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那些抗风险能力强的房企,都具备什么特点?

友佳互联 | 友佳互联是集研发运营为一体 2021/11/26 08:58

新知达人, 那些抗风险能力强的房企,都具备什么特点?

上周,一份 《2022房地产趋势及投资策略闭门会会议纪要》 在地产投融资圈内流传开来。
这次会议的参会企业,包括建设银行、民生银行、信达资产、金茂资本、厦门信托、天弘基金、长城资产等在内的近 20家金融机构。
以及包括中海、金茂、龙湖等在内的 30多家房地产企业。
会议上,中国指数研究院分享了对2022年房地产市场形势以及房企融资环境的判断。
并且发布了一份 《具有一定抗风险能力的企业名单》 ,受到业内广泛关注和讨论。
新知达人, 那些抗风险能力强的房企,都具备什么特点?
中国指数研究院 风险测评结果
这张表单中,将具备一定抗风险能力的企业,分为央企、国企、混合所有及民企三档,可以看到, 其中央企、国企占据70%以上。
在中指风险测评的评估结果中,认为抗风险能力较好的混合所有及民企一共14家, 包括万科、金地、绿城、远洋、龙湖、龙光、滨江、中骏等。
就结合中指院的这份名单,分析下 那些抗风险能力强的房企,都具备什么特点?

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混改典范,金地、远洋

每次提到金地、远洋,都会有人提问,这两家到底算国企还是民企?
这就不得不提到他们的发展历程,以及 “国企改制” 的历史背景。
金地集团的前身是 深圳福田区属国企 ,远洋集团曾是 央企中国远洋海运集团下属企业。
后来,这两家公司都经历了国企改制和股份制上市过程,原始国有股逐渐退出, 目前远洋第一大股东为央企中国人寿,金地第三大股东为深圳国资。
值得一提的是,在金地的10大股东中,还有国家社保基金和中国证券金融有限公司的身影。
说白了,在金融机构眼里,金地、远洋依然带有国企属性,近期在一些金融机构的白名单中,这两家也同样被 给予了国企的融资待遇。
因此,作为混改典范的金地、远洋,虽然是市场化的职业经理人体制,但却有着等同于国企的资信水平。
在当前金融机构优先支持国企的背景下,无疑具有更强的抗风险能力。

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深耕聚焦,绿城、滨江

除了“背景”这样的硬通货,区域深耕能力和突出的产品品质同样是房企获得市场认可的法宝。

以出身于浙江的绿城、滨江为例,两家公司都凭借卓越的 中高端住宅打造能力 ,在业界树立了口碑。

并且,因为专注于中高端,因此这两家公司的项目分布主要 集中于长三角一二线城市, 土地储备更加优质。

半年报显示,截至2021年6月30日,绿城土储总货值9951亿元,其中一二线占比74%。滨江土储总货值2780亿,其中仅杭州占比就达到67%。

因此,高度聚焦于市场波动相对较小的一二线城市,再加上优质产品带来的快速去化能力,使绿城、滨江具备了更好的抗风险属性。

数据显示,今年1-10月,绿城集团总销售金额约2894亿, 同比增长约48%。 滨江集团总销售额1407.5亿, 同比增长33.6%。

正是得益于以长三角为代表的一二线市场相对平稳,才使这两家深耕型房企成为逆市下弯道超车的典范。

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稳健均好,龙湖、中骏
如果说金地、远洋是含着金汤勺出身,绿城、滨江依靠了富庶浙江的地缘优势。
那么, 龙湖、中骏这样的纯民企,就是真的白手起家靠自己打拼了。
最近,标普、惠誉等国际评级机构,纷纷下调民营房企的评级水平,很多房企都面临了“负面”评级,导致未来融资将进一步受限。
但值得一提的是,通过查询可以发现,龙湖、中骏两家公司, 目前三大国际评级机构,都对他们保持着“稳定”评级。

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特别是中骏,平常我们对这家公司关注较少,但没想到在三大机构9-11月最近更新的评级结果中,中骏都拿到了“稳定”评价。
穆迪预计未来6-12个月中骏的流动性将保持良好;惠誉认为中骏有足够的流动性来解决资本市场的债务到期;标普预计其 现金来源将足以满足未来的资本支出和再融资需求。
要知道,在当前市场情况下,能获得三大评级机构“稳定”评级的民营企业真屈指可数,这也体现中龙湖、中骏长期稳健的经营策略,获得国际资本的认可。
从财务指标看, 龙湖与中骏目前都处于“三道红线”绿档范围。
以中骏为例,上半年其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.2倍;剔除合同负债后的资产负债比率为69.5%;净负债比率为77.9%,均满足绿档要求。
而财务稳健的背后,一方面是他们发展战略的审慎克制,不冒进;另一方面也有赖于其项目布局 重仓一二线城市 ,并且具备良好的 产品打造能力。
半年报显示,截至6月底,中骏集团土储总货值4300亿,其上半年新增货值中一二线城市占比达到80%,为未来的平稳去化提供了保障。
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并且,除了住宅业务的优势外,龙湖和中骏在 商业地产、长租公寓 等领域也具备领先身位,多元化的业务组合也提升了他们的抗风险能力。
截至上半年,中骏商管在全国已经布局38座世界城,并在今年7月成功登陆港交所。而中骏长租公寓也已经进入15个城市,房源超过3.7万间。
可以看到,在很多方面,龙湖、中骏两家都有高度相似性,他们的特点是 各维度发展均好,长期保持稳健策略,没有明显的短板。
而且,能获得三大国际评级认可,加上近期被中指院列入低风险名单,应该说在民营企业里面,这两家目前属于非常稳健的了。
数据显示,中骏集团1-10月销售额902.42亿, 同比稳步增长13%。 预计接下来与金融机构的合作中,龙湖和中骏也有望获得更多支持。

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总结
经历了7月以来市场的骤然逆转,如今房企们都在呼唤暖风的到来。
从政策端看,随着多家房企暴雷带来金融风险的加大,相关部门已经在着手稳定房地产行业形势。
近期,央行已经在推动金融机构 落实开发贷和按揭贷款的放款,房企发债也重新提上日程。
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最近的土地市场,也传出各地部门积极联系房企,放宽土拍条件限制,希望能够激活跌至冰点的土地投资。
房企最艰难的时候已经过去,在当前资金口阶段性回暖的当下, 那些具备较好抗风险能力的企业,有望优先获得金融机构的青睐。
无论如何,地产行业已经回归低杠杆、实业经营的本质,踏踏实实、稳健发展,才是房企未来生存的法宝。

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