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澳大利亚REITs连载之二 | 发展及案例研究报告

VC部落 | 资产证券化之道,资产证券化之术 2020/01/12 12:14

市场简介

新知图谱, 澳大利亚REITs连载之二 | 发展及案例研究报告

澳大利亚是世界上最早开创REITS的国家之一,经过30多年探索与实践,已形成一定规模并逐步走向成熟。 在2008年3月之前,REITs一直都被称作上市房地产信托(LPTs)。

澳大利亚的第一只LPT——theGeneral Property Trust成立于1971年。截至2017年3月底,澳大利亚共有上市REITs61只,市值规模1347.5亿澳元,目前是全球第二大REITs市场。

澳大利亚房地产证券化的比例在全世界是最高的,超过了50%。机构参与的程度也非常高,在澳大利亚,不管是退休基金,投资基金,保险公司,都有一定的比例资金投入到房地产公司。

发展历程

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澳大利亚REITs采用的是英国普通法中的信托原则。 在1956年,澳大利亚高等法院确认了单位信托基金(契约型基金)有权享有显著的税收优惠,即基金单位持有人有权享有物业资产产生的一种专有利息及收入,用现在的术语来说,这被称为“税收中性”。该判决促使了第一个REIT的雏形于1959年形成——胡克投资公司的“澳大利亚土地信托”——紧跟着数十家其他的单位信托基金以同样的资产和资源成立。

1971 年,Lend Lease的创始人迪克·杜塞尔多普以“寻求共赢”的理念,说服了澳大利亚新南威尔士州政府和澳洲证交所,从而诞生了全球第一只商业地产信托General Property Trust(GPT)通用物业信托,也是现在所说的REITs(Real Estate Investment Trusts)。 仅随其后的是1972年的Darling Property基金,由英国商业银行DarlingCo 发起设立。这些上市的和非上市的房产信托,满足了澳大利亚新富有的中产阶级对于高收益投资产品的旺盛需求,而“税收中性”则是它们一个重要的吸引力。

在创建初的20年里,REITs并没有得到社会的认可和引起人们的重视。当1987年澳大利亚股市崩溃以后,大量的资金从股市流入未上市地产投资信托中,使该市场逐步发展扩大。到了二十世纪90年代初,未上市地产投资信托流动性方面的弱点逐渐明显,由于无法满足法律规定的60天变现要求,整个市场陷入瘫痪。为了从根本上解决流动性问题,澳大利亚政府允许REITs在二级市场上交易。这次变革使大多数REITs在澳大利亚证券交易所上市。

1993年后, 随着澳大利亚经济的复苏特别是新移民带来的房地产市场增长,迎来了REITs的迅速扩张。 1996年,很多寿险公司改变其原有直接投资地产项目的策略而转投REITs,使REITs市场进一步壮大。1997年的亚洲金融危机对澳大利亚股市也造成了一定的冲击,许多损失惨重的机构投资者开始寻求较安全、能够尽可能分散风险的新的投资目标。REITs正好迎合了这些投资者的意愿,机构投资者于是将大量资金从传统的证券市场转投入REITs,REITS板块交投异常活跃。

为了进一步降低运营成本,一些规模较大的REITs开始不断扩大规模,或是收购较小的REITs,或是合并重组。这场从1998年开始的并购热潮,使得REITs数量的减少,单个REITs的资产规模增大。1997年仅有6%的REITs拥有超过10亿澳元的资产,到2004年50%的REITs都超过这一数额。这股并购热潮并未停止,而且还逐步向海外扩张。 这种大型REITs的形成以及集团REITs的产生,使REITs的性质从地产投资信托(Property Trust)逐渐转变成普通股票(Equity Stock);同时也威胁着地产证券基金,因为集团化的REITs有着与地产证券基金一样的分散风险的作用,而且投资REITs不需要支付高额的基金管理费。

澳大利亚REITs(A-REITs)的主要特点

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(一)组织形式

澳大利亚的REITs采用的是信托结构,其中占据市场主导地位的,是一种使用合订结构的REITs。合订结构是将一个REITs的信托单位和1份基金管理公司的股份捆绑在一起,且一经合订,两者就不能分开交易。投资者通过持有1股合订证券,同时持有1个REITs信托单位和1份基金管理公司股份。在这种结构下,基金管理公司主要负责房地产物业的开发和建设,而收租型物业则由REIT来持有。

通过与业绩优良公司合订上市,A-REITs的业绩将得以提高,可以增加对投资人的吸引力,同时通过合订扩大投资范围和投资领域,合理规避法律对主动开发和非依靠稳定现金流投资的限制。

