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没有现金流,一切都白扯!养老项目快速回笼现金流的N种方式

中国养老周刊 | 在这里,读懂中国养老产业 2021/11/24 12:43

根据 养老 地产的处置方式划分为: 销售、持有、销售与持有相结合三种类型。 销售物业模式关注投资收益率IRR,长期持有模式关注资产回报率ROA。

这里重点介绍 长期持有型养老地产 的盈利模式,按现金流主要收入来源进行细分,目前市场上常见的六种模式及两种衍生模式,详情 见下图:

新知达人, 没有现金流,一切都白扯!养老项目快速回笼现金流的N种方式

本次对 模式内涵、权益转让、操作形式、客户特征 等几个方面进行阐述。

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会员制

部分专业养老机构选择经营模式为会员制或俱乐部制,类似于高尔夫会籍,有些会员卡设置为可流通(更名、转让、继承等),有些只能本人使用,但允许退卡。

会员制,即整租模式,收入主要来源于会员费。

一次性会员费用对应的是床位费,会员费用是不退还的,是每月租金的趸交; 服务费和餐费另收。 优势是有利于快速回笼资金,良性运营,劣势客户有一定抗性。 主要对产权无需求的健康活力老人。 目前常见的有四种形式:

一是永久性使用权销售 ,使用权的时限跟土地时限一样,可转让、继承; 如某项目使用权转让。 出售30年使用权,一般土地无产权证,无法分割小产权,只能签使用权转让合同,土地期满后房子归客户,房屋可以转让。 再按月收取2500-3500元不等的服务费。

二是终身制使用权销售 ,使用权的时限到老人离世,获取房屋重复利用价值。 如某项目会员卡,目前价值增值转让。

三是15年使用权销售 ,使用权到期,可继续免费使用。 便于实现滚动开,收回房产后,再次以返本入住的方式推出,重复利用,获取更高价值。 如某项目15年租赁,一次性交纳15年租金,期内退房可按时间折旧退款,15年之后继续居住不再收取租金。

四是短期旅居卡 ,使用期限 1-5年,优势是门槛较低,客户面广。

最典型案例是上海亲和源,是中国首家老年会员制社区,其位于上海市南汇区康桥镇的项目, 土地性质是50年工业用地,但已取得民政局许可证 入住人员要求必须是男性年满60周岁,女性年满55周岁。

会员卡分为A卡、B卡。 A卡是永久会员,可流通,会员卡价格目前已经涨到一百多万,入住后根据户型面积每年缴纳相应年费;

B卡是终身会员,不可流通,会员卡价格略低,入住后同样缴纳年费,在未住满15年时,可申请按年限退还会员卡金额。

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押金制

押金制,现金收入主要来源于押金。

一次性收取较高押金,到期本金退还,入住期间需要缴纳餐费、服务费。 优势是有利于快速回笼资金,劣势是有一定的法律风险、且资金难以入职。 主要对健康活力自理老人。 此类高押金退还模式受市场接受,符合了住养老院基本不花费用的心里,但是快速回笼的资金需要有高于养老院床位费回报率的投资项目。

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月租制

这是传统养老机构最常见的收费模式,即租赁制,多以固定的床位费/月费/服务费等名义向客户收取,如果客户要享受其他增值服务的话另行收费。

优势是易于被客户接受,并且有稳定的现金流; 劣势不利于企业快速回收资金。 主要是服务刚需老人,定位刚需的项目。

典型案例是北京汇晨养老机构管理有限公司,作为北京最知名的养老机构之一,在北七家、北苑路、望京等经营多处养老项目,收费模式为服务费,根据户型面积不同,根据老人身体状况入住不同区域(自理、半自理、失能失智),每月金额数千元甚至更高,同时还要缴纳少量押金。

2016年汇晨被光大控股收购,也说明了资本对养老行业的重视程度。

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高额保单+押金制+月费

交押金或买保险,即可获得养老居住权, 高额保单+押金制+月费 保险公司在其投入的养老住宅社区项目上,结合销售的养老金产品,未来可以以养老保险金收入来支付养老社区相关费用,但是收支两条线。 优势能够长期锁定同一品牌下的共享客户,并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划,实现园区滚动开发。

这种模式最知名案例是泰康之家养老社区。 由泰康人寿投资开发,全国计划建设十几个项目,目前北京、上海、成都、杭州等项目都已经开业,并且与美国的医养产业服务商ABHOW 建立了联盟关系。

泰康之家的项目一般都是 医疗卫生用地,不能销售产权,所以它通过两种产品来回笼资金,一种是付押金得养老居住权,适用于马上要入住的客户,一种是买保险得养老居住权 ,适用于未来几年后再入住的客户,客户付出的成本基本都在200万左右。

