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数据详解REITs:全球REITs规模、收益及业态比较

VC部落 | 资产证券化之道,资产证券化之术 2020/01/12 21:09

在全球已有37个国家地区推出REITs,其中,北美REITs风险回报最好,而亚洲REITs最差——过去40年,北美权益型REITs指数的年化回报率达到12.5%,过去20年的年化回报率也超过9%,其风险回报显著超越标普500和Nasdaq指数。当前,北美REITs的资产总值已超过3万亿美元(其中,私募REITs持有近8,000亿美元资产),超越商业银行,成为推动北美地区投资物业发展的最重要资本支持。传统REITs之间具有较强的相关性,但创新型REITs与传统REITs之间的相关性较弱,市场表现更好。

来源 丨杜 丽虹另类金融说

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REITs规模:北美私募及公募REITs合计持有3万亿美元资产,总股权市值超过万亿美元

截至2016年,北美上市交易的REITS共233只,拥有的账面资产达到1.4万亿美元,其中,净资产约5,000亿美元,负债约9,000亿美元,拥有的物业资产总市值达到1.8万亿美元,而REITS公司的总股权市值也超过1万亿美元;另有上市但非交易型REITS共88只,账面资产总额1,160亿美元,其中,净资产700亿美元,负债460亿美元,拥有的物业资产总市值约1,600亿美元。

私募REITS近年来也发展迅速, 截至2016年全美共有2,000多只私募REITS,拥有的账面资产总额约6,400多亿美元,拥有的物业资产总市值近8,000亿美元。结果,当前,北美私募和公募REITS合计拥有近3万亿美元的物业资产,拥有511,000栋建筑,总股权市值1.1万亿美元,其中,有32只REITS进入了标普500指数。

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1 北美 REITS 持有的物业资产总市值

而过去三十年,北美的REITS已累计从资本市场融资1万多亿美元,其中,55%来自于股票和优先股融资,45%来自于债券融资;而过去十年的资本市场累计融资总额也达到6,000多亿美元,其中,56%来自于股权融资,44%来自于债券融资。

截至2018年7月,过去三十年,累计有347只REITS IPO上市,首发融资800亿美元;普通股增发融资2,243次,累计融资3,800多亿美元;优先股融资845次,累计融资近1,000亿美元;发行信用债融资1,834次,累计融资4,300多亿美元;发行抵押债务融资217次,累计融资300多亿美元。而自2008年以来,共有83只REITS IPO上市,首发融资280多亿美元;普通股增发融资906次,累计融资近2,700亿美元;优先股融资283次,累计融资470亿美元;信用债融资693次,累计融资2,700多亿美元。

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2 北美 REITS 2008 年以来的累计资本市场融资额

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3 北美 REITS 的年度资本市场融资总额

结果,自2004年以来,REITS公司的并购交易总额达到5,000多亿美元,其中,60%是上市公司之间的并购,40%是上市公司和私人企业之间的并购交易;而2008年以来,REITS公司的并购交易总额也达到2,900多亿美元,其中,四分之三是上市公司之间的并购交易,四分之一是上市公司与私人企业之间的并购交易。

综上,REITS不仅已成为北美市场重要的投资工具,还超过商业银行,成为投资性物业最主要的资金来源,并推动了美国商业地产市场的创新和加速整合。

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4 北美 REITS 的年度并购交易额

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REITs在资产配置中的重要意义:年化收益率9~12%,风险回报显著高于纳斯达克指数

截至2017年底,所有权益型REITS过去40年的年化总收益率为12.52%,过去20年的年化总收益率为9.12%,而同期标普500指数的年化总收益率为7.20%,纳斯达克成分指数的年化总收益率为7.68%,美国投资级公司债及政府债的指数收益率为5.06%,高收益债指数的收益率为6.76%,而代表不动产直接投资收益状况的NPI(NCREIP)指数年化收益率为9.03%——即,权益型REITS过去20年的年化总收益率超过了各主要投资工具。

而经风险调整后,美国投资级债券指数的单位风险收益(夏普比率)最高,达到1.32,其次就是权益型REITS指数,单位风险回报达到0.56,而标普500指数和高收益债指数的单位风险回报均为0.49,纳斯达克指数则仅有0.39。这充分显示了REITS作为投资工具的收益率优势。

