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观点:玩转资管的核心是把握好债务和风险

和桥机构 | 致力成为商业设施全产业链综合商 2021/11/25 11:41

近年来,正处于“全民公益”步伐加快的大环境下,越来越多的企业开始注重公益,如何做好公益也自然成为了热门话题。相较于形式,务实与坚持,则更为可贵。

孙娟最近在读《置身事内》,书里踏着“中国经历了大发展,那一定是做对了什么 的碎语,也正如封面所说:读懂中国经济,必须读懂中国政府。

“这本书讲的是国家的经济故事,其中有让我们骄傲的繁华,也有令人梦碎的房价。 孙娟告诉笔者,“ 了解政府认为应该怎么办,比了解我认为怎么办更重要。 如果要判断城市更新的产业规模和发展趋势,必须要了解政府的导向,从而做出自己的判断。

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万商俱乐部资管专委会会长孙娟女士

从书中汲取智慧和营养,或许是孙娟作为职业经理人的习惯。 十几年在商业不动产领域摸爬滚打的经历,使她身上有资产管理思维的烙印,而转身产业地产后,对经济趋势应有的前瞻性和敏感性也更进一步,现在这些思维也运用到珠江投资的实践中,孙娟提到:“ 再学习、再研究,是人生最好的生活方式”。

在当前大资管时代,孙娟始终践行大资管理念,在印力任职时,用了三年时间编制了购物中心资产管理的标准,并且连续迭代,从1.0版本到3.0版本。

加入珠江投资从事商业与产业地产后,她明白,要进一步挖掘不动产资产的真实价值,也亟需重新定义不动产资管指标口径和标准。 目前,在万商俱乐部资管专委会和业内同仁的支持下,已经完成了产业,酒店,商业资管标准1.0版本,并计划在12月8-10日的第六届中国不动产资产管理峰会上发布。

那么,做资管标准的初衷是什么? 随着不动产资产管理的业态不断扩展,各类业态的经营特点、管理差异,资管人要具有什么能力? 带着这些疑问,我们专访了万商俱乐部资管专委会会长孙娟女士。

01

推动产业不动产资管标准化

产业资管标准面对的局面跟三四年的商业资管标准并无二致,由于市场分析中相关的统计口径、计算方法和标准有着较大的差异,从业人员对不同口径的处理方式导致数据的整体质量不高。

资产管理的角色是“裁判员”,而非“运动员”,让我们用希腊的正义女神来做个比喻,女神的天平代表着公平,因此正义女神又是裁判之神,长剑象征着力量和权力,女神用来对付那些社会正义和秩序的破坏者。 正义女神的职责是“裁断”而不是发现; 她只是用天平衡量,所以要蒙上眼睛,避免外界的声响扰乱理智的独立运行。规则(资管标准)则是“女神之秤”。

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“标准有多重要,举个简单例子,租金坪效有人用NLA(净租赁面积),有人用GFA(总建筑面积)进行对比,在这种情况下没办法在同一纬度进行分析。 ”孙 娟解释道,制定商业资管标准主要是不忘初衷、方得始终,希望把商业地产积累的十几年开发运营管理经验,转化为一套行之有效的商业地产资产管理标准,系统和专业地去指导和帮助各级管理人员和资管经理快速进行决策。

幸运的是,孙娟扎实的经验积累和行业资源为产业资管标准的制定提供了助力,产业资管标准仍是沿用了大资管底层思维的逻辑,只是在实现途径上进行了切换。

孙娟认为,相对于商业地产资管来说,产业资管涉及的面更广,需要考虑的事情更多。 “产业资管要考虑土地性质、建设周期、建设成本、资源导入和销售周期,未来十年经营的情况,还要结合现金流的敏感,这完全是大资管、大产业的概念。 在退出时,两方考虑的更不一样,相对于商业市场的交易活跃,其估值也是比较简单。

她举了个例子,领展收购上海七宝万科部分股权,直接用Value(资产价值)=NOI(租金扣除运营费用)/Cap Rate(资本化率),然后预估几年收益就好了,但产业交易就相对复杂得多,因为没有固定标准。

如何从口径和标准入手,对产业资产进行有效管理,成为行业亟待解决的一大难题。 秉承着万商俱乐部「独立、公益、专业、小众」的精神,作为万商资管会会长,孙娟认为要让更多行业同僚们得到资管标准的帮助,为不动产行业的公益事业做出我们的贡献。

02

资管人要具备的四大复合能力

从物业管理到空间运营,当房企由重向轻转型时,需要引进有较高专业运作能力的资管人,助力其发展。

孙娟引用了地产资管网的研究,她认为 开发商转型资管面临的问题已经开始出现,主要有三大问题

一是从简单粗放的开发销售向精细化持有运营转型,住宅地产开始做转向商业、酒店、产业类;

二是租金回报率偏低,持有运营的回报率远低于传统开发建设模式,投资收益压力大;

三是沉淀资金越来越大,开发商试图通过部分销售回笼资产,除开项目的开发和持有成本,这种情况很难持续下去。

而资管人作为不动产的灵魂,复合发展是响应存量时代的需求,也是不可逆的行业大潮中引人注目的焦点。

在孙娟看来,商业的本质正在从买卖过渡到了服务关系,围绕人创造一些体验和服务,要求资管人能力系统化,才能在商业赛道上筑建确定性的核心壁垒。 这要求资管人具备这四大能力:

