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全球性通胀下,如何配置跨周期的优质房产

毅家之言 | 聊聊楼市那些事儿 2021/11/23 12:56

进入下半年,通货膨胀已经成为全球性话题。

10月,美国消费者价格同比飙升6.2%,汽车、食品、汽油、电力和燃油价格领涨。作为美联储评判通胀重要指标,个人消费支出价格上涨4.4%,创1991年以来最大涨幅。

中国也不例外, 10月份国内CPI同比上涨1.5%。其中,鲜菜价格环比上涨16.6%,其中28种蔬菜的平均批发价上涨33.3% ,通胀压力可见一斑。

经济的运行情况,直接影响政府逆周期的货币调节政策,进而会直接影响包括股票、债券以及房产在内的资产价格的波动。但面对这一轮的全球性通货膨胀,世界各国的货币政策似乎都呈现出了中期的不确定性。

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经济下行压力,货币政策不确定性加强

根据美林时钟理论,完整的经济周期包括“复苏期、扩张期、滞胀期、衰退期”四个阶段。而物价升高的阶段,往往发生在扩张期与滞胀期。

扩张期的物价上涨,政府会通过紧缩货币政策,来逆周期调节因经济过热带来的通货膨胀。

但目前全球性的通胀,与经济过热环境引发的通胀逻辑不同。一方面,是全球性的物价水平持续上涨,另一方面则是全球都面临着经济持续下行的巨大压力。而这正是经济从扩张期向滞胀期滑落的表现。 而滞胀期的货币政策,往往会存在着巨大的不确定性!

比如当下,虽然物价升高让加息预期持续增高,但全球依旧保持相对较低的利率环境。对于明年的货币政策,缩表、扩表的两种预判更是同时存在。

华泰证券认为明年的货币政策大概率会呈现出稳中偏松的货币政策。而摩根士丹则认为,美联储将在2022年年中结束资产购买,英国央行和加拿大央行开始加息,约70%的新兴市场的货币政策将收紧。

那么,在经济滞胀与货币政策双重不确定的趋势中,如何挑选跨越周期的优质资产,就是每个家庭都必须要面对课题。

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滞胀周期中,如何前置配置优质资产锚

从资本市场来看,滞胀期会带来金融风险资产和避险资产价格的分化,投资难度也会增加。

对于大多的家庭而言,这时不能把追求短期波动收益作为投资目标,而是要把精力放在追求能够跨越周期的资产之锚上。 能够跨越周期的优质资产无外乎三种:大赛道龙头公司的股票、供给稀缺的贵金属以及优质的房子。

但,股票二级市场波动率大风险性高,稀有贵金属又不能带来生活品质的改善,普通人最容易配置到的跨周期资产标的依然是——房子。

那么,在滞胀周期叠加行业下行的双重背景下,什么样的房子才是好资产呢?笔者认为,应该 具备“核心城市、核心区位、优质产品以及市场持续认可”这四大要素。而纵观市场,隶属金茂品牌的府系产品,无疑是四点俱佳的优秀代表。

首先,作为金茂品牌的高端产品系,每一座金茂府都会寻找城市最具价值的地段。可以说,有金茂府的城市地段,不仅是当下不会差,未来还会越来越好!

其次,金茂府的市场认可度高。过去10年,金茂府累计销售额达到四千多亿,销售均价也是连续三年位列全国第一。更重要的是,存量市场中的金茂府,在价格不菲的同时还呈现挂牌量少成交周期短的趋势。

金茂府俨然已然成为市场中的“豪宅硬通货”,成就如此地位的根源在于以居住为第一要义的产品品质。

正式基于这样的市场认可度,让每一座金茂府的诞生,都会带来需求的趋之若鹜。而据了解, 全国第五十三座金茂府——龙江金茂府,也将于今年正式进驻昆明。这座金茂府在为昆明市,提供滞胀期优质避险资产的同时,也必将引领昆明人居品质的再次迭代。

