则成为大概率事件。

据Wind数据显示,第二轮集中供地房企拿地数量前三为中海、龙湖与中国铁建,国企与头部民企的优势明显,民营房企大都在疲于应对各种到期债务与融资渠道拓展。

贝壳研究院数据报告中显示:第一轮集中供地影响房企年内的货值补充,第三轮集中供地需要补充明年货值基数,第二轮集中供地房企拿地时房企处债务压力之中,拿地意愿较低。

整个房地产销售市场的低迷也从侧面打击了房企拿地预期。各地新房与二手房的成交量屡探新低,部分急需回款的房企在各地打折促销也遭遇“限跌令”,不少城市明确规定项目销售价格不得低于备案价85%,限制了房企回款速度,继而影响了拿地意愿。

在诸多因素影响之下,第三批集中供地的整体规模受到影响。目前公布第三批供地计划的14城共推出451宗地块,供地数量较第一批下降18.88%,较第二批下降19.89%,各个城市的供地规模虽有分化,但整体下降趋势不可避免。

各地土拍规则的调整对房企正在变得“友好”。广州针对第三轮集中土拍取消了部分区域地块的限房价要求,购地款允许最长六个月付清;苏州的土拍保证金比例从50%下调至30%,首付款比例由60%下调至50%;无锡土拍中50%的首付款支付时间较二批次延后20天;南京、杭州则放宽了房企拿地资质,由一级或二级降至为三级。

多个城市的土拍规则调整,在一定程度上缓解了房企资金压力,而且提高了房企后续开发的利润空间,这一定程度上也缓解房企流动资金压力。

其中也有特例,备受关注的北京第三批集中供地共挂出13宗地块,总起拍金额318.9亿元。在规则调整层面并未看到明显放松,且其中5宗地块在达到最高限价后,将进行竞现房销售再投报高标准方案。目前来看,“竞现房销售”在北京的试点目前看有扩大迹象,北京此类核心城市的土地市场依旧被长期看好。

在拍地规则调整之外,房企现金流也有改善迹象。近期融资市场风险偏好过度收缩的情况也在逐步修正,银行按揭贷款边际改善,央企、国企分别进行票据发行的同时,部分城市也在尝试有条件放松房企预售资金的监管,这对于债务压力之下的民企而言,无疑是一种“松绑”,但市场端的整体预期恢复仍需时间。

在备受关注的商品房预售资金方面,部分城市也放宽了支取条件。其中,成都提出放宽了商品房预售款支取条件,房企可以申请支取多余部分资金用于农民工工资支付;重庆则提出房企预售后出现资金困难申请提前使用监管资金的次数由一年不得超过2次变为3次。

新知达人, 土拍市场“冷清” 多城调整第三批集中供地规则

虽然尚未有明确政策传导至市场,但“重要发言”频频传出。10月中旬,央行数据发布会上有讲话认为金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”;在随后的金融街论坛年会之上,央行副行长潘功胜同样指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”。

规则调整与政策预期正在市场中叠加发酵,我们从昨天深圳的土拍市场成交中能够看到暖意。

11月25日,深圳第三批集中出让11宗涉宅地块,总出让面积约35.92万方,总起始价352亿元。最终共成交11宗地块,总成交价368.37亿元,其中共有4宗地块触顶进入摇号阶段。深铁以总价178.51亿元竞得5宗地块。

房地产市场的交易逻辑需要正常化,所以土地要拍得出去,房子也要卖得出去。

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