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上半年连“吞”5家企业,中梁百悦吃“胖”后再递表

地产深度报道 | 《国际金融报》旗下房地产新媒体 2021/11/26 09:03

首轮递表失效的物管企业陆续开启了二轮冲刺。

11月24日晚间,中梁百悦提交更新后的招股书, 这是11月以来第三家重新递表的物企 。在它之前,明宇商服及东原仁知服务也相继提交招股书,首次冲刺港股折戟后,这几家企业又重新站到了同一起跑线上。

在管面积半年增加1310万平

从更新后的招股书来看,中梁百悦在2021年上半年新增了1310万平方米的在管面积,较2020年增长了65.17%。

截至2021年6月30日,该公司拥有 在管项目291个,在管总建筑面积约为3320万平方米 ,这一数值在2020年末为2010万平方米;其签约管理项目数量为508,签约总建筑面积约7120万平方米。

中梁百悦称,在管面积的大幅增加主要得益于中梁控股所开发项目的在管面积增加及收并购。

2020年至2021年上半年,中梁百悦 共收购了7家物业管理公司股权 ,其中2020年2家,2021年上半年则有5家,业务分布于江西省、浙江省、陕西省及江苏省。同时,该公司收购温州中远51%股权的事项也已订立认购协议,中梁百悦称,预期该收购将在独立第三方物业方面扩大公司物业管理服务组合。

可以看出,并购浪潮席卷之下,中梁百悦也明显增加了收并购的频率。只是,虽然在管面积增速喜人,但在以规模论英雄的物管行业,中梁百悦的实力仍难具优势。数据显示,截至今年6月末, 46家上市物企的在管面积已达52.87亿平方米,平均在管面积为1.15亿平方米 ,中梁百悦的规模明显低于行业均值。

另一方面,由于近年的上市热潮,物企的稀缺性已经不再,资本对物企的审视越来越严格,估值亦逐渐趋于理性。整体来看,在目前的上市物企中,PE居高不下的多为商管型物企,如华润万象生活、中骏商管等。资本偏好下,即使是主打住宅物业、在管面积超6亿平方米的碧桂园服务,PE值也难敌华润万象生活。

嘉和家业物业服务研究院亦指出,资本对物企的考量角度逐渐多元化,“ 可观的面积规模、独立的投拓能力、强有力的关联方背景、不同定位的特色服务、可持续的盈利能力等都是衡量物企未来长期发展潜力的指标 。”

中梁百悦或许亦认识到了这一点,公司在大力外拓的同时,亦在积极丰富业务组合。今年上半年,中梁百悦收购了杭州爱中、南通通皋及其附属公司,试图以此扩展业务至城市运营服务。

社区增值服务毛利率下行

规模的增长推动了中梁百悦经营业绩的上升。

截至2021年上半年,公司实现营收6.63亿元,较2020年同期的2.16亿元增长207.36%;对应的归母净利润为1.04亿元,同比增幅为306.41%;毛利率亦较2020年上半年增长6.5个百分点至34.4%。

按业务条线来看,截至2021年6月末,中梁百悦物业管理服务的毛利率较去年同期的21.9%增至28.3%;非业主增值服务的毛利率为47.3%,较2020年上半年的30%增长17.3个百分点; 社区增值服务的毛利率则同比下降了24个百分点,为18.6%

《国际金融报》记者注意到,2019年以来,中梁百悦社区增值服务的毛利率一直处于下降状态,2021年上半年的18.6%已是近些年的最低水平。 2019年,该业务条线的毛利率水平为57.6%,2020年上半年降至42.6%,2020年底继续腰斩至20.2%

中梁百悦将这一变动归咎于条线业务的调整。

其在招股书中指出,公司于2020年底开始提供生活及旅行服务,该类服务的毛利率一般较低。2020年,中梁百悦通过该服务获得收益0.83亿元,占社区增值服务总收益的62%,其中上半年无任何收益。2021年上半年,生活及旅行服务为公司贡献收益约1亿元,在社区增值服务总收益中的占比升至69%。

不难发现,生活及旅行服务为中梁百悦社区增值服务条线的“大头”业务,且该业务的收益走势与社区增值服务的毛利率走势相反。截至2021年6月末,中梁百悦来自社区增值服务的收益约1.45亿元,占总收益的21.8%,较2020年同期的7%提升近15个百分点。记者注意到, 该公司社区增值服务业务中的绝大部分收益都来自第三方 ,金额约为1.39亿元,占比逾96%。

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