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恒大,会等来接盘侠吗?

行业研究报告 | 提供各行业研究报告。 2021/10/14 23:34

 

导语

救恒大,从来不需要真金白银。

 

来源:经济学博士 

自从恒大出事以后,一直想借着这个话题聊一聊恒大以及一众房地产暴雷的问题。正好这几天“江湖”上又传出哪个哪个房企要出手拉一把恒大,谁谁谁又要救恒大。

看到了恒大有两万亿的债务,只想到要两万亿的现金才能给他们托底;看到恒大的流动性危机,只想到拿钱给他们做周转。

其实,救恒大,从来不需要真金白银。

0 1

恒大的命

前两天,任泽平在其公众号上发文:《任泽平:谏言、真相与几句心里话》,算是正式回应了恒大的相关传言。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

表达的核心意思是:

锅我不背,多次谏言他们不听。

此前,有不少人认为,恒大走到今天这个地步,和军师任泽平脱不了关系。

因为当初任泽平一直看多楼市,认为未来楼价会继续翻几倍,这促使许家印不断加杠杆,到处借钱,包括收购万达抛售的楼盘。

结果没想到,疫情和政策的影响,导致恒大的楼盘砸手里了。

网红经济学家刘胜军就持以上观点。

上个月,他发了篇文章:《三年前,许家印误服了一剂叫“任泽平”的药》将任泽平推到风口浪尖,文章细数任泽平的“打脸”史,说他“煽情”、“忽悠”,并把恒大的流动性危机的锅都甩任泽平头上。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

仿若任泽平就是睡在许家印身边的定时炸弹。

但决策者的锅,轮得着研究人员背吗?

赌房价会一直涨,不断借债、低价拿地屯着,房价大涨再鸡犬升天,是恒大一贯的套路,甚至是中国一众地产商发家致富的根本逻辑。

恒大的故事,不过是中国地产商的集中体现,唯一不同的可能是恒大相比其他房企,做得更大罢了。

2008年,恒大债务400亿,储地4400万平米。结果4万亿投资下来,带动十几亿资金的货币宽松,恒大一 夜飞升。

2015年,恒大资产3000亿,债务5000亿,储地1.56亿平米,再一次碰到货币宽松和棚改货币化,恒大一跃成为最大地产商。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

恒大每一次都在赌,幸运的是恰好赌赢了,在最为关键的时间节点都拥有大量土地储备,只要房价涨起来,那些负债根本就不算什么事。

所以,一直都坚持这个逻辑, 贷款拿地,坐等房价起飞,再高位出货。

持续高杠杆、高负债运行,恒大有此一劫早就是命中注定。

0 2

怎么救恒大

今年恒大的债务问题大量爆出来后,对于会不会救恒大,怎么救恒大,讨论的非常多。

比较主流的观点是今天恒大的债务相当北上深加起来的财政收入,2%的gdp,每天光是利息就要3个亿以上,没人能够接盘,没人能帮他们兜底。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

他们都没看清中国房地产的本质, 救恒大,或者说救一众因为债务问题即将破产的房企,根本不需要拿出真金白银。

以前面说的恒大在两次中国房地产的关键节点的表现来看:

活下去与死过去,之间只差一纸红头文件。

恒大高负债的逻辑是在赌!赌中国房价上涨,赌货币宽松的周期,甚至是在赌中国的国运。

2008年,恒大债务400亿,缺口120亿濒临倒闭,储地4400万平米,每平米储地平摊债务1000。

由于4万亿,储地价值暴涨,上市港股成功,市值1200亿,资产估值600亿,浮盈200亿。

2015年,恒大资产3000亿,债务5000亿,储地1.56亿平米,债务3000/平米。

由于涨价去库存和棚改货币化,恒大资产暴涨至7500亿,盈利2000亿。

2021年,恒大欠债2万亿,储地2.65万亿,债务7500/平米。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

只要再来一次涨价,再来一次货币化,2万亿债务顷刻间化解,还能大赚一笔,爱马仕大哥问鼎世界首富都有可能。

人们大多不理解货币的威力,不知道货币化对地产的决定性作用。

因为08年的金融危机, 央行在08到09年间7次调低了基准利率,同时很多城市对之前房屋满5年转让免征营业税的规定改为2年 ,极大地刺激了购房者的购房热情。

加上四万亿出台所开启的量化宽松,带动天量资金进入市场,只要看看那几年的M2的情况,就能被印钱的疯狂程度震撼到。

2009年,GDP增长8.7%,而M2增长是27.7%!

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

加上股灾刚过去不久,资本疯狂涌入资产端,那几年,上车房地产的人都赢了。

然而房价不可能永远上涨。

到了2015年,很多房地产公司、设计院、工程公司等等都在裁员。

因为房子滞销,国家同时面对几个难题:

1.房地产商因为房子难卖,欠银行的贷款还不上,有比较大的经济风险。

2.地方土地卖不出去,财政赤字严重,地方政府债务高企。

3.少了房地产的拉动,GDP的增速也不好看,马上破7。

于是,拿出了史上最骚的操作,给已经显露颓象的中国房企打上高光。

这便是对近几年房价影响最大的政策—— 棚改货币化!

