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明知道地不好卖,为啥宁波还要一口气推46宗土地,而且要求更高?

房产老司机 | 提供对楼市的独特见解 2021/10/14 14:53

新知达人, 明知道地不好卖,为啥宁波还要一口气推46宗土地,而且要求更高?

前天晚上,延宕已久的宁波第二轮集中出让的住宅用地终于挂出来了,一共46宗涉宅用地中,商品住宅(含商住两用)用地35宗,租赁房用地6宗,安置房用地9宗。

需要说明的是,租赁房和安置房用地中,也有部分可以出售的商品房。

从规模上来看,尽管较预期的超60宗土地有了大幅减少,但仍然超过第一轮集中供地(29宗),更远超前不久刚刚完成“二拍”的杭州。

杭州的第二轮集中出让的结果让所有人大跌眼镜,最终成交14宗,取消挂牌(流拍)27宗,其中竞品质的10宗地全军覆没。

在分析杭州土拍折戟的诸多观点中,绝大部分都认为 开发商资金困难、楼市转冷和地价过高(房价限制) 是主要原因。

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伴随着宁波第二轮土地同时推出的,还有对土拍规则的调整,重点是对开发商资金的要求,进一步向杭州看齐,简单来说,开发商买地,只能花自己的钱。

1、股东的钱不能拿来买地;

2、从金融机构融来的钱不能用来买地;

3、供应商垫的钱不能用来买地;

4、民间借贷不能用来买地;

5、非开发行业的子公司(参股)的钱不能用来买地。

这样一来,开发商用来买地的钱,基本上就剩下自己账户上躺着的那点了。

第二项调整是增加了“竞品质”地块,以及现房销售地块。老司机在上篇文章中曾说过,竞品质及现房销售,如果还是在“限房价竞地价”的紧箍咒下,没有开发商愿意碰。

这回看看宁波谁来吃螃蟹。

许多人肯定都会奇怪,明明杭州卖得不好,很多兄弟城市的二拍也都卖得不好,宁波为啥还要大幅提升开发商买地的难度?

难道宁波就这么自信?

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在老司机看来,之所以宁波会紧跟杭州提高买地门槛,主要原因还是按照指示办,确保不犯错。

今年大家感受最深的,是金融部门对房地产的严厉态度,以前也讲房住不炒,也讲房地产是“灰犀牛”,但多数时候还是停留在引导和督促层面。从去年底开始,金融部门开始动真格,通过“三道红线”控制开发商再融资,通过划定涉房贷总额来控制居民贷款,效果立竿见影。

但金融部门还是高估了房企的抗风险能力,老司机认为他们肯定做过压力测试,测试的结果肯定也是安全的,没想到半年时间暴雷一片。

所以,压力测试只是一个理想的模型,最大的作用是给自己一个安慰。真正的连锁反应是谁也没办法预测的,就像蝴蝶每煽动一次翅膀,结果都大不一样。

今年的调控与去年、前年最大的不同,是“自上而下” 。前两年哪个城市涨得猛,住建部就会找他们约谈,谈完之后回去交作业。我们宁波最擅长的就是画限购圈,一个圈不行再画一个,到现在已经画了三个了,这就是所谓的因城施策。

但地方调控没有效果啊,调来调去房价越调越高,投资越来越狂热,局势越来越不可控。

还得上层出手!

金融部门对楼市的调控,就是上层意志的体现,此外“两集中”土拍也是,溢价率不超过15%、房企买地资金审查、不得竞配建等等,都是!

上层意志不可违,哪怕土地卖不掉,也得照办。

新知达人, 明知道地不好卖,为啥宁波还要一口气推46宗土地,而且要求更高?

照办是没错,土地卖不掉怎么办? 这个问题没有答案。

自从恒大出事之后,网上就一直有人在骂任泽平,说他拿着1500万年薪,却把恒大带到坑里了。

忍了很久的任泽平最近公开辟谣,他说自己并不是恒大债务危机的罪魁祸首,恰恰相反,在恒大期间,他曾力谏许老板要 降低负债 控制风险

据他说,这个观点被老板批评了很多次。

任泽平有没有劝许老板控制风险,这个可能是个“罗生门”,但把恒大的危机归罪于一个“谋士”,显然是没有节操的。

一个企业出了事,一定是老板犯了错。

恒大几万人的队伍,没有人看到风险吗?肯定不是,但许老板的意志不可违,即便你认为他是错的,但只要在恒大领工资,你就必须要执行他的指令。

同样的道理,现在提高买地的门槛,肯定会令低迷的土拍更加雪上加霜,但谁敢擅自放松对开发商资金的要求,谁敢擅自解除对开发商的种种限制?

土地卖不掉是大家的事,违反政策可 责的

新知达人, 明知道地不好卖,为啥宁波还要一口气推46宗土地,而且要求更高?

11月初宁波进行第二轮土拍,从时间上来看,年内要完成“三拍”可真有点悬了。不过,如果下了硬任务,那么即便只剩下一个多月,我猜大概率也是会拍的。

二拍的结果会乐观吗?老司机不太敢想,还剩半个月时间,对 开发商来说, 资金到信心 有没有 V型 反转的可能?

如果有,皆大欢喜,如果没有,那么今天的一切,只不过是机械的执行罢了。

并不是为了解决现在的问题。

不过有时候,不解决问题也不一定就是坏事,问题大了,自然会有人着急,会来解决的。

这样一想,可能也就释然了。

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