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美国停车场REITs 案例研究之MVP REIT II(一)

习REITs | 中国REITs引领者 2021/10/21 13:49

(一)停车场REITs行业发展

一般而言,REITs指的是结合众多投资者的资本,为专业管理的房地产投资组合收购或提供融资;能够符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金,其净收入或分配给股东的收益通常无需缴纳联邦企业所得税,从而大大消除了“双重征税”(即,公司和股东层面的税收),这通常是由于对公司的投资而产生的;同时,REITs还会将至少90%的年度REITs应税收入(确定时不考虑股息支付扣除额,不包括净资本收益)作为股息分配给其股东以保障其收益

随着REITs行业的快速发展,越来越多的REITs转向专注于特定类型的物业设施,而不是建立各种物业类型的多元化投资组合。其中停车场REITs就是一个典型的投资选择。

一般而言, 停车设施具有其他商业房地产投资所没有的优势 ,包括

  1. 通常可以出租给任意数量的停车运营商,这为业主提供了灵活性和定价权

  2. 如果经营设施的租户终止租约,通常可以很快找到替代经营者,从而最大限度地减少空窗期

  3. 一般来说,没有租赁佣金和租户提出的改进要求,成本较低

  4. 在最近的经济衰退期间,停车收入保持弹性

  5. 投资地域广泛多元

因此,投资组合集中在停车设施上可以通过专业化投资提高股东价值,从而与市场上的其他REITs区分开来;除此之外,以停车为重点的投资策略有利于公司股票在证券交易所出售、合并或上市时提高投资组合的价值。

停车行业庞大且分散,包括每小时、每天、每周或每月为车辆提供临时停车位以及提供各种辅助服务的公司。业内大量公司提供停车服务作为与其物业管理或所有权主要业务相关的辅助业务,而该行业绝大多数公司规模较小,为私营公司,经营单一停车设施。停车设施的所有者可以运营该设施或为此目的聘请管理公司。公司预计将停车设施净出租给停车管理公司。预计运营停车设施的停车管理公司将提供合同和临时停车安排。位置对于停车设施的性能至关重要。该设施提供的停车费率和辅助服务(例如洗车或电动汽车充电站)也可能影响驾驶员使用特定停车设施的决定。停车设施的表现可能会因经济趋势而大幅波动。

(二)公司简介

MVPREITIIInc 是一家于 2015年5月4日注册成立的马里兰州公司,并于次年正式成为房地产投资信托公司,目前公司主要集中于对停车设施的投资,包括 美国和加拿大的停车场和其他停车设施 ,此外,该公司也投资于停车设施以外的物业。由该公司 的顾问 MVPRealtyAdvisors,LLC进行 外部管理 ,该顾问是公司 赞助商 MVPCapitalPartnersII,LLC的附属公司。

(三)交易结构

项目 发起人是 MVPCapitalPartnersII,LLC或MVPCPII。VestinRealtyMortgageI,Inc.或称VRMI和VestinRealtyMortgageII,Inc.或称VRMII分别拥有MVPCPII40%和60%的未偿还会员权益。MVPCPII由VestinMortgage,LLC管理,该有限责任公司由MVP公司 董事长、首席执行官兼总裁 MichaelV.Shustek控制。VRMII拥有顾问60%的股份,其余40%由VRMI 所拥有。公司各附属公司均参与了本次业务。 MVP美国证券有限责任公司或MVP美国证券,是经纪交易商和金融行业监管局或FINRA的成员,是本次发行的附属销售代理。MVP美国证券由MVP控股有限责任公司拥有和管理。

新知达人, 美国停车场REITs 案例研究之MVP REIT II(一)

(四)本停车场REITs介绍

MVP公司计划拥有本次项目 资产,并通过 MVPREITII运营合伙企业LP(一家于2015年6月8日成立的特拉华州有限合伙企业)开展运营,MVP公司是经营合伙企业LP的唯一普通合伙人 。此外, MVP 的全资子公司 MVPREITIIHoldings,LLC是经营合伙企业LP的唯一有限合伙人。因为公司几乎所有的业务都是通过运营伙伴关系进行的,所以 以所谓的 UPREIT结构进行组织

UPREIT代表UmbrellaPartnershipRealEstateInvestmentTrust。 UPREIT结构中,希望推迟转让其财产的应税收益的财产出资人可以将该财产转让给我们的经营合伙企业,以换取有限合伙权益,并推迟对收益征税,直到出资人后来出售其或她的有限合伙权益或将其有限合伙权益交换为REIT s 普通股的股份。使用 UPREIT结构使 公司 能够从那些由于不利的税收结果而可能不会出售其财产的人那里获得所需的财产方面的优势。