1 REITS 和其他主要投资工具的风险收益比较

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此外,REITS和其他投资工具的相关系数也较低,从而使其具有了组合投资的优势。作为现金、股票、债券之外的第四资产,在过去30年,NAREIT的权益REITS指数和标普500指数的相关系数为0.55倍,与纳斯达克成分指数的相关系数为0.43倍,与美国投资级债券的相关系数更低,仅为0.19倍,与美国高收益债的相关系数为0.59倍;过去20年的相关系数更低,NAREIT权益REITS指数和标普500的相关系数仅为0.45倍,和美国投资级债券的相关系数则只有0.06倍,实际上,REITS仅和高收益债的相关系数略高,达到0.61倍。

2 :权益 REITS 和其他主要投资工具之间的相关系数

1997~2017

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综上,REITS作为一类特殊的不动产证券,它和不动产直接投资指数NPI的相关系数较高,达到0.74倍,从而使投资人能够分享不动产直接投资的好处;但相比于NPI,权益类REITS在长期中具有更高的收益率,虽然波动也更大,但良好的流动性使其成为不动产直接投资的有力替代工具。

各项研究均显示,在最优的资产配置组合中引入5~15%的REITS,可以有效改善组合投资的风险收益状况。

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全球REITs市场:全球37个国家地区推出REITs,北美REITs的风险回报最高,亚洲最低

目前全球已有37个国家地区推出了REITS,包含在NAREITS Global指数里的就有477只REITS,FTSE EPRA/Nareit DevelopedReal Estate Index的总市值达到1.5万亿美元,其中54%是美国以外国家地区的REITS。

总体来看,不同国家地区之间的REITS市场具有一定的相关性,但相关系数并不是很高,其中,北美和欧洲REITS市场股价变动的相关系数略高,在0.77倍左右,而北美和亚洲REITS市场股价变动的相关系数则较低,在0.64倍左右,亚洲和欧洲REITS市场股价变动的相关系数居中,为0.73倍。总体上,全球REITS的变动趋势大体同步,但收益率和波动幅度不同。

3 :全球不同 REITS 市场间股价变动的相关系数

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过去20年(1997~2017年),欧洲REITS的总回报率最高,年均的总回报率达到8.85%,其中,60%来自于资本利得的贡献,40%来自于股利收益的贡献,年均的股利收益率为3.37%;北美REITS的总回报率接近欧洲市场,过去20年的年均总回报率为8.76%(这里的北美REITS包含了权益型REITS和抵押贷款类REITS),但与欧洲REITS相反的是北美REITS 60%的收益都来自于股利的贡献,年均的股利收益率为5.21%,其中,权益类REITS的年化总收益率达到9.12%,年均的股利收益率为5.47%;而亚洲REITS过去20年年均的总回报率为7.60%,一半来自于资本利得的贡献,一半来自于股利收益的贡献,年均的股利收益率为3.70%。

虽然欧洲市场的总回报率最高,但由于欧洲REITS的资本利得占比较大,相应的其收益的波动性也更大,考虑风险因素后其单位风险的回报(夏普比率)为0.45倍;与之相对,北美REITS由于多数收益来自于股利的贡献,所以,收益相对稳定,虽然年化的总收益率略低于欧洲REITS,但考虑风险因素后的单位风险回报达到0.53倍,如果再从中剔除抵押贷款类REITS,则北美权益REITS的单位风险回报达到0.56倍;而亚洲REITS,由于收益率较低,价格波动又比较大,所以单位风险回报最低,为0.43倍。

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图5 全球 REITS 的股价变动趋势

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图6 全球 REITS 的总回报变动趋势

4 :不同区域间 REITS 市场的风险收益比较

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总之,全球REITS市场之间具有一定的相关性,波动趋势大体一致,但收益率和波动幅度不同。过去20年,北美和欧洲REITS市场的年化总回报率都在8.8%左右,但由于欧洲市场的股利收益率较低,资本利得贡献了60%的总收益,所以,其波动率更大,单位风险回报低于北美市场;而亚洲市场过去20年年化的总回报率为7.6%,一半来自于资本利得的贡献,一半来自于股利收益的贡献,其波动率也较大,单位风险回报比欧洲市场还要低一些。所以,从长期看,北美REITS市场的风险回报最高,亚洲市场最低。

除了办公物业、工业地产、零售物业、出租公寓、酒店等传统REITS,康养物业、自助仓储、数据中心、林场、基础设施、抵押贷款、乃至户外广告等创新型REITS已占到北美REITS市场的半边天。这些新型REITS与传统REITS之间的相关性较弱,过去几年的资本市场表现更好,如数据中心类REITS的年化总回报率可以达到20%以上,自助仓储类也有15%以上的年化总回报率,而商业地产抵押贷款类REITS虽然年化的总回报率较低,但却成为机构投资人套利金融周期的重要工具。

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不同类型的REITs谁更好?

