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楼市“限跌令”蔓延15城,楼市会迎来大变局吗?

财经风象 | 研究中国企业和企业家 2021/10/19 11:38

· 财经风象出品 ·

撰稿: 黄靖雯 编辑:梁云风

地方政府出手太快了。

近几个月来,江阴、株洲、昆明等15座城市陆续发布楼市“限跌令”,制止部分房企或中介以明显低于市场正常价格(或成本价)降价销售楼房,给正在经受寒冬的楼市带来了极大的冲击。

在地产行业政策持续收紧的背景下,许多房企纷纷降价销售以回笼资金。表面上看,“限跌令”是政府打击房地产业不正当竞争、维持房地产行业稳定的手段。各地的“限跌令”普遍规定,严禁低价(低于成本价、变相降价等)倾销,打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违法违规行为。

但实际上,限跌令普遍被认为是地方政府在救市。

国家统计局数据显示,8月份有20个城市新房价格下跌,且多为三四线城市。近年来,房地产逐步进入存量时代,区域性和全国性的中大型房企下沉到三四线城市占领市场,大量开发楼盘,一些地方陷入滞销状态,房地产库存大增。

自2016年以来,国家对房地产行业政策持续收紧,政策发布得愈发频繁,据中原地产统计, 9月单月,全国房地产调控累计62次,截至目前,2021年房地产调控次数已经达482次

频繁的调控,热门的一二线城市库存还好,没有太大的问题,但三四线城市的待售楼盘持续挤压,为了尽快回笼资金,缓解现金流的压力,许多房企选择降价促销。 在“囚徒困境”之下,一旦楼市开启争相降价的模式,有可能直接引发债务危机。

从销售来看,今年房企一直不轻松。上半年房地产市场销售还算勉强能维持,房企回笼资金、偿还债务压力不大,二季度房地产行业的平均负债率为77.85%,较上一季度下降了1.34个百分点。但7月份以来,整个地产行业进入下行渠道,资金回笼较慢、偿债压力较大。贝壳研究院数据显示, 今年房企到期债务规模为12822亿元,月均超1000亿元,是近五年来的偿债高峰期

房企债务达到高峰,融资金额却在下降。国家统计局数据显示,1-9月份,房地产开发企业到位资金约15.15万亿元,同比增长11.1%;分项来看,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-8.4%、-36.9%、6.1%、25.6%、以及10.7%,其中国内贷款增速降幅持续扩大,海外融资也出现了大幅下滑。

面对如此严峻的政策背景和市场环境,一些房企不得不改变公司战略。世茂集团许世坛称,公司有采取一些措施抵御市场下行。7、8月分析公司销售状况时,发现整个行业的销售出现下行;于是9、10月安排了很多供货和冲刺目标。目前按揭额度仍有缺口,公司会对房屋价格进行动态管理,提高对首付比例高的购房者的优惠力度。

“债台高筑”、融资金额减少、销售规模缩小成为了房企“活命”路上的三座大山。 一边是即将到期的债务,一边是需要降低负债的红线,一边房价正在经历调控期,买房的人少,只能以降低于市场的价格出售,以期回笼资金。

房价下降本不该是坏事,可以减轻购房者的经济压力、打击炒房行为、使房地产业回归普通行业。不是不能降,而是不能乱降。

从目前发布“限跌令”城市的情况来看,主要是打击恶意降价行为,防止部分销售定价过低扰乱市场。用大幅低于市场价(或成本)的价格买到房子,购房者肯定认为是“捡了大便宜”,但哪有天上掉馅饼的好事,后期房屋配套设施等费用大概率会高收费,甚至房屋质量不合格、配套设施不完善、逾期交房等情况也可能发生,所以限跌在某方面来说也可以保护购房者的利益。如果降价幅度过大,也会引起先前购房者的不满,容易造成大范围维权问题。

岳阳市住建局相关工作人员在回应《华夏时报》记者对《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》的文件真实性询问时表示,该地政策出台的主要原因在于近期有龙头房企债务压力增大,为了现金流,恶意降价销售以价换量,造成了市场混乱。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,房企降负债压力不断加大,导致在部分城市和区域的房企加快出货节奏,降价促销的现象有所增加。而且,房企的降价行为一旦引起降价潮则会引发连锁反应,极大影响房地产市场的有序发展,同时还会影响到当地的土地市场。

房地产关联的行业众多,包括银行业、建筑业、家具业、家电业等一系列上下游产业, 地产行业一旦不稳,银行就会有大量坏账,进而引发一系列行业危机。房价如果跌幅过大,也会使得楼市成交市场和土地市场受冷,进而影响到整个城市的经济发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,不管对于中央还是地方,“三稳”(稳低价、稳房价、稳预期)都是楼市调控的目标,大涨大跌都会引起市场预期的波动,并将这种涨跌进一步强化。如果出现明显的价格下降,可能会因为市场预期导致房价的进一步下跌,形成恶性循环。楼市在历史的高位运行,各方对于楼市稳定性的诉求都很高,短时间内价格的大幅上涨和下跌都是不被认可的,因此,不管是在全国范围还是区域范围,“限跌令”都有其存在的必要性。

现在各大房企都把降低负债、死守“三道红线”当作首要目标,但愈加严厉的监管正在加速房企暴露自身的债务缺陷,房企债券的违约案例正在不断增加。贝壳研究院统计, 今年以来,房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加,仅6个月,就有12家房企违约;有关数据显示,截至9月22日,仅今年宣告破产的房企也已达294家。

其实早在几年前,王健林就发表过自己对于房地产市场的看法:在如今金融政策不断加码调控的大环境下,开发商的利润空间与生存空间不断被压缩,如果开发商还在一味地抢发展、加杠杆,而忽略现金流的重要性,在“三道红线”的加持下,负债风险可能将愈加严重。

近日,身居房企百强的惠州光耀集团负债200亿宣告破产,华夏幸福、恒大、富力、新力、当代、花样年等一大批百强房企出现债务问题, 房企经营模式转变已经迫在眉睫。

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