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阳光城:流言与真相

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2021/10/09 23:51

流言四起,草木皆兵。

近期有关阳光城“项目停工”、“信托展期”等传闻多了起来。

有公众号9月下旬发了一篇文章迅速被网络转载,题为 “2021年9月房地产公司暴雷排行榜”,阳光城也在名单内,上榜语可谓“血淋淋”:

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2020年以来,已有泰禾、福晟、三盛宏业、协信远创、华夏幸福、恒泰、宝能、蓝光发展、恒大、新力控股、花样年控股等多家房企陷入流动性困境。

在地产行业预期悲观、信心脆弱的大背景下,任何的风吹草动如果任其发酵,都有可能演变成为一场不可预期的“事故”。

近两天,市场上流传出一封据称是阳光城发给投资者和分析师的信,就近期相关传闻进行了澄清。

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以下为网传的阳光城的澄清信内容:

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流言之下,阳光城的基本面状况到底如何呢?

首先看看销售。

据克而瑞发布的数据,阳光城9月实现全口径销售金额209.9亿,1-9月已累计实现销售1539亿,销售目标完成率达70%。

横向对比看, 阳光城是9月单月同比和1-9月累计同比增速均为正的仅有的三家重点房企之一,也是9月单月唯一一家同比和环比增速均增加的重点房企

此外,国庆假期之前的9月30日23时,阳光城执行董事长朱荣斌在内部工作群还发布了关于“十一”及四季度销售工作安排通知。

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通知提出四季度单作考核,优秀区域提升指标,加码奖励;差的区域四季度激励不受前期口影响。并表示加大回款指标考核。

通过加大四季度激励,阳光城有希望完成今年2200亿的年度销售目标。

销售回款方面,中金公司有统计,2021年上半年阳光城的销售回款率为85%,比2020年上半年提高了5%。

也就是说,从销售及回款情况看,阳光城经营正常,不至于陷入资金链困境。

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但是,市场对阳光城资金链紧张的质疑也一直如影随形。

其一, 据2021年中报,阳光城经营活动现金流净额为79.93亿,同比大幅下降48.05%;库存增加至1944亿,意味着周转变现能力变弱。

当然这是行业普遍现象,但是 对于高负债、高利息支出型房企来说,周转率降低,变现能力变弱,对资金链带来的压力相对更大

其二, 业内对阳光城报表中的 利息资本化 一直有疑虑,认为资金成本部分被利息资本化隐藏,美化了当期的报表净利润。

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虽然连万科也这么做,但是两者的营收不在一个量级,万科的资本化率保持在40%-50%,而阳光城近几年的资本化率约在90%左右的高位。

据亿翰智库测算,2021上半年,阳光城利息支出37.3亿,资本化利息33.0亿,未调整的财务费用率仅为1.4%,而调整后的财务费用率高达12.5%。

其三, 截至2021年6月末,阳光城“三道红线”只有剔除预收款后的资产负债率(78.8%)超阈值,但是扣除受限资金及预售监管资金后的现金短债比为1.03,刚过达标线;

且归属少数股东权益占比高达48.6%,被质疑存明股实债, 实际可用来偿还短债的资金可能不像报表呈现出来的那样充裕。

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10月8日,阳光智博服务(此前叫阳光城物业)的法人和董事长变更为万物云的高级管理人员黄玮。

对阳光智博与万物云的换股合作,业内给予了肯定,认为待到万物云上市时,阳光城作为股东能够得到的收益,会超过自己物业IPO上市获得的收益;且通过投资入账,还可降低负债;未来成立合资公司联营入账,可以增厚公司利润。

尽管资金紧张的质疑声一直存在,但是目前看,只要阳光城销售回款保持稳定,并审慎安排新增投资,积极拓展多元融资渠道,资金链风险是可控的。

近期,地产行业债券异动,阳光城也多次回购了境外美元债,向投资者传达信心。

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尽管国庆假期前,央行针对房地产市场提出了“两维护” 一周之内,央行两提房地产“两维护”,在传递什么? ,市场预判按揭贷会迎来放松,但如海通证券研报分析,购房者观望情绪一旦加重,短期销售下滑趋势无法转变。

其实,不仅是传闻中的房企资金链紧张,头部房企也难言从容。

地产锐观察投融资群有群友表示,从其最近几个在手项目的兑付看,明显感觉头部房企资金也很紧张,“现金流恨不得掰成两半”。

在后市仍不明朗的情况下,如朱荣斌在阳光城四季度销售工作安排中所言:

加大回款指标考核,审慎安排新增投资 ,正成为房企抗资金链风险的共同选择。

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