4.1 REITS市场的创新与发展:创新型REITS已占到总市值的一半

截至2018年6月底,北美市场进入到NAREITS成分股的REITS共有208只,其中权益型REITS共172只,占总数的83%,抵押贷款类REITS共36只,占总数的17%;权益REITS中,办公类REITS共23只,占总数的11%;工业地产REITS共14只,占总数的7%;零售物业REITS合计37只,占总数的15%,其中,社区商业中心REITS共16只,占总数的8%,购物中心REITS共7只,占总数的3%,独立店面REITS共8只,占总数的4%;住宅类REITS共20只,占总数的10%,其中,出租公寓REITS共14只,占总数的7%,预制房屋REITS共3只,占总数的1%,独屋出租REITS也是3只,占总数的1%;此外,还有酒店类REITS共17只,占总数的8%;康养物业REITS共19只,占总数的9%;自助仓储REITS共5只,占总数的2%;林场REITS共4只,占总数的2%;基建REITS共6只,占总数的3%;数据中心REITS共5只,占总数的2%;多元化REITS共17只,占总数的8%;特殊地产REITS共11只,占总数的5%;抵押贷款类REITS中,商业地产抵押贷款REITS共13只,占总数的6%;住宅抵押贷款REITS共23只,占总数的11%。总体上,美国的REITS日益呈现多样化特征。

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8 各类型 REITS NAREIT 成分股中的数量占比

在市值方面,截至2018年6月底,所有成分股的总股权市值接近1.1万亿美元。其中,办公和工业地产REITS合计占16%(办公物业占9%,工业地产占7%);零售物业REITS合计也占到总市值的16%,其中,社区商业中心REITS占5%,购物中心REITS占8%,独立店面REITS占3%;住宅类REITS合计占到13%,其中,出租公寓REITS占10%,预制房屋REITS占1%,独屋出租REITS占2%;酒店物业REITS占6%;康养物业REITS占9%;自助仓储REITS占6%;林场REITS占3%;基建设施REITS占11%;数据中心REITS占6%;多元化REITS占5%;特殊地产REITS占3%;抵押贷款类REITS合计占到6%,其中,住宅抵押贷款REITS占4%,商业地产抵押贷款REITS占4%。

总体上,在过去20年中,REITS种类层出不穷,传统的办公/工业、零售物业、出租公寓、酒店和多元化REITS的占比已从80%左右下降到50%,其中,办公/工业地产REITS的市值占比从2000年的35%下降到目前的16%左右,零售物业REITS的市值占比也从2000年的20%下降到目前的16%,出租公寓REITS的市值占比从2000年19%下降到目前的不到10%;酒店物业的市值占比波动较大,总体上维持在5~6%的水平;而多元化REITS的市值占比则从2000年的10%左右下降到目前的6%水平。与之相对,预制房屋和独屋出租特殊类型的住宅REITS的市值占比从2000年的1.5%左右上升到3%水平;康养物业REITS的市值占比从2000年的3%左右上升到目前的8~10%水平;自助仓储类REITS的市值占比从2000年的3~4%上升到目前的5~6%水平;林场REITS则从0上升到目前的3%以上;基建设施REITS也从0上升到11%以上;数据中心REITS从0上升到6%左右;而抵押贷款REITS的市值占比则从2000年的1%上升到目前的6%左右;结果,创新类REITS的总市值占比从2000年的不到20%上升到目前的50%左右,从而使整个REITS市场结构发生了很大的改变。

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9 不同类型 REITS NAREIT 成分股中的市值占比( 2000 年)

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10 不同类型 REITS NAREIT 成分股中的市值占比(2018年)