第一, 资管人要具备运营管理能力 ,满足实体资产有序地运转,同时实现高租金收益,不管是运营还是资管,我们的目标都是让资产创造更大的价值;

第二, 资管人要具备提升资产能力 ,以业主的目标为第一位,必须从投资者/老板的视角切入,管理提升好资产;

第三, 资管人要具备财务测算能力 ,资产的管理是理性的,有准确的投入期和回报期的测算,需要对投资人负责;

第四, 资管人要懂物业的基本管理和工程 ,从投融建管退的视角看,物业的管理影响到未来的估值,估值直接影响业主收益目标的达成。

03

把握好债务和风险是活下去的关键

谈及玩 转地产资管的核心,孙娟通过浅显易懂的例子进行了说明。

一对年轻夫妇在上海金融圈打拼,刚毕业没几年的研究生,算上年终奖两人到手每月5万。 家里老人帮他们凑齐首付,两人背上了每月3万的银行按揭,每月所剩无几。 2018年后金融行业日子不好过,一个公司倒闭暂时失业,另一个没有年终奖收入降低不少。 原来到手的5万变成了2万,可是有3万的按揭要还。 好不容易找到一份合适的工作,新冠疫情又来了。

对此,她总结表示,这类危机来势凶猛,蔓延速度较快,原因有二: 一是负债率高的经济中,资产下跌得往往迅猛,二是资产下跌会引起信贷收缩,导致资金链断裂。 所以资管的核心是什么? 是把握好债务和风险,才能够健康地活下去。

在过去,房地产开发商们通过高杠杆来实现高周转并获得高收益; 而在当下的存量时代,资产管理的水平高低才是制胜的关键。

孙娟介绍道,一方面是从运营角度,发现和挖掘项目的收入和盈利能力,其次一定要运用好金融工具和金融手段提升资产流动性,进而提升资产的变现能力,改善资产的金融价值。

最后,孙娟认为资产管理是未来的趋势,所以做资产管理绝不是说每一个人都可以做的,需要时间的沉淀和知识的积累,就像前面提到的四个能力,我们花时间去沉淀、去打磨。

“借助万商俱乐部资管专委会这样的平台,跟行业进行交流和沟通,有需要的同仁们也可以联系我们,进行义务的培训,和大家一起为行业发展助力。

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04

采访实录

问: 如今,地产行业被打上「存量时代」的标签。 在这个背景下,商业/产业资产管理又发挥着怎样的作用?

孙娟女士 我的转型原生动力源自一本书,彼得戴曼迪斯和史蒂芬科特勒写的《未来呼啸而来》,书中作者预言到,人工智能、网络、机器人等九大高科技概念互相融合将带来巨大的变革力量,将重塑人们的生活方式和商业模式。

我特别关注到有关零售业的描述,他认为 未来购物中心的发展趋势是非物质化的、非货币化的、定制化的和去本地化的。 或者说,未来可能意味着“ 购物中心的末日

也就是说,零售业面临着彻底转型,未来购物中心发展的路将会比较窄。 毕竟行业变化很快,往往是大家预料不到的。 两三年前,房地产行业还在探讨是否从增量时代进入存量时代,现在已经没人否认存量时代到来的事实。

所以在我看来,如果单单做一个项目或者一个业态的资产管理,已经跟不上时代了,所以进行产业的融合和输出已经迫在眉睫,需要走在时代的前面。 正好珠江投资有这样的机会,我就从龙光到了珠江投资。

问: 从印力、龙光,再到珠江投资,从招商运营,到资产管理,再拓展到产业领域,促使您一次次转型的原生动力是什么?

孙娟女士: 传统地产行业的空间经营增长主要是依靠投资并购,增加重资产的项目,发展的速度很慢,资源要求高且存在天花板,目前行业存量增长空间受到了挤压,行业的竞争激烈,从而被打上了存量竞争时代和管理红利时代的标签,所以当下更加要重视的是商业地产和商业产业的资产管理。

一方面是从运营角度,发现和挖掘项目的收入和盈利能力,其次一定要运用好金融工具和金融手段提升资产流动性,进而提升资产的变现能力,改善资产的金融价值。

目前,很多优秀的资管从业者和案例都证明了优秀的资产管理在实现资产长期最大化市场价值中的作用。比如黑石在商业地产投资,就是用三个词:Buy-Fix-Sell,买过来,修理好,卖出去。再比如印力的三林印象城,也是同样的投资逻辑。

要建立系统的资产管理能力,在未来发展中助力商业、产业实现价值升维、运营模式迭代、提升竞争力,是存量时代的重中之重。

问: 未来,作为万商资管专委会负责人、资深的商业不动产从业者,还有什么计划?

孙娟女士: 2017年12月19日,万商俱乐部资管专委会成立以来,本着专业、公益、小众的精神,希望再用三年时间把产业资管标准做出来,以后还会有酒店资管、办公资管等多个标准的建立,为行业的规范发展助力,也将不断地去迭代更新。 再学习、再研究,是人生最好的生活方式。

问: 入行十多年,最大的感悟是什么?

孙娟女士: 资产管理是未来的趋势,所以做资产管理绝不是说每一个人都可以做的,需要时间的沉淀和知识的积累,就像前面提到的四个能力,我们花时间去沉淀、去打磨。 所以借助万商资管专委会这样的平台,跟行业进行交流和沟通,有需要的同仁们也可以联系我们,进行义务的培训,和大家一起为行业发展尽力。


源: 万商俱乐部

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