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在澳大利亚投资,购买商业地产还是住宅地产好?

澳洲财经见闻 | 用资讯创造财富 2021/10/14 13:12

导语

十年前,澳洲投资者们都在干什么?

“买公寓,黄金地段,CBD,高层核心位置,投资趋势好。”好几个人都会这么回答。

而现在,同样的问题,却是截然不同的答案。近几年,很多投资者宁愿“两眼一抹黑”进军澳洲楼市,还在追逐着十年前的大趋势,却对澳洲差异化的市场分类一知半解,还在购买早已供过于求的公寓(这里并不指代所有区域的公寓都没有投资价值,视具体情况而定),却实际难以找到增长点。

所以,现在到底是购买住宅地产好,还是商业地产?

我们都知道,投资是为了赚钱,无论你是炒期货、外汇、股票,还是黄金,基金,再有就是投资房产。方式不同,目的不变。那么投资房产是怎么赚钱的呢?这个问题就不一定能说清楚了。

有人说看租金回报率,有人说看产权,有人说看价格,有人说看地理位置,有人说看未来发展……投资判断依据有很多,莫衷一是。但这些观点都是零零碎碎的难以形成体系的“原始投资思维”。如何系统化投资思维,首先要把过往的投资经验上升到用数据“思考”的高度。

新知达人, 在澳大利亚投资,购买商业地产还是住宅地产好?

关于到底是投资住宅地产还是商业地产,我们需要细化筛选条件:

  1. 考虑现金流流向。通俗的讲,就是你在买入这套物业之后,你是在持续继续掏钱,还是能够实现“用房子养活自己”,甚至能够有盈余。

  2. 资本增值率。考虑你想要购买的物业未来能带来的溢价有多少。

然后,我们可以将以上两个条件数据化,即拆解为租金回报率数据的考察和市场过去的历史统计数据的考察,然后进行对比比较。

新知达人, 在澳大利亚投资,购买商业地产还是住宅地产好?

商业地产是一种收入投资,通常提供较高的收益率和稳定的长期资本增长。这些收益(构成总回报的主要组成部分)通常由商业租金协议支持,为中短期的回报创造了更大的确定性。大多数商业租赁合同都签订了与 CPI、固定利率或市场情况相关的租金审查(通常意味着租金不能下降还会逐年上升)。

相反,住宅物业通常被认为是一种高增值和低收益的资产。资本增长的潜力可能很高,但依靠房地产的潜在增长回报需要考虑相对于债务融资的现金流要求,当住宅物业升值时,你的现金流其实没有发生变化。

数据显示,近几年来,商业地产的总收益率要高于住宅物业。相比之下,商业物业更加收到投资者的青睐,但由于商业地产的复杂性,让许多投资者产生回避心理——尤其是在考虑如何为购买商业资产融资时。所以华瑞本期和大家分享一下商业物业贷款最全指南,以解答新老投资者在申请商业地产贷款时会面临的一些关键问题。

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商业物业贷款是什么?

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和大家所熟悉的住房贷款类似,商业物业贷款其实就是用商业物业做抵押的贷款,和住房贷款一样,它也可以用于购买商业物业。 但它与住房贷款也有一些关键的区别,包括需要大额存款、较短的贷款期限和相对保守的房地产估价。

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商业物业贷款适用担保的物业类型

商业物业贷款可用于多种物业类型,包括但不限于:

标准物业类型:

  • 办公室

  • 仓库

  • 零售空间

  • 工厂

  • 仓储

  • 商店门面

  • 住宅

非标准物业类型:

  • 酒店

  • 农场

  • 老年护理设施

  • 餐馆/酒吧

  • 超市

  • 娱乐中心

  • 购物中心

  • 加油站

  • 垃圾处理场

  • 学校

需要注意的是,不同类型的担保对贷方意味着不同的风险。相较而言,标准物业类型通常是商业物业贷款的最佳担保类型。而非标准的商业物业更难进行估价和销售,对贷方而言,他们的风险更高。

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商业物业贷款类型

针对借款人的收入情况的不同,商业物业可以分为如下几种类型:

Full Doc全文件贷款

当你选择进行full doc的方式贷款时,需要提供可核实的收入文件:

  • 纳税申报表(自雇人士提供)

  • 损益表

  • 资产负债表

  • 报税单

  • 工资单(PAYG人士提供)

  • 收入证明(group certificate)

Low Doc少文件贷款

Low Doc非常适用自雇人士,这种类型可以根据会计信,BAS,来作为收入文件来侧面证明收入,同时也是需要能够支撑现有债务和即将申请的商业贷款,缺点是利率和费用比Full Doc 会高一些,这一点和住房贷款情况类似。

Lease Doc租约贷款

在这一贷款类型之下,贷方将不考虑担保人的收入情况,而是将租金收入作为贷款考量因素,这一方式适用于专业投资者或者现有收入已经无法申请更多贷款的投资者。租约贷款(Lease Doc)是一款针对购买商业物业来投资(收租)的商业贷款产品。 顾名思义就是通过商业物业现有的房租或租约来计算借款人的还款能力。

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所以它类似于Low Doc的商业贷款:

  • 你可以借到高达房产价值65%的贷款。

  • 不需要工资单、纳税申报单、银行对账单、BAS或财务报表。

  • 担保必须是商业或住宅投资物业。

  • 你的贷款必须是不受NCCP监管的。

  • 租约必须至少还有12个月的剩余时间。

  • 租赁必须是 "公平 "的,也就是说,不是给你自己的公司。

  • 租赁收入减去支出必须足以支付你贷款的利息。

常见问题

问题一

Q:贷方如何评估我的租金收入?