4.2 传统REITs之间具有较强的相关性,但创新型REITs与传统REITs之间的相关性较弱,市场表现更好

虽然REITS的种类在不断增多,但不同类型的REITS之间股价变动的相关系数仍是比较高的,如办公物业(Office)、购物中心(Regiona lMalls)和社区商业中心(Shopping Centers)等类型的REITS和权益REITS指数之间的相关系数都在0.9倍以上;工业地产(Industrial)、出租公寓(Apartments)、康养物业(Health Care)、酒店度假村(Lodging/Resorts)、自助仓储(Self Storage)等几类REITS与权益REITS指数之间的相关系数也在0.8~0.9倍之间;相对的,一些细分市场REITS与权益REITS指数之间的相关系数略低,如独立店面(FreeStanding)、预制房屋(Manufactured Homes)、独屋出租(Single Family Homes)等REITS和权益REITS指数之间的相关系数在0.7~0.8倍水平;而一些新推出的REITS类型,如数据中心(DataCenters)、林场(Timber)、基建设施(Infrastructure)等几类REITS由于数据周期较短,与权益REITS指数之间的相关系数只有0.5~0.7倍;此外,虽然商业地产抵押贷款类REITS(Commercial Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数也在0.7倍以上,但住宅抵押贷款类REITS(Home Mortgage)和权益REITS指数之间的相关系数却不到0.5倍。

5 :不同物业类型的 REITS 与权益 REITS 指数之间的相关系数

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11 不同类型 REITS 的股价表现

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12 不同类型 REITS 的总回报指数

总体上,不同类型的REITS在股价波动上具有较强的相关性,尤其是办公、零售、公寓等传统的REITS类型,相关系数一般都在0.8倍以上;与之相对,一些细分市场REITS和新型REITS,由于租金回报率更高或成长性更好,具有相对独立的价格走势,如数据中心、自助仓储REITS等,其股价的走势显著优于其他REITS,与其他REITS之间的相关系数一般在0.5~0.7倍水平;此外,抵押贷款类REITS由于金融危机中受到的冲击更大,其整体的走势显著逊色于权益类REITS,相关性也略低,尤其是住宅抵押贷款类REITS,它与RMBS(住宅抵押贷款支持证券)等固定收益市场的相关度更高,而与其他类型的REITS的相关度则较低,相关系数通常不到0.5倍。

其中,数据中心类REITS虽然是这几年才推出的新型REITS,但作为信息化时代的产物,其过去几年年化的总回报率达到21%以上,其中,85%都来自资本利得的贡献,年均的股价涨幅达到18%,股价涨幅居各类REITS之首,其总的股权市值一度达到700亿美元,当前的总股权市值也有600多亿美元。

其次是自助仓储类REITS,虽然这类REITS在美国并不是什么新生事物,但2000年以来在REITS市场上异军突起,自1994年以来的年化的总回报率达到15.7%,其中,约70%来自资本利得的贡献,年均的股价涨幅达到10.7%,总的股权市值也有600多亿美元。

至于,金融危机后崛起的独屋出租(出租别墅)类REITS,作为套利金融危机的产物,在黑石、喜达屋资本等几大私募巨头的推动下快速扩张——以往,在住宅出租市场上都是以出租公寓为主,独栋住宅(别墅)大多为私宅,但由于金融危机期间大量住宅抵押贷款违约,大批独栋住宅被银行等金融机构收回,并廉价转让给黑石等私募基金,使私募基金手中聚集了大量独栋住宅产品;在危机背景下这些住宅很难被出售,于是,私募基金将其适当改造后用于出租,从而形成了新的独屋出租市场。金融危机后,多家独屋出租公司以REITS形式登陆资本市场,并在资本的推动下进行了更大规模的圈地、并购、整合,目前独屋出租REITS的总股权市值已达到180亿美元,最大的独屋出租REITS的总股权市值已超过120亿美元。虽然这些REITS当前的租金回报还不是很理想,但自2015年11月以来的年化总收益率达到16.65%,其中,近90%都来自资本利得的贡献,年均的股价涨幅达到14.75%。

