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9月广州房地产市场报告|变革或将持续

观点指数 | 专业研究报告以及行业权威榜单 2021/10/14 22:59

摘要: 第二批集中供地交易热度下降,则反映了土地交易市场上各方的预期并不一致。

观点指数 9月下旬广州发布《关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见(征求意见稿)》,城市更新将纳入广州筹建政策性住房的范畴。

该征求意见稿提出,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、南沙等8区改造项目融资地块保障性住房(公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房)和人才公寓等政策性住房的建筑面积占融资地块住宅建筑面积的配置比例原则上分别不低于15%和5%,花都、从化、增城等3区政策性住房的配置比例由相应的区人民政府确定。

政策性住房及其配套车位(车库)用地按划拨处理,建成后由政府按成本价回购。

由于融资区的可售面积减少,城市更新的利润空间亦将随之压缩,因而对参与广州城市更新的企业资金储备和运营能力提出了更高要求。

整治市场秩序,行业变革或将持续

月内,广州市住房和城乡建设局转发两则省厅通知,分别为《关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》和《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。

前者要求房地产企业或委托房地产经纪机构销售新建商品房的,应在商品房销售现场显著位置集中公示和警示企业和销售人员信息、商品房项目信息、商品房销售信息、项目周边影响因素等, 并要求所有公示资料加盖房地产开发企业公章,公示信息应与商品房网签备案信息一致。

该通知于10月1日施行,现已生效。

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而后者则指出目前房地产市 场在房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等多个方面存在的问题,列举了市场秩序需要突出整治的重点, 并提出力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转的目标。

随着各方逐渐适应房地产行业定位和发展预期的调整变化,调控也逐渐深入,由价格调控逐渐转向对行业秩序和规范的整治,相信这样的变革短期仍会持续。

第二批集中供地遇冷,流拍过半

广州第二批集中供地推出48宗地 块,最终成交23宗,流拍25宗,总成交金额为569.4亿元。

成功出让的23宗地块中,18宗为底价成交,仅1宗为顶价成交,平均溢价率仅为0.82%,量价双双遇冷。

在竞得土地的19家企业中,11家为央企或国企,包括联合拿地在内,共拿下16宗地块,合计拿地金额达到512亿元,占总土地出让金的90%。

而民企独立拿地的地块计容建筑面积均不超过20万平方米,如碧桂园拿下的增城区荔湖街新城大道西侧地块,计容建筑面积仅6.2万平方米。

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一方面,由于调控不断加码,房企普遍资金紧张,叠加“销售额拿地比限制”和“资金来源审查”,企业参拍积极性下降。

另一方面,第一批集中供地的火热令广州供地预期乐观,因而本次供地土地价格没有明显变化,以南沙横沥岛的地块为例,两次供地的起拍楼面价没有明显区别,但第二次供地地块由于增加了政府性房源配建要求等因素,实际起拍楼面价要高于名义起拍楼面价。

而企业由于“交易指导价”等政策对市场的预期并不乐观,交易双方的预期形成明显的落差,土拍市场冷清。

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城市更新方面,月内3个项目完成招商,其中,新世界拿下增城夏街村旧改,将其在广州公开参与的旧改项目增加至4个。

珠江实业则以71.4亿元中标荔湾区聚龙湾片区项目启动区更新改造项目,另外还入选了增城蒋村村旧改的意向合作企业,将与方圆竞争该项目。

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一手住宅成交回升,新批供应再上高峰

9月,广州一手住宅网签终止3连跌,网签量回升; 新增供应亦大量增加,花都区、从化区新增供应超2000套,黄埔区、番禺区超3000套,增城区超4000套。

据观点指数监测,9月广州新建商品住宅网签8092套,环比上升14.9%;网签面积88.67万平方米,环比上升17.2%。

据观点指数统计,9月广州新建商品住房批准预售套数18046套,环比上升42.93%,供应大量增加,创年内高峰;批准预售面积193.08万平方米,环比上升54.15%。

各区新增供应相对平均,天河区、越秀区亦有供应,供应面积分别为2.85和6.49万平方米。

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数据来源: 观点指数整理(统计周期为8月26日至9月25日)

截至9月末,广州市新建商品住宅可售面积1062.22万平方米,去化周期10.9个月,环比增加1.4个月。

受供应大增影响,9月末广州各区新建商品住宅去化周期普遍拉长,唯南沙区环比持平。

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越秀罕见上新,保利花都区项目首推

9月市场加推热情不足,蓄力冲刺国庆长假。 据不完全统计,观点指数样本企业于月内共有16个项目加推,2个项目开盘,共推出约3.3千套住宅单位。

月内加推项目中,番禺的思科智慧城12光年、越秀和樾府和黄埔的科城山庄去化表现突出。

开盘方面,9月新开盘项目有越秀区的粤海壹桂府和花都区的保利上宸。

粤海壹桂府位于北京路,是近年来越秀区罕有的新盘,该项目规划为现代商业综合体,将开发住宅4栋及商办楼1栋,建成新一代北京路天河城,住宅部分建筑面积约11.8万平方米。

在新一代天河城和北京路商圈的加持下,粤海壹桂府开盘热度很高,首推207套97至117平方米的三房户型,价格约8.6万元/平方米。

保利上宸位于花都中轴CBD规划范围内,紧邻花都融创乐园,为纯住宅社区,总建筑面积约29万平方米,开盘首推288套93至114平方米二至三房单元,价格约2.1万元/平方米。

9月广州一手住宅成交回暖,反映住宅市场逐渐适应新的环境,相信若没有新的变化,市场能保持平稳;而第二批集中供地交易热度下降,则反映了土地交易市场上各方的预期并不一致。在目前较为不稳定的环境下,下一次集中供地会出现怎样的变化依然值得关注。

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