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

棚改是指 把城市城中村的老房子拆掉,把土地拍卖,然后把拍卖的钱给到拆迁户,这样就人为造就了一堆既有钱,又有买房需求的群体。

棚改货币化,通俗来说, 你家的老房子要拆迁了,之前是补偿你几套新房,现在改成直接给钱了,让你拿着钱自己去买房住,再也不用担心补偿的房子自己不喜欢了。

对于地方政府来说,不用“以房换房”,意味着自己能节省出来一个地块继续搞“招拍挂”,这笔收入可比区区补偿款多得多。

按照供需关系来讲,棚改区域拆掉新造的房子肯定是比原先的老房子要多。

因为以前的房子层数低,可以拆了造个高层。

现在拆了,越造越多,房价不是更该跌嘛。

但是一拆一造之间有个时间差,这边房子没造好,供给还给释放出来,市场上已经有了大把需求,而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

被棚改的笑嘻嘻,真正的皆大欢喜;没被棚改的,只能看着别人吃肉。 一下子拆迁户们涌到售楼处,买房如买菜,花钱不眨眼。

原本在那两年就得被“优化”的房企,全活了,各地房价被推到更高的位置,早前横在面前的经济难题、财政难题等等,一股脑儿全部解决了。

当前已经签了5000亿债务的恒大,由于手握大量土地储备,在这一轮货币化的过程中,解决了负债,吃了个大饱。

如今拥有更多土储的恒大,用得着谁拿钱来救吗?

只要开启新一轮的货币周期,立马满血满状态复活,不只是恒大,被高负债压力困扰的所有房企都是如此。

0 3

恒大,还能上岸吗?

恒大由始至终买地的钱都是融资来的,比如开发贷,商票,无本生利。

即便如此,只要恒大不断买地卖房运作,即使只是维持原来的储地规模,恒大需要买地融的资也是不断翻倍,去年借1000/平米,现在借3000/平米,明年要借到7500/平米。

一旦房价停止上涨,国家信贷收紧,货币政策收紧,这套玩法就玩不下去了。

整个今年前半年M2的下滑都是比较陡峭的,1月份M2是9.4%,M2增加到10.1%,此后开始大幅下滑,到了4月份成为8.1%的增速,此后就在8.3%附近震荡。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

前两年的三道红线,以及今年M2增速下滑,均指向一点—— 货币开始收缩,去杠杆化将成为主要方向。

中国已经造了太多太多的房子,房地产本身就存在大量泡沫,而能够维持泡沫的根本在于货币宽松。

房地产企业在赌未来,但国家或许真的不敢赌了。

要是棚改货币化这种大政策行情再来一次,保不齐会发生什么无法控制的事。

棚改货币化变相制造了一批炒房团,让一二线城市继续暴涨,让三四线城市的房价直追一二线城市,搞得没被拆迁惠及的其他本地人苦不堪言,这完全违背“房住非炒”的初衷。

如此搞下去,三四线城市只是在透支未来楼市的发展,一旦需求完全释放,到时候没了接盘侠,当地楼市哪怕只是正常调整,房价下跌10%,便足以让银行吃一记“不良资产激增”的闷棍。

大家冷静想一想,自己所在地方的真实工资水平,真的能撑得起这么高价位的楼市吗?

为了以后考虑,为了社会稳定考虑,国家不会再来这么一出的。

如果货币化再来一次,城乡差距真的不敢想了。出生农村的,无论怎么努力,也远远赶不上一个城里的拆迁户。

十几年寒窗苦读,考上个985,出来在大城市混了份二十来万年薪的体面工作。

可是呢?你拼了命读书,最后赚来的钱,在别人靠资产增值吃饭的人眼里,连个屁都不算。

新知达人, 恒大,会等来接盘侠吗?

多年来的住房商品化、货币化,换来的是什么结局?

出生在农村的最倒霉,一来房子不能货币化,即便能化也化不了几个钱。

出生在中小城市的次倒霉,房子跟着货币化也能化上几个钱,但改变不了什么现状。

出生在大城市的最幸福,生下来就有房,还可能有多套房,一辈子当个包租公、包租婆,过着朴实无华且枯燥的生活。

还真是应了那句古话:一命二运三风水。

只是,这里的风水是你住的城市的“风水”罢了。

开闸放水,一纸红头文件,恒大就活了。

届时,恒大更大,富力更富,华夏幸福更幸福。

但是,社会压力这么大,收入差距大,资产差距更大;杠杆又这么高,再来开闸,必然影响到社会稳定。

现在又是限贷,又是限购,又是土地财政归到税务部门,如此坚决贯彻房住不炒,是真的不敢在地产上乱来了。

想着再来一波涨价去库存,房价再涨两三倍,恒大赌的就是这个。

只是,大家都陪不起了。

——END—— 

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