同样受益于金融危机的还有预制房屋REITS。这是美国一类特殊的REITS,主要通过出租出售预制房屋的搭建场地和房屋来获取收益,这类房屋或用于休闲度假、或用于满足中低收入群体的居住需求。由于金融危机期间,很多中低收入家庭由于贷款违约而失去了唯一的住房,他们又付不起出租公寓的租金,或出租公寓的面积太小,无法满足一家人的居住需求,从而转向了预制房屋市场。尤其是在一些气候温暖的地区,预制房屋成为很多中低收入家庭的首选。结果,从2009年以来,预制房REITS的股价涨了5倍;而从1994年以来,预制房REITS的年化总回报率接近12%,其中,约一半来自资本利得的贡献,1994年以来年均的股价涨幅达到6.2%(2009年以来年均的股价涨幅为18%),当前的总股权市值达到160亿美元。

此外,一些主要投资于户外广告、娱乐场所的特殊REITS,近两年的回报率也很好,年化的总回报率达到13%,其中,约一半来自资本利得的贡献,年均的股价涨幅在6.4%水平,部分特殊REITS的股权市值也已突破100亿美元。

与之相对,酒店类REITS由于对经济周期更为敏感,在金融危机期间股价一度跌去了85%,当前的股价虽然有所恢复,但仍低于危机前水平,自1994年以来,其年化的总回报率只有5.7%,其中90%都来自股利收益的贡献,资本利得的贡献不到10%,年均的股价涨幅仅为0.56%。一些多元化的REITS,由于缺乏特色和专业优势,也不受投资人的欢迎,自1994年以来多元化REITS的年化总回报率接近8%,但其中近80%都来自股利收益的贡献,年均的股价涨幅仅为1.7%。

当然,表现最糟糕的还是抵押贷款类REITS,它们是金融危机的“重灾区”,其中,住宅抵押贷款REITS在金融危机期间股价一度跌去了84%,当前的股价也只相当于危机前的30%,幸而其年均的股利收益率接近13%,才使其自1999年以来的年化总回报率达到9.8%。而商业地产抵押贷款REITS的表现则更为糟糕,金融危机期间其股价一度跌去了95%以上,当前的股价也只相当于危机前的10%,所以,尽管其年均的股利收益率也有9.6%,但自1999年以来年化的总回报率只有2.1%,是表现最糟糕的REITS。尽管如此,作为套利金融危机的重要工具,这类REITS仍被私募基金和很多机构投资人看好,危机以来已经为投资人贡献了3.6倍的总回报,年均的总回报率接近18%,其总的股权市值也已经从危机期间的5亿美元增长到近190亿美元。

综上,虽然不同类型的REITS在经济周期中的波动方向大体一致,但波动幅度和总的收益空间却可能出现较大差异。表现最好的数据中心REITS,年化的总回报率在20%以上,自助仓储类也在15%以上,但表现最差的商业地产抵押贷款类REITS年化的总回报率则只有2%,酒店类也不到6%。所以,根据经济周期的不同阶段,对REITS类型进行细分筛选可以大幅提高REITS投资的回报率。

具体来说,抵押贷款类REITS的价格波动大于权益类REITS,因为它使用了较高的财务杠杆。而权益类REITS中,酒店物业、工业地产、购物中心类REITS由于对经济周期更为敏感,其价格波动也较大;与之相对,独立店面REITS由于租户相对分散、且股利收益的贡献度较高,所以,价格相对稳定;而预制房屋类REITS和自助仓储类REITS则具有一定的逆周期性,价格波动也较小;康养类REITS则具有相对长周期的特征,对短期的周期波动也不十分敏感。因此,在顺周期的环境下,酒店物业、工业地产、购物中心、商业地产抵押贷款类REITS更受投资人欢迎,自金融危机以来的总回报倍数可达7倍以上,年均的回报率达到20%以上;而在逆周期环境下,独立店面、预制房屋、康养物业、自助仓储等类型的REITS则更受投资人欢迎,低谷中的价格降幅更小,具有一定的防御性。

6 :不同类型 REITS 在周期变化中的股价波动情况

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资产证券化 是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式; 是贯彻落实十九大“房住不炒、租购 并举”思想的重要抓手,是促进金融与不动产良性循环的重要工具。 资产证券化 在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。 租赁住房和基础设施领域是落地最有希望的突破口和落脚点。


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《中国经济导报》是国家发展改革委主管, 是国家指定的发布依法必须招标的投资建设项目招标公告的报纸;是国家指定的发布企业债券公告的报纸;是国家指定发布价格公报的报纸。 是为全国人大政协两会、夏季达沃斯、深圳高技术交易会等重要会议提供专刊、特刊的指定报纸。

