新知一下
海量新知
5 8 9 4 7 1 6

租金贷经营模式的税收影响分析

小薇说财税 | 2021/10/15 01:32

新知达人, 租金贷经营模式的税收影响分析


案例:

某三方签订协议的情况为

房主 ——出租房屋

租户 ——承租房屋

第三方 ——提供担保、贷款

 如图1:

新知达人, 租金贷经营模式的税收影响分析


客户公司为第三方,原有的业务模式为第三方、房主、租户签订三方协议,第三方将全年房租一次性支付给房主,租户将按季(或按月)将房租支付给第三方,如果租户未按期支付给第三方房租,则第三方有权将房屋收回,另行出租。

在原有三方协议中,第三方作为转租方类似于二房东,其经营模式类似于蛋壳公寓,也就是互联网金融中的租金贷。 所谓 租金贷 ,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

以蛋壳公寓的经营模式举例:

新知达人, 租金贷经营模式的税收影响分析


蛋壳公寓作为二房东同时提供物业管理服务,其增值税税负实现倒挂模式,即收购房源时取得进项税( 5% ),装修及采购成本取得进项税( 13% ),销售费用等( 6% ),其销项税为物业服务( 6% )和房屋租赁收入( 9% )。

不同的是,第三方将蛋壳公寓与金融机构的职能合二为一,即由第三方将贷款一次性支付给房主,而租户也是将贷款分期付给第三方,而非金融机构。

另一个不同就是蛋壳公寓完全采用转租的形式,先收房,再出租时面对的是不同的客体,这也与三方协议直接锁定承租方的模式有所不同。

那么就意味着, 本案例中 第三方在业务性质上既为二房东,又为金融机构, 但是这种性质的二房东不能自由选择租户,无决策权就不是蛋壳公寓一样的真正的二房东,只是提供了担保和贷款服务。 假设不考虑第三方收回房屋,三方协议中体现出租赁服务及金融服务,那么依据三方协议来看 其在税务判断上 ,应以业务的本质为核心,判断其商业理由可能会涉及到转租 业务与金融服务同时纳税,类似于兼营,如果能够区分,则按9%缴纳增值税,金融服务按照6%缴纳增值税;如果不能区分,则需要按照9%从高计税。如果能够从房主取得9%的增值税专用发票,则税负并不高。

对于房主来说,如果房主为个人,那么第三方作为支付租金的一方负代扣代缴个人所得税的义务,且如果房屋为非住房,则无优惠,个人需要承担增值税 5% (每月 15 万以内可免),附加税费为增值税的 10% ,印花税为 1 ,房产税为租金收入 12% (目前可减半),个人所得税为租金收入扣除税费及修缮费用后的 20% 。综合税负率为 30% 以上。

如果房主为企业,则需按照租金收入缴纳增值税( 5% 9% ),附加税费为增值税额的 10% 、印花税为 1 房产税为租金收入 12% (如为小规模纳税人则可减半),土地使用税,企业所得税按照租金收入扣除其折旧摊销等费用后计入应纳税所得额。不考虑企业所得税,综合税负率大概在 20% 左右。

按照目前的市场惯例,房主只要净收益,谁租房谁承担税费,就会涉及到租金提高的问题,考虑到未来银行卡流水的监管,需要将资金收入的合法,因此个人出租也应注意是否为完税后的收入。

如果考虑收回房屋,那么涉及到变更合同为房主将房屋出租给第三方,由第三方再行出租,此时变更为转租模式,对于房主税负不变,但是第三方需要按照再出租的所得缴纳相关的税费。此时第三方需缴纳增值税为转租收入的 9% ,同时取得房主开具的发票可抵扣进项税, 附加税费为增值税 10% ,印花税为 1 企业所得税按照租金收入扣除其折旧摊销等费用后计入应纳税所得额。

如果经过重新设计合约,即由房主直接将房屋出租给租户,第三方仅提供担保或贷款的服务,双方各自签订合同,各自履行约定。

新知达人, 租金贷经营模式的税收影响分析

这样由租户与第三方签订贷款担保协议,专用于承租房主的房屋,款可以直接付给房主,也可以先付给租户,由租户再付给房主;同时租户和房主之间再签订租赁协议。此时彼此双方权责明晰,且第三方仅按金融服务纳税。

这样简化合同安排,房主按照租金收入缴纳相关税费, 缴纳增值税( 5% 9% ),附加税费为增值税额的 10% 、印花税为 1 房产税为租金收入 12% (如为小规模纳税人则可减半),土地使用税,企业所得税按照租金收入扣除其折旧摊销等费用后计入应纳税所得额。

第三方仅提供担保和贷款服务,按照贷款服务缴纳增值税及相关税费等,若租户违约,则另行提供抵押或担保资产,完全按照贷款服务履约执行,不涉及转租业务。

在此基础上,房主如果是企业为主体,税负率相对较轻。


更多“租金贷经营”相关内容

更多“租金贷经营”相关内容

新知精选

更多新知精选