A:贷方在评估时,会考虑如下选项:

  • 你的房客的经济实力。

  • 剩余租期(最少12个月)。

  • 利息保障倍数。

利息保障倍数是指租赁收入能够覆盖你的贷款利息的倍数。例如,如果你以5%的利率申请100万澳元的贷款,贷方以7%的缓冲率评估你的贷款,那么贷方需要看到7万澳元的净租金收入,你才有资格获得租约贷款。

如果你从该房产获得14万澳元的租金收入,那么你的利息保障为2,因为你可以支付两倍的利息。

大多数贷方要求利息保障倍数在1.3-1.5之间来批准贷款。如果投资者达不到这个要求,可以联系华瑞金融专业贷款经纪人,评估你的财务情况为你最大程度解决贷款“疑难杂症”。

问题二

Q:如果我刚刚签了租约呢?

A: 虽然银行更喜欢现有的租赁协议,但他们可以根据其优点考虑拟议的租赁协议。 大多数贷方要求租赁协议完全执行并支付保证金之后才会发放贷款。

No Doc不看任何收入文件的贷款

这一类贷款由non banking lenders 和private funds 提供贷款, 适用于没有租金的商业物业,担保人自己收入也不够的客户群体。

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华瑞商业物业贷款案例

商业贷款相比住房贷款而言,政策更加多变,且银行关注的点也不同,而贷方千千万万,每家银行的商业贷款政策也不同,“哪些可为,哪些不可为”,只有身在业内,才能明白其中道理。

华瑞案例

客户贷款目的:融资扩大规模

客户梁先生找到华瑞金融,表示需要通过商业贷款进行融资。梁先生是做商用安防系统的,适逢封城期间,商用安防的需求量大大提升,梁先生想要借此机会融资囤货,以进一步扩大企业规模。他咨询华瑞的贷款经纪人能否通过无担保的方式进行贷款。

华瑞金融的贷款经纪人在分析了梁先生的情况后,认为无担保的商业贷款利率过高,并不划算,通过与多家银行的沟通,发现梁先生目前在A银行有一个Business Account,且进账出账记录良好。与此同时,两线上在B银行借了80%的住房贷款。基于以上情况,华瑞的经纪人建议梁先生可以把B银行的住房贷款转到A银行,这样符合A银行政策的情况下,加上梁先生的信用报告记录良好,华瑞金融的贷款经纪人可以为他争取到100%的贷款额度,在80%的住房贷款基础上,剩余的20%用来进行有担保的商业贷款。

这样的话,梁先生可以通过有担保的方式进行商业贷款,利率省下了将近一半。最终,梁先生顺利进行了融资。

很多商业人士其实并不熟悉银行的政策,比如梁先生之前之所以一开始选择进行无担保贷款,是因为他认为之前已经进行了80%的住房贷款,名下并没有其他资产可以进行担保。但其实,由于华瑞金融的贷款经纪人十分熟悉银行政策,通过再次确认后发现结合梁先生的财务情况,是可以通过转贷到一家银行进行有担保的商业贷款的。

比起一个人孤军奋战,选择靠谱的贷款经纪人,用合理合规的贷款技巧,实现你的利益最大化。

友情提醒:这里梁先生能够拿到100%的贷款并不适用于所有人,需要结合个人实际财务情况而定。

有的客户自身的财务条件很好,但是没有经过合理规划,很难靠自己申请到满意的商业贷款。

华瑞案例

在已有多个贷款基础上 实现新的贷款需求

客户李先生已经不是第一次进行贷款申请了,他作为自雇人士,手上目前拥有多套房产,还有多个贷款。现在客户需要申请新的商业贷款,希望拿到一个较低的利率。但现在问题是,客户的这些资产都在trust(信托)名下,而且在过去还款历史里有逾期还款的记录。在这样的情况下,很难申请到新的贷款。

经过华瑞经纪人的系统规划,决定通过做同一家银行dual applications的方式,整合李先生目前拥有的几套资产,包括商业物业和住宅物业,做了转贷,把几个物业放在一个申请里做贷款审批。

找到方向后,华瑞金融的贷款经纪人继续保持与银行方面的沟通和协商,最终帮客户在“有逾期史”的大背景下,批下来的新的商业贷款帮助客户拿到了和住房贷款差不多的可观利率,满足了客户的贷款需求。

在华瑞,始终坚持「把不可能变成可能」。

也许你觉得你达不到你的贷款需求,没有努力过,怎么知道结果?


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