据澳大利亚证券交易所统计,截至2009年6月,使用合订结构的A-REITs共23只。特别是占A-REITs市场总额的94.4%的前10大REITs中,采用合订结构的REITs有7只,占市场份额高达82%。

(二)税收政策

根据澳大利亚信托法的规定,REITs必须满足以下条件:1、75%的资产是房地产资产;2、全部的税后收益分配给投资者。信托法对REITs的管理结构和资产负债率并没有限定。

税收方面的优势是REITs一个显著特征。澳大利亚政府为了鼓励本国REITs的发展,其税法规定,如果单个基金产品的投资者超过300人,并且该产品项下的资金投资于具有现金流的成熟物业时,该基金可以免除交易印花税。REITs所分派的股息不在REITs层面征税,投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税,这样就避免了REITs所得收益被双重征税。而且,澳大利亚实行的是累进税制(Marginal TaxSystem),投资者所缴的税金和投资者的整体收入相关。此外,二级市场上REITs股份的交易免征印花税;REITs基金管理费不需缴纳商品及服务税(GST);投资者的资本收益被征税减半。

(三)资产范围

澳大利亚REITs对投资的物业种类和地域的选取具有较强的分散性,但在具体项目上又有较高的集中度。投资种类从出租型物业向外扩展。澳大利亚REITs所覆盖的领域已经从出租型物业发展到更多的资产类型,其中就包括基础设施。目前澳大利亚共有20余支上市基础设施基金,该类基金资产包中的资产类型包括收费公路、飞机场、广播电视塔、码头、铁路设施等。

(四)监管政策

澳大利亚对REITs执行跨部门监管。澳大利亚政府的金融监管主要由三个部门负责,它们分别是澳大利亚储备银行(RBA)、审慎监管局(ARA)和证券及投资管理委员会(ASIC)。ASIC规定,从事REITs的机构要取得ASIC的资格许可,REITs的受托人还需同时取得ARA颁发的金融服务执照。REITs产品的发起设立,应由受托人向ASIC和ARA同时提出设立申请,获得批准后才可进行产品公开发行。如果设立的REITs产品需要上市交易,还将接受澳大利亚证券交易所的监管,交易所将对管理投资计划进行一系列的合规性审查。

典型案例Westfield Group

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西田集团(Westfield Group)是全世界最大的商业地产公司,总部位于澳大利亚。截至2016年底,西田集团在美国、英国和欧洲拥有并经营了35个购物中心,资产价值310亿美元,年净利近14亿美元;在澳大利亚和新西兰投资并开发了39个购物中心,资产总价值达到323亿澳元,年净利润近30亿澳元。

在零售商业地产的全球化布局和资本化运作方面,西田有它独到的处理方法。1959 年,西田的第一家购物中心在澳大利亚新南威尔士州的布莱克市正式开业。当时的澳大利亚,百货商场是最普遍最流行的商业形式。大型购物中心只是个新鲜事物,全国也只有两家。1960 西田在悉尼证券交易所挂牌上市,开拓了资本市场。起初,西田走的是住宅、商业同步开发的模式,在发现住宅发展低于预期后,开始逐步将开发重心向购物中心倾斜,并在1962 年完全放弃了住宅,成为了专业商业地产开发商。

上市后,西田的经营效益增长迅速,业务基础稳定,覆盖规划、设计、建造、发展每个开发环节,并且全部都在自己的组织架构内进行,实行“垂直化”经营。在60-70 年间先后开发或收购了一系列项目,包括1961 年的Hornsby 购物中心,1963 年位于Yagoona、Dee Why 和Eastwood的三座购物中心,1965 年的Figtree,1966 年的Burwood,1967 年的Toombul,1969 年的Doncaster购物中心,同年还收购了Miranda 中心,1970 年的Indooroopilly。西田购物中心开始在全澳洲蔓延扩张。值得一提的是, 1966 年的Burwood 在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心,能同时接待15 万消费者,年销售额达1 亿澳元。Burwood 引进了著名的法尔马斯百货作为主力店,两家公司由此开始了长期战略合作。此外,在这个项目中,西田第一次将“关键路径法”用于项目管理,使项目整体比预期提前6 个月开业,“关键路径法”成了西田项目管理的绝技,并成功应用于后来的每一个项目。

西田的资本化运营

上市17 年后,西田感觉发展遇到了瓶颈。这时的西田旗下拥有14 家购物中心,1 栋写字楼,1 家酒店和1 家汽车旅馆,开发资金大部分来自于借贷,资产负债率高达81.7%。于是,西田开始从两个方面入手解决这一问题:

1.对旗下商业资产进行重新评估,以体现客观的资产价值

2.分拆西田上市公司为西田控股(westfield holdings)和西田信托(westfield propertytrust)

分拆后,西田资产的账面值大幅提升,并体现在股价上。1978 年1 月,西田的股价是2.75澳元。11 月,分拆消息公布时,股价上涨到8.3 澳元。1979 年7 月西田控股和西田信托挂牌上市时,达到12 澳元,增长超过4 倍。西田信托成立后,西田控股将旗下全资控股的位于澳大利亚的6 个购物中心(Miranda,Hornsby,Figtree,Toombul,AirportWest,North Rock)转让给西田信托,这6 个购物中心总面积16.67 万平米,价值一亿澳元。西田信托享受租金收益,委托西田控股进行物业及商业管理,并按管理的业绩表现向西田控股支付相应的管理费用。

经过分拆重组,西田信托成了西田购物中心的持有者,西田控股的负债大幅降低,流动资金充裕。西田控股开始集中精力于购物中心的商业、物业管理和项目开发。西田信托着重于投资,通过合理的投资策略实现低风险、高收益的回报,以吸引机构和个人投资者购买,进而为西田控股提供强有力的资金支持。西田开发项目的收回成本周期缩短,运转速度加快。西田在商业地产开发运营的优势,如同一个马力足效率高的引擎,西田RETTS 为它提供的源源不断的燃料,从此一发不可收拾,走向了全球化扩张的道路。

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西田的全球化战略

当澳洲的市场缺乏增长点时,西田的目光开始转向世界。在降低陌生市场造成的影响与风险方面,西田有它独到的处理方法,而且已被实践证明是可行的。当进入一个新的市场,西田会倾向于收购正在运营的购物中心进行改造,而不是买一块本非用作零售的地皮重新规划开发。这样可以减少客源和客流的估计偏差,以避免对项目前景过于乐观估计造成的风险。当收购的项目平稳过渡,收益稳定后,西田会以此为根据地,对该市场进行深入挖掘,在同一城市或周边地区选择新的收购对象,以巩固品牌口碑和影响力,从而降低经营风险。

西田开发美国市场正是采用这一策略。1977 年,西田在康涅狄格州收购了第一家购物中心Trumbull 进行改造。1980 年,西田又在康涅狄格州进行收购,此后又陆续进入了加州和密歇根地区。1985 年又在加州收购了第五家。1986 年,西田同时收购了梅西百货(Macy’s)旗下的三家购物中心。1987年,在进入美国十周年时,西田成立了西田国际(Westfield International)美国业务运营总部,包含了开发、设计、建造、出租与管理等多个部门。1996 年,西田效仿澳大利亚的经营模式,成立了西田美国信托(Westfield AmericanTrust)并在澳大利亚证券交易所挂牌上市。1997 年西田美国在纽交所IPO 上市,进入美国证券市场。1998 年收购特瑞泽克汉姆公司后,西田成为加州圣迭戈、洛杉矶和圣何塞,密苏里的圣路易斯、马里兰的华盛顿特区和康涅狄格地区最大的商业地产公司。

同样是在1977 年,西田进入了新西兰,不过并非是以开发商的身份,而是商业管理。凭借多年商业地产经营经验,西田拿到了新西兰最大的商业地产开发商St. Lukes 旗下购物中心的商业管理合同。在此后的20 年中,西田信托开始逐渐收购St. Lukes 公司的股权,并终于在90 年代末成功控制了St. Lukes,同时获取了St. Lukes 旗下10 家购物中心的所有权。

西田直到2000 年才正式进入英国,并非对英国市场缺乏重视,事实上他们从七十年代就开始关注英国了,只是缺乏一个位置、规模、经营情况、价格都合适的待收购项目,从这一点,足以看出西田对投资的谨慎和对风险的控制。2000 年2 月,西田收购了位于诺丁汉的布罗德马尔什中心75%的股份,随即进行了大规模的改造。5 个月后西田再度出手,与MEPC 各出资50%组建合资公司进行项目收购。西田通过在全球范围内创造最优质和最富有成效的购物中心组合,实现了持续的发展和资产管理价值的最大化。

(来源:中债资信)

本文转自 中债资信研究报告!