付押金模式下,客户交20万的入门费,以及60-200万不等的乐泰卡,本质上是押金,就可以马上入住养老社区,当然在养老社区每个月的租金和管理费还要正常缴纳。

买保险模式下,客户购买200万养老保险,可以趸缴,也可以10年期每年缴20万,即可获得多年后养老社区的入住资格,自己或者父母都可以居住,当然保险产品正常的收益和保障都会具备,等到客户入住时,可以抵扣一大部分租金。

这两种方式都可以理解为,是泰康收回前期开发投资的手段。 而且此模式还有一个前提,即泰康将社区品质和服务水准打造的非常高端,形成市场稀缺,才能使得客户愿意在前期就支付高额的成本。

新知达人, 没有现金流,一切都白扯!养老项目快速回笼现金流的N种方式

新知达人, 没有现金流,一切都白扯!养老项目快速回笼现金流的N种方式

除了泰康保险之外,太平人寿、合众人寿等诸多保险公司纷纷跟进此类做法,也有不少开发商试图模仿,但是开发商没有保险牌照,只能选择与保险公司战略合作的方式。 比如大连丹田社区,就是开发商与人保合作,采用买保险送养老居住权的模式。 限于篇幅,不再展开。

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共有产权模式

北京市等地出台的共有产权住房,是由购房者与政府共同按份占有产权,养老项目的共有产权销售模式,则是由购房者与开发商共同占有产权,其中建设单位所持产权份额为5%,购买人所持产权份额为95%。 养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。 建设单位并为入住老年人提供医疗、养护等养老服务,满足其养老服务需求,具体养老服务费用由建设单位根据服务内容参照市场价格确定。 典型案例是北京朝阳区的恭和家园项目。

该项目的土地性质变更医疗用地,50年产权,购房者持有95%产权,可出租出售; 其余5%由开发商持有,不可出租出售。 购买要求是: 北京户籍优先,外地户籍满足限购条件,入住者必须60岁以上,子女可陪同居住。 客户持有的产权比例可以转让,但是接手人也要满足上述要求。

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投资返还销售

投资返还销售,现金收入主要来源于一次性使用权收入。

使用权的时限到老人离世,用产权抵押,房款退还,溢价部分双方分成,可转让。优势是快速回笼资金、便于实现滚动开,收回房产后,再次以返本入住的方式推出,重复利用,获取更高价值。劣势有一定的法律风险,需要设计交易结构规避风险。该模式类似商铺返租模式衍生而来(企业将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主,同时,与小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,商铺由企业统一经营管理,同时会按约定时间支付给小业主固定的租金)。

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押金制+一次性租金制

押金制+一次性租金制,现金收入主要来源于押金和次性租金。

一次性收取高额押金,同时一次性收取30年租金,押金可退,租金按使用期限退。这种做法实现了资金快速回笼,把收取费用分为押金与租金,租金在财务上可以入账,保持长期运营现金流,押金用来再投资。

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储蓄养老卡

储蓄养老卡,本质上是押金制,但是引入银行第三方支付,对于供给方企业没有非法集资的风险、且信用提高,对于需求方客户来说,把钱存入银行,基本没有风险。 例如某养老地产项目,发行储蓄养老卡,即客户将居住押金存入银行监管账户(中信银行),用居住押金的利息来支付租金和基本养老费用,实现储蓄养老。

除此之外,市场上还有其它一些盈利模式,比如: 直接销售产权、使用权长期租赁、旅居养老卡、以房养老等等。

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直接销售产权

从传统地产思维的惯性角度,卖产权肯定是回笼资金的最优选项,除非土地性质是医疗卫生用地之类,或者土地出让协议中政府部门明确规定必须持有的情况,绝大多数企业都会选择直接销售产权。

事实上,目前国内大部分打着养老地产旗号的项目,本质仍为地产开发,只是附加了一部分养老服务,最多加上专业养老机构运营而已。 当然,如果养老服务的价值塑造到位,完全可以为产权销售提升溢价空间。 比如多年前北京的东方太阳城项目,就是配建了综合性医院和养老服务设施,进而以养老房的名义销售产权,提升销售速度并实现溢价。

还有一种相对少见的情况,定向销售,也就是房源只能销售给老年客户。 比如台湾长庚养生文化村,集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”,是当地银发安居的典范项目。 可租可售,但购买人与入住人必须年满60岁、且接受指定医院身体检查证明健康状况合格,购买的产权不可继承,只能捐赠给乡里。

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使用权与长期租赁

由于各种原因无法销售产权的项目,可以销售使用权或长期租赁。 二者的区别在于,使用权一般是可转让、可继承的,而长期租赁模式不可转租,在付款方式上使用权销售往往一次性付清,长期租赁模式可能允许分阶段付款。

典型案例是万科良渚文化村中的随园嘉树,采用“大社区+养老组团”的开发模式,土地属性为旅游用地(商业用地),40年产权(2003-2043年),项目从产品设计、服务配套以及样板区体验等多方面打造,可认为是万科进军养老地产的阶段性标志产品。

