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限跌,又双叒来了!

深悦会 | 泛地产人居新知 2021/10/14 23:38

新知达人, 限跌,又双叒来了!

01

有没有发现一件事情:

越来越多的城市出台房价限跌令,长春、哈尔滨、沈阳甚至直接开启购房补贴救市模式,居然没有一个城市的政策被叫停过。

这种现象与之前有明显不同,过去几年的调控中,一些城市也曾出台过救市政策,后被勒令撤回,主要是放松的举措,触碰了红线。

比如去年的浙江海宁,在疫情期间,提出了非海宁户籍不受限购政策约束。

再比如今年上半年,准备大幅放开南昌都市圈购房门槛的南昌,在放松一天后,就被住建部约谈,责令其收回,并将南昌列为重点监测对象。

此次,限跌令、约谈房企禁止恶意降价、购房补贴等轮番上演,居然都能顺利展开,显然,这是管理层默许的。

那么,为何之前救市会被叫停,现在又默许了呢?

第一,当前的市场冷到了一种新高度,不是之前的寒冷所能比的。

第二,之前的一些城市救市举措太过,以南昌来说,是放开限购,这与管理层要求为稳房价目标相悖。

而近期一些城市发布限跌令,或者约谈房企,或者给予购房补贴,不是为了刺激房价上涨,只是为了维护房价稳定,这与管理层稳房价的目标相吻合。

由此可见,救市也需要抓住脉搏,才能避免尴尬。

所以,才有了这些城市光明正大地救市,却没有被勒令收回的现象,也才有了越来越多的城市,在加入救市大军的现象。

湖北的鄂州与孝感,就是在这样的背景下,发布限跌令的。

02

9月30日,鄂州住建局发布《关于进一步规范新建商品住房预(销)售价格备案工作的通知》:

房企不能超过备案价销售新房,涨价或降价超过备案价10%的浮动都需要重新备案。

新知达人, 限跌,又双叒来了!

鄂州耍了点小聪明,没有只针对跌幅限制,对涨幅也进行了限制。但从鄂州目前的市场情况来看,显然有点此地无银三百两。

前面半句话,已经说了房企不能高于备案价销售,后面又来了一句涨价超过备案价10%,需要重新备案。矛盾重重。

显然,这份通知,主要是为了限跌,跌幅不能超过10%。这比之前出台限跌令的岳阳、江阴、张家口的跌幅不能超过15%更严厉。

鄂州之后,同处湖北的孝感,也跟进发布限跌令。10月9日,湖北孝感市发布通知:

所有项目不得超出备案价格对外销售。同时规定,楼盘在取得商品房预售许可后,拟销售价格(实际成交价格)调整幅度超过备案价10%的浮动,包括各种销售打折促销,均需要重新备案。

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调整幅度不得超过备案价10%,也即涨跌都不能超过10%,与鄂州的政策并无二致。

这两个城市发布限跌令,当然是因为房价跌得让它们难受了。

根据数据统计,湖北目前,包括武汉在内的12个城市,房价在下跌。

其中,鄂州房价7014元/平方米,较9月份下跌了3.15%。孝感房价5986元/平方米,较9月份下跌了1.11%。其他如宜昌、襄阳、随州、天门、十堰等城市,都有不同程度下跌。

其他省市,大抵也是如此。

这些房价下跌的三四线城市,都有一个显著特点,此前房价在去库存的背景下,被货币棚改拉了起来,但本身的经济基本面和人口基本面并不牢固,无法支撑。

现在货币棚改转向,其本身的人口和经济没法支撑,只能默默承受着房价下跌。

以鄂州孝感来说。

根据第七次人口普查数据显示,孝感过去十年人口减少了54.41万人,是湖北省人口减少最多的城市。

鄂州虽然十年常住人口变量是正数,但十年仅增加3.07万,几乎可以忽略。

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制图:城市财经;数据:各城市统计局

从上表可以看到,过去十年,除了省会武汉外,大多数城市的人口都在流失,少部分虽然增加,增量也非常有限。

根据昨天湖北省发布的《2021年统计年鉴》来看,湖北省2020年户籍人口为6160.1万人(男性3199.2万人、女性2960.9万人),常住人口5775.3万人。

整个湖北省外出流动人员规模为384.3万人。同时,武汉2020年常住人口数据为1244.77万人,户籍人口916.19万人,武汉的流入人员是328.58万人。

说明,湖北省扣除武汉之外的其他城市,去年的外出打工流动人员规模是712.88万人,占总户籍人口的11.6%。

意味着,每10个湖北人中,就有1.16个人在外地打工。可见,三四线城市的人口流出压力有多大。

这意味着,救市的需求越来越多,后续还有更多的三四线城市,或发布限跌令,或约谈房企禁止他们恶意降价。

03

限跌令,限得住吗?

在之前的文章中,本号专门分析过,一些此前单纯依靠棚改拉起房价,没有人口和经济基本面支撑的城市,还将继续下调。

限跌令救不了它们。

因为:

第一,这些城市原本是依靠货币棚改拉起来的,现在货币棚改已然转向。

2019年全国货币棚改只有2018年的一半,2020年只有2018年的三分之一,2021年在住建部要求严禁大拆大建的背景下,跌幅必然依旧。

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制图:城市财经

棚改急速转向,意味着需求急速消失。

第二,这些城市经济、产业单薄,人口又在流失,需求在持续减弱。

第三,房企债务压顶,不少房企已经债务违约。在融资难、举债难的背景下,降价促销回款的需求非常强烈。

以上三个现状,如果不发生改变,那这些城市的房价,限不住,还得跌。

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