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锚定产品价值,龙江金茂府再塑高端样板

与所有金茂府都有着十分苛刻的地段要求一致,龙江金茂府的地段优势同样十分突出。

项目位于昆明一环区位的老螺蛳湾片区,不仅地处昆明城市南北纵向的中轴线上,更是昆明商脉与文脉的交汇之处。 作为昆明商脉所在地,老螺蛳湾见证了新中国第一代个体经济的崛起历程。

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所以,这里不仅一直都是昆明人心中绝对的市中心,更是整个昆明寥若晨星的楼市界面。与此同时, 昆明“十四五规划”中明确提出了“东进西拓南控北延中优”的发展原则,整个一环区域的城市面貌还将在未来五年内焕然一新。

依托内城“核芯”区位,也让龙江金茂府拥有包括三横三纵、三轨交的立体交通网路,4大繁华商圈、20所小学环绕、七大医院护航在内的完备的生活配套。

匹配内城核心的优质地段, 龙江金茂府 在社区规划与园林设计方面诚意十足。

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龙江金茂府示范区实景图

项目极简美学的建筑,整体为围合式布局,所有楼栋均为南北朝向,拥有良好的 视野。

由国际一线景观设计公司奥雅操刀的园林景观,更是增色龙江金茂府内城豪居的韵律。社区内部约10000㎡的“漫·岛”中庭园林景观,以立体水景作为区隔,兼顾会客洽谈的私密。与此同时,通过架空层设置出的户外卡座、儿童空间、书吧会所等七大主题花园,更建构立体化的多样生活场景。

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龙江金茂府园林效果图

最为值得关注的是, 基于对昆明“日温差大、紫外线强、空气干燥、噪音污染严重”这四大居住痛点,龙江金茂府强势引入府系的产品基因——12大绿金科技系统,革新昆明的人居标准。

这套科技系统,将家居生存息息相关的空气、水、声音、温度、湿度、阳光等六大生命元素重新建构,创造出温度均匀、湿度适宜、空气洁净、阳光舒适、隔音降噪、水质优良的科技生活体验。

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其中,温度模块采用高性能保温隔热系统, 空气模块为24小时运转的新风系统,湿度控制模块配备加湿、除湿系统,声音模块配置同层排水系统等,水模块则配置末端净水系统、室内热水系统,安全模块采用6重智慧生活系统。

龙江金茂府规划建面约162㎡、199㎡、269 三种户型,均具备“大面宽短进深”的特点。

建面约162㎡四室两厅两卫,户型设计动线合理、动静分明,南向整体面宽超15米及超9米的宽幕阳台,可以让居者尽享阳光的温暖。L形的厨房还设有西厨导台,满足了日常生活的多重场景需求。

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建面约189㎡四室两厅三卫,LDK的餐客厅一体化设计,保证每天黄金两小时家人交流。双套房设计下的主卧套房中,有约7㎡独立衣帽间更是完美演绎了美学与时尚的生活态度。

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建面约269㎡的四室两厅三卫,餐客厨一体化空间采用270°采光 的豪宅设计,南北超大露台,以及侧面超宽的步入式露台,形成IMAX级无敌观景视野,中西双厨、早餐导台设计契合财智精英家庭生活所需。 南向双卧室套房,与北向两个卧室规划瞰景飘窗或露台, 完美诠释层峰大宅该有的进阶人生体验。

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龙江金茂府的精装设计由全球酒店室内设计第三、亚洲品牌500强的CCD香港郑中设计事务所操刀 ,精装选材极为考究。厨房选用德国柏丽橱柜、德国博世电器等德系一线品牌,卫生间配备唯宝洁具、智能马桶盖及3M智能净水器,这些细节无不体现龙江金茂府精益求精的产品追求。

此外,为 龙江金茂府提供物业服务的金茂物业,取得 国家一级资质,同时也是全国首个全面创建、实施HSE管理体系的国宾级物业,不仅是府系品质生活的重要保证,更是府系楼盘拥有长期价值的基础要素。

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龙江金茂府样板间实景图

综上所述,以人居为核心要义的产品实力,让龙江金茂府不仅刻画出昆明住宅品质的全新天花板,更使其自身成为了可以跨越周期且稀缺的优质资产,未来也必将成为昆明楼市中的“豪宅硬通货”。

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