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1-9月房地产企业新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数 | 专业研究报告以及行业权威榜单 2021/10/15 21:29

摘要: 房企销售回款低于预期,资金吃紧,参与第二次集中供地积极性下降。

新知达人, 1-9月房地产企业新增土地储备报告·观点月度指数

新知达人, 1-9月房地产企业新增土地储备报告·观点月度指数

观点指数 9月供地体量小幅回落,成交建面微跌,成交总价上涨幅度明显。

观点指数监测的100个重点城市数据显示,9月供应土地规划建筑面积环比减少16.5%,同比减少36%;供应土地起始楼面价环比下降36.1%,同比下降34.1%。

一二三线城市供应土地建筑面积环比增速分别为-38.1%、-8.7%、-16.1%,同比增速分别为27.4%、-34.3%、-40.7%;供应起始楼面价环比增速分别为-47.9%、-48.3%、30.4%,同比增速分别为7.7%、-27.1%、-41.6%。

成交方面,得益于广州、深圳、南京多个重点城市集中出让土地,9月土地成交质量上升,成交总价环比上涨幅度明显。但是由于三线城市土地成交体量出现明显下降,9月整体土地成交建面微跌。

值得注意的是,房企销售回款低于预期,资金吃紧,参与第二次集中供地的积极性下降,9月土地成交溢价率为4.14%,环比下降2.31个百分点。二线城市土地成交溢价率环比下降2.31个百分点至2.59%,为近3年来的最低位。

城市更新方面,据观点指数不完全统计,9月6家企业有新进展,包括宏发集团签约深圳红塘片区福海街道首个大型工改工城市更新项目;继签约广州海珠区联星村之后,新世界中国又签约广州增城夏街旧改等等。

中海拿地活跃,20家房企新增货值超千亿

观点指数发布的“1-9月房地产企业新增土地储备报告”显示,碧桂园、万科和保利新增全口径土地储备分别为4889.2、2372.9以及2183.6万平方米,处于领先地位。

从单月拿地数据来看,前50房企9月新增土地建筑面积为2088.5万平方米,占前9月总新增土地建面的5.9%。

可以对比的是,在今年5月第一次集中供地高峰期,前50房企单月新增土地建筑面积为5887.3万平方米,占前9月总新增土地建面的15.9%。第一二次集中供地的市场差异,反应出当前多数房企谨慎的土地投资态度。

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数据来源:观点指数整理

尽管第二次集中供地市场整体遇冷,但中海为代表的资金充足企业,依旧活跃在土拍市场中。

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据观点指数统计,9月中海成功在天津、苏州、沈阳、南京、广州以及深圳等集中供地城市斩获多宗土地,涉及权益拿地总价高达480.2亿元,成为当月土地投资力度最大的房企。

紧随其后的还有中国铁建、越秀、保利、招商蛇口等国企,以及资金充足雄厚的民企如万科、龙湖以及滨江。

值得注意的是,2021年1-9月有20房企新增货值超过1000亿元,较1-8月增加3家。

第二次集中供地谨慎,二三线城市溢价率低位

观点指数监测的100个重点城市数据显示,9月土地供应数量1397宗,其中供应住宅用地473宗,商服用地204宗,工业用地657宗,其他用地53宗,环比减少415宗,同比减少872宗; 供应土地规划建筑面积12671.3万平方米,环比减少16.5%,同比减少36%; 供应土地起始楼面价2988元/平方米,环比下降36.1%,同比下降34.1%。

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数据来源:Wind,观点指数整理

9月单月,一二三线城市供应土地数量为111宗、450宗、823宗,供应土地建筑面积为573.3万平方米、5224.4万平方米、6170.5万平方米,环比增速分别为-38.1%、-8.7%、-16.1%,同比增速分别为27.4%、-34.3%、-40.7%;供应起始楼面价为7841.5元/平方米、2379元/平方米、2409元/平方米,环比增速分别为-47.9%、-48.3%、30.4%,同比增速分别为7.7%、-27.1%、-41.6%。

从供地体量上看,9月仅有上海、长沙以及无锡进行集中供地,供地建筑面积小幅回落。在供地起始楼面价上,一二线城市整体土地供应质量下降,价格亦随之下滑,三线土地供应价格出现底部回升。