这次项目的主要投资目标是:保全、保护和返还投资者的出资;并当公司获得了大量投资收益时提供定期分配和实现投资价值的增长。主要策略是专注于收购符合产生当前现金流的资产、位于人口稠密的大都市区的房产、预计收购后的12个月内产生收入的需要翻新的物业。

为确保本次发行,公司董事会授权顾问根据董事会批准的投资准则就投资做出某些决定,并受公司章程、咨询协议以及董事会的指导和监督。公司顾问在选择特定属性时将拥有自由裁量权。 在选择潜在资产进行收购时,将考虑如下因素( 1)预计该地区停车设施的需求;(2)物业的地理位置和类型;(3)物业在人口密度、交通计数和出入量方面的物理位置;(4)施工质量和条件;(5)资本增值潜力;(6)建议的购买价格、条款和条件:历史财务业绩;(7)该地区的物业和竞争物业的租金/停车费和入住/使用水平;(8)租金上涨的可能性;(8)该地区的人口统计;(9)发生和预期发生的营业费用,包括但不限于财产税和保险费用;(10)维护财产所需的潜在资本改善和储备;(11)通过出售、融资或再融资获得流动性的前景;(11)潜在的竞争对手;(12)在该地区建造新房产的潜力;(13)适用的联邦、州和地方税收及其他法律和法规的待遇;(13)评估任何合理可确定的风险,如环境污染等。

关于租赁方面,公司也有以下考虑: 公司有意愿将停车设施净租赁给运营这些设施的停车管理公司,作为出租人,向承租人收取固定的年租金、占客户总收款的百分比或两者的组合。 承租人一般负责承租人收取收入和支付大部分运营费用归因于停车设施,包括保险和普通维护费用。除了对此类设施的所有权权益之外,公司没有任何额外的管理责任或决策权,包括停车场设施的日常运营。停车设施的净租赁期限通常为五至十年。但公司通常有权在出售房产时终止租约。

公司对新租户租赁和老租户租赁续约、扩展和延期条款由当前市场条件决定。 如果经济上可行,公司首先核实每个租户和此类租户的任何担保人的信用。这可能要依赖行业信用评级服务。另外,公司也可以从潜在租户和担保人那里获得相关财务数据,如损益表、资产负债表和现金流量表。并且可能需要公司租户股东提供个人担保。但是,不能保证所选租户不会拖欠租约,也不能保证可以成功执行任何担保。

租赁设备改进升级费用将由我们通过现金流或信用额度提供资金。 当空间闲置时,公司可能被要求花费资金改善出租设施。此外,公司可在一定时间内提供免费租金,提供改善津贴,并提供其他优惠,以吸引新租户。

公司此次对可以购买的房产数量、规模或类型,或可投资于任何特定财产类型或单一财产的净发行收益百分比等要素没有限制。物业的数量和组合将取决于房地产市场条件和收购时存在的其他情况,以及发行中筹集的收益金额。此外,根据房地产市场状况、经济变化和其他发展情况,董事会可能会在未经股东同意的情况下,不时更改我们的目标投资重点或补充重点。

在收购过程中,公司计划通过投资与物业、附属公司或其他人的合资、合伙或其他共同所有权安排,直接或间接获得这些权益。 此外,公司还可以购买不动产,并将其出租给此类房产的卖家构建出售 -租赁回租交易。在决定是否购买特定房产时,按照惯例获得此类不动产的购买选择权。购买期权(如有)的付款金额通常在未购买不动产时上缴,如果购买不动产,通常按购买价格贷记。

(五)发行安排

公司将以每股25.00美元的价格向公众发行高达50000万美元的普通股。根据分销再投资计划,我们还以每股25.00美元的价格提供至多5000万美元的股票。

本期发行收益投资后, 公司预期目标债务水平不超过资产组合价值贷款的 50%。 然而,公司使用杠杆会增加贷款支付违约的风险,并导致特定资产丧失抵押品赎回权。此外,放款人可能追索那些特别确保偿还债务的资产以外的资产。当债务融资因高利率或其他原因而缺乏吸引力时,或者当融资无法及时到位时,公司可以购买某些资产以换取现金,以便以后获得债务融资。

公司计划利用借款来提供更多的投资资金。本期发行收益投资后, 预期目标债务水平不超过资产组合价值贷款的 50%。 此外,除非大多数独立董事批准以及此类超额借款的理由在下一季报中向股东披露。

公司顾问将从新客户或现有客户、前任和现任融资和投资合作伙伴、第三方中介机构、希望分担风险和证券化或贷款的竞争对手那里获得我们的投资。董事会已授权我们的顾问MVPRealtyAdvisors,LLC根据投资目标、战略、指导方针、政策和限制来管理我们的日常业务。我们的顾问还将代表我们提供资产管理、营销、投资者关系和其他行政服务。

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