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旅居换住型养老卡

旅居型养老卡则是将酒店的分时度假理念引入养老领域,购卡客户可在全球的养老社区基地自由入住,当然这些基地并不全是发卡机构开发建设的,而是基于类似酒店换住协议的模式,达到客户可“一次买卡、全球养老”的效果。

这种卡在具体使用时,会根据项目所在地(城市等级)、预订时段(淡旺季)、房型面积等因素,对应不同的间夜计算系数。 有的卡还可支持第三人使用,也可转让。

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以房养老

以房养老模式落地很少,分为租赁房产养老和抵押房产养老两种形式。

2017年9月20日,青海省首个以“租房入院”为养老服务方式的养老院正式挂牌, “租房入院”指老人自愿将本人房产交由政府或委托的第三方对外租赁,本人入住养老公寓或养老院,老人房产出租收益用于参加政府集中供养,或根据老人本人需求,提高集中供养的层次及服务标准。

针对人群: 辖区内“三无”老人、孤寡老人、空巢老人以及60岁以上,有个人房产的老人;

养老模式: “租金+个人承担+政府兜底”的方式;

落地项目: 福康颐养中心,中心建筑面积750平方米,投资690万元,建成了集生活、健身、娱乐、医疗于一体的家庭式医养结合养老院。

抵押房产养老的形式则非常复杂,而且存在未解决的法律问题,所以虽然政策出台已经数年,至今仍未大面积推广。

2014年6月,保监会发文,从当年7月1日起,在北京、上海、广州、武汉4地进行老年人住房反向抵押养老保险试点,为期两年,2016年再次延期并扩大试点范围。 不过,市场需求有限、住房政策的不确定性、房屋贬值的风险以及预期人均寿命越来越长等因素,让保险公司对开设“以房养老”险种态度谨慎。 保监会发文后一直到2015年,才有幸福人寿的首款“以房养老”保险产品获批上市,但市场反响并不好,客户量很少。 这个模式要想得到快速发展,必须同时解决合同公证、遗嘱公证、房屋贬值风险等问题,才能彻底扫清障碍。

以上仅是列举部分模式,市场上新业务新模式不断涌现,如通过押金合同、委托租赁等交易结构设计,并通过资本运作形成中年客群投资理财的产品模式,从而实现资金的循环利用,快速复制更多的项目。 同时,建议养老行业朋友根据自身实际情况和战略路径,谨慎选择,其中部分方式也可以组合使用。更详细更全面的养老项目现金流回收模式,大家可以参考下面这份研究报告的内容。这份报告里对于各种模式的设计背景、适用条件、回款结构等核心问题,以实际案例解析的方式为大家详细解剖养老项目的内部商业模式。

小编观点:没有现金流,终是美丽的泡沫

没有现金流,一切产业无论如何天花乱坠,无非都是一些美丽的炮灰。

很多养老机构最后倒闭,并不是因为盈利能力出了问题,而是因为现金流出了问题。 举个最简单的例子,你把货卖出去了,别人没有及时给你付款,这笔收入就成了应收账款,同时由于你贷款的还款期限就快到了,还要有很大一笔现金流出,你拿不出这么多现金,那就会出现现金流危机。 这个时候,如果你有壮士断腕的勇气,能够及时变卖一些优质资产,先解决现金流紧张的问题 ,那也是好的,但如果你的资产质量本来就不行,变卖价格也低 ,那么你就真的会到走投无路的地步了。

然而有些时候,你的养老机构经营不善,不是你想破产就能破产的,你还得继续撑着,那怎么撑呢 ? 银行贷款贷不上,也没其他股东愿意入股接盘,那就只好借高利贷了,先做“过桥资金”再说,然而令你没想到的是,资金过去了,桥却拆了,那你就真要到山穷水尽的地步了,很多其他行业的企业主借高利贷、然后跑路,也正是因为这个原因。

再说一下,近年来“火热”的房地产、正在“火热”的恒大集团以及已经安全着陆的万达集团。 先赚一个小目标的万达王健林,在2017年集团因为资产负债、现金流不足的原因,一度成为全网群嘲的对象,为了还清债务,王总毅然选择了壮士割腕,万达文旅及酒店项目分别割让给了融创中国和富力地产,后继又把万达商业及万达影业股票转给了阿里和文投,以及持续的出售海外资产,到今天万达已转型为轻资产运营的模式。 而现在的恒大集团呢,也是债台高筑,甚至到咱们普通人无法想象的地步,更严重的是因为现金流不足的原因,导致项目无法复工、捆绑在职员工,严重损坏了企业在市场及员工心中的形象,而且现在还不知道能不能走出这个泥潭!

所以,从现代财务管理的角度来讲,越来越重视对现金流的管理,分析企业的运营情况,利润表很重要,现金流量表更重要,利润表的各项指标,是比较容易造假的,比如运营费用和折旧那一块,就能做很多文章出来,虽然现金流量表也能造假,但是现金流的进和出还是比较客观的,即使在科目上造假也很容易被分辨出来。

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