成交方面,得益于广州、深圳、南京多个重点城市集中出让土地,9月成交土地质量上升,成交总价环比上涨幅度明显。但是由于三线城市土地成交体量出现明显下降,9月整体土地成交建面微跌。

具体而言,9月100个重点城市成交土地数量1023宗,其中成交住宅用地389宗,商服用地94宗,工业用地493宗,其他用地47宗,环比减少60宗,同比减少716宗;成交土地规划建筑面积7852.2万平方米,环比下降1.4%,同比下降51.3%;成交总价3507.6亿元,环比增长103.8%,同比减少23.4%;成交楼面均价4411元/平方米,环比增长106.8%,同比增长57.2%。

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数据来源:Wind,观点指数整理

分城市能级来看,随着广州、深圳等12个重点城市月内集中供应的优质地块出让,一二线城市土地成交量价上升明显,其中一线城市成交总价环比增长822%,成交楼面价环比上升271.4%,二线城市成交总价环比上升794.8%,成交楼面价环比上升337.8%。三线城市土拍遇冷,成交建面和成交总价环比降幅均超过50%。

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数据来源:Wind,观点指数整理

值得注意的是,9月土地成交溢价率为4.14%,环比下降2.31个百分点。其中一线城市土地成交溢价率为5.23%,环比上升4.64个百分点。二线城市土地成交溢价率环比下降2.31个百分点至2.59%,为近3年来的最低位。

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数据来源:观点指数整理

一线城市溢价率上升的主要原因是深圳集中供地的火热。9月底,深圳进行第二批集中供地,共出让22宗地块,成交21宗,3 宗底价成交,剩余地块均触达上限价,平均溢价率达到12%。

根据月内12个重点一二线城市集中供地结果,9个城市平均溢价率不超过5%,底价以及低溢价率是土拍的主旋律。

房企谨慎的投资策略是当前土拍竞争、溢价率下降的主要原因,趋紧的融资环境以及吃紧的现金流成为了房企拿地的掣肘。

广州23地收金569亿,城市更新实施条例持续完善

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数据来源:Wind,观点指数整理

以住宅用地成交总价来看,9月广州、南京、成都、深圳以及天津5个集中供地城市名列前茅。

其中,广州累计成功出让23宗住宅地块,规划建面357.4万平方米,总成交价569.4亿元。

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数据来源:观点指数整理

从9月全国涉宅用地成交总价数据来看,前10地块有8宗位于广州和深圳,剩余两宗分别位于苏州以及合肥。

最贵地块是粤海置地竞得的广州白云区白云新城云港城地块,成交价格101.9亿元。该地块曾于2013年出让,并由广东省机场管理集团有限公司获得,后因闲置于近期重新挂牌,未来该地块将建设成集总部办公、创意办公、商业配套等多种功能于一体的高端城市综合体。

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来源:观点指数整理

城市更新方面,据观点指数不完全统计,9月6家企业在城市更新业务上有新进展,宏发集团签约深圳红塘片区福海街道首个大型工改工城市更新项目;继广州海珠区联星村之后,新世界中国又成为广州增城夏街旧改正式合作企业,城市更新版图上再添一子。

不同于上述企业在城市更新业务上的进取,部分企业因政策改变等原因退出城市更新项目开发。9月24日,深圳中华自行车(集团)股份有限公司终止深圳中华花园二期城市更新改造项目合作合同,原因是深圳城市更新政策发生了改变,要求住户更新意愿比例从90%提高至95%。

近期部分城市为了更好地推进城市更新进程,提出并落实了优化城市更新体制机制,完善更新改造的实施方式和程序等措施。

例如9月24日,广州住建局提出,黄埔、南沙等8区项目融资地块保障性住房(公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房)和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%。

不久前,为了防止大拆大建,住建部也提出拆除比例、重建比例以及就地安置比例等具体要求。

虽然相关政策的实施给城市更新实施企业的预期带来一定变化,甚至导致一些企业退出,但这也是为了确保城市更新市场健康、健全发展所不可避免的。

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