《用“技术之匙”穿透资产让资产证券化回归本质》为题在2019年9月20日05版刊登了深度报道。


当前的资产证券化市场存在两大急需解决的问题:

一是,行业的定价权;

二是,相关的行业监管法规尚需完善。

博弈行业定价权:在券商等传统金融机构“垄断”行业定价权的背景下,整个标的资产的分级、评估都必须要符合券商的标准。

“但目前的行业现状是,符合券商标准的基本都是大型机构的资产,而不是中小企业的资产。 而在现实的另一面,广大中小企业对于资产证券化业务存在大量需求,却被传统的金融机构拒之门外。

行业监管尚待完善:法律法规的缺失,导致的一个直接问题是行业标准的缺失,目前资产证券化是由法律法规的规定,但是这个不是行业标准,而且现在仅有的行业标准太宏观。”

所以目前的资产证券化都有点偏离其本质,它的核心应是企业的还款能力,并非拘泥于抵押物以及担保方的主体信用。

用“技术之匙”穿透资产,使资产证券化行为回归本质,让投资人重新审视行业潜力,从而重新评估资产方归还资金并带来收益的能力,即创造未来现金流的能力。

科技的模式和逻辑里,并不是打造信用或者信任体系,不需要信任谁不信任谁,只需要看现金流产生的源头和数据,勾勒出这个企业真实的经济行为,然后看现金流的汇集能力能够支撑多大的还款能力,就可以做出决定。“一切以现金流和还款能力为唯一标准。”

现阶段往往因为无法真正穿透资产,所以不得不用抵押和担保来作为融资依据。“如果真正发生了违约,资金方往往要通过冗长的法律程序来追讨资金,而且往往还会面临许多困难。也正因此,需要用技术穿透事实,保证还款现金流的生成,甚至在某些情况下,即使对方企业兑付出现问题,但是投资人能够看到企业是在真实运营并不断产生和汇集现金流的,也能及时采取延期等各种措施来灵活处理,而且是有依据有预期的处理。”

“让数据回归最本源,让我们通过数据看到最为客观的事实。”在利用区块链技术进行数据监管过程中,数据的采集和模型的建立是和区块链技术同等重要的核心问题。“真正监控现金流不是看合同加报表,以及每个月的银行流水,而是企业真正生成现金流的经营行为以及结果,多个数据形成的逻辑闭环,数据取得后不可篡改,交叉检验,这样才形成可以用来进行现金流大数据分析的基础。”

“这会是未来的大趋势,不会是昙花一现。”这是区块链融资的未来,

市场潜力待深挖,巨大的融资缺口是因素之一。据了解,2018年,世界银行、中小企业金融论坛、国际金融公司联合发布的报告显示,中国中小企业数量达到5600万户,潜在融资需求达29万亿元左右,其中41%的中小微企业存在信贷困难,迫切需要金融机构提供支持。

市场大势将聚,响应政策号召是因素之二。央行、银监会等部门联合发布的《中国小微企业金融服务报告(2018)》中要求进一步改进中小微企业金融服务的思路,提出要“加强金融科技运用,提升小微企业金融服务效率”,这就为金融科技的发展指明了方向。据了解,随着区块链、大数据等新技术手段在金融系统的应用,银行风控手段也在不断完善,通过科技赋能,银行也有能力,有意愿承接一批中小微企业的融资业务,解决小微企业融资难、融资贵的问题。

实际上,连锁美容美发店、连锁咖啡餐饮、牙医诊所、宠物医院、甚至足底按摩连锁都是没有固定资产,但是强现金流的行业。“应用到供应链领域以及其他领域想象空间更巨大。

“现在世界上也许只有3%的好资产能够被证券化,比如受制于抵押物、担保人、信用评级或者人工协调成本等,而区块链技术和方法后,可能会有30%的资产能够被证券化,不是从现有的资产证券化里切一块技术服务‘蛋糕’来锦上添花,而是创造了一块增量市场。”

来源:祺鲲科技

融资破局

融资最主要的两个机制问题:交易成本高、信用风险大,所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题, 区块链在该方面有着天然的优势

技术管理资产是手段,但却无法做到消灭不合格资产

技术永远提升的是效率,至于人性的复杂恐怕得交给上帝

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