资产证券化 是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式; 是贯彻落实十九大“房住不炒、租购 并举”思想的重要抓手,是促进金融与不动产良性循环的重要工具。 资产证券化 在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。 租赁住房和基础设施领域是落地最有希望的突破口和落脚点。

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《中国经济导报》是国家发展改革委主管, 是国家指定的发布依法必须招标的投资建设项目招标公告的报纸;是国家指定的发布企业债券公告的报纸;是国家指定发布价格公报的报纸。 是为全国人大政协两会、夏季达沃斯、深圳高技术交易会等重要会议提供专刊、特刊的指定报纸。

《用“技术之匙”穿透资产让资产证券化回归本质》为题在2019年9月20日05版刊登了深度报道。

当前的资产证券化市场存在两大急需解决的问题:

一是,行业的定价权;

二是,相关的行业监管法规尚需完善。

博弈行业定价权:在券商等传统金融机构“垄断”行业定价权的背景下,整个标的资产的分级、评估都必须要符合券商的标准。

“但目前的行业现状是,符合券商标准的基本都是大型机构的资产,而不是中小企业的资产。 而在现实的另一面,广大中小企业对于资产证券化业务存在大量需求,却被传统的金融机构拒之门外。

行业监管尚待完善:法律法规的缺失,导致的一个直接问题是行业标准的缺失,目前资产证券化是由法律法规的规定,但是这个不是行业标准,而且现在仅有的行业标准太宏观。”

所以目前的资产证券化都有点偏离其本质,它的核心应是企业的还款能力,并非拘泥于抵押物以及担保方的主体信用。

用“技术之匙”穿透资产,使资产证券化行为回归本质,让投资人重新审视行业潜力,从而重新评估资产方归还资金并带来收益的能力,即创造未来现金流的能力。

科技的模式和逻辑里,并不是打造信用或者信任体系,不需要信任谁不信任谁,只需要看现金流产生的源头和数据,勾勒出这个企业真实的经济行为,然后看现金流的汇集能力能够支撑多大的还款能力,就可以做出决定。“一切以现金流和还款能力为唯一标准。”

现阶段往往因为无法真正穿透资产,所以不得不用抵押和担保来作为融资依据。“如果真正发生了违约,资金方往往要通过冗长的法律程序来追讨资金,而且往往还会面临许多困难。也正因此,需要用技术穿透事实,保证还款现金流的生成,甚至在某些情况下,即使对方企业兑付出现问题,但是投资人能够看到企业是在真实运营并不断产生和汇集现金流的,也能及时采取延期等各种措施来灵活处理,而且是有依据有预期的处理。”

“让数据回归最本源,让我们通过数据看到最为客观的事实。”在利用区块链技术进行数据监管过程中,数据的采集和模型的建立是和区块链技术同等重要的核心问题。“真正监控现金流不是看合同加报表,以及每个月的银行流水,而是企业真正生成现金流的经营行为以及结果,多个数据形成的逻辑闭环,数据取得后不可篡改,交叉检验,这样才形成可以用来进行现金流大数据分析的基础。”

“这会是未来的大趋势,不会是昙花一现。”这是区块链融资的未来,

市场潜力待深挖,巨大的融资缺口是因素之一。据了解,2018年,世界银行、中小企业金融论坛、国际金融公司联合发布的报告显示,中国中小企业数量达到5600万户,潜在融资需求达29万亿元左右,其中41%的中小微企业存在信贷困难,迫切需要金融机构提供支持。

市场大势将聚,响应政策号召是因素之二。央行、银监会等部门联合发布的《中国小微企业金融服务报告(2018)》中要求进一步改进中小微企业金融服务的思路,提出要“加强金融科技运用,提升小微企业金融服务效率”,这就为金融科技的发展指明了方向。据了解,随着区块链、大数据等新技术手段在金融系统的应用,银行风控手段也在不断完善,通过科技赋能,银行也有能力,有意愿承接一批中小微企业的融资业务,解决小微企业融资难、融资贵的问题。

实际上,连锁美容美发店、连锁咖啡餐饮、牙医诊所、宠物医院、甚至足底按摩连锁都是没有固定资产,但是强现金流的行业。“应用到供应链领域以及其他领域想象空间更巨大。

“现在世界上也许只有3%的好资产能够被证券化,比如受制于抵押物、担保人、信用评级或者人工协调成本等,而区块链技术和方法后,可能会有30%的资产能够被证券化,不是从现有的资产证券化里切一块技术服务‘蛋糕’来锦上添花,而是创造了一块增量市场。”

来源:祺鲲科技

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融资最主要的两个机制问题:交易成本高、信用风险大,所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题, 区块链在该方面有着天然的优势

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技术永远提升的是效率,至于人性的复杂恐怕得交给上帝

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