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龙湖的故事能讲多久?

善缘街0号 | 有趣、有深度的创投新媒体 2021/10/09 08:49

业务推进受阻,隐性风险加大,行业下行,政策收紧,这或许是资本市场给龙湖的反馈。 因此,龙湖在国庆节前便再次宣布跨界多元化布局,砸下21.6亿元收购两大资产,试图从医疗健康产业及智能硬件科技领域入手,提前占领新赛道,也表露出其迫切希望找到新的利润增长点。

作者 | 荷默  编辑 | 蛋总

出品 | 子弹财经

如果说 在当下要给国内的某一个房企发个奖章,予以称赞,你觉得该给谁?

似乎给谁都有点不妥,都有可能会被打脸……

最近, 「子弹财经」 观察到在一些专业评测机构的最新榜单上,去年还位居各大榜单首位的某头部房企,今年因为一些众所周知的情况,已经从榜单上消失得无影无踪了。关键是,这家头部房企还没倒下,也没有什么违规违法,只是当前遇到了一些困难而已。

作为垂直领域的专业机构,仅仅时隔一年,对一家房企的评定竟有如此之大的差别,这事先就没有做任何的风险评估么?

不过,话说回来,若真的要给某个房企发一个奖章,龙湖集团 (以下简称:龙湖) 或许能摘得殊荣。毕竟,在当前的房地产进入“白银时代”后,龙湖是为数不多的表现稳当且有余力做新产业布局的企业。

9月29日,龙湖发布公告,拟以21.6亿元的价格,收购公司大股东孵化的智能科技及医疗服务资产:一是医疗服务资产“重庆佑佑妇儿医院”,作价10.8亿元;二是智能科技资产“百佑科技”,作价10.8亿元。据悉,上述资产均为龙湖集团大股东、吴亚军之女蔡馨仪投资并控股。

不难看出,在龙湖这两笔交易的背后,是其试图拥抱新兴产业而进行跨界转型的野心。尤记得在龙湖上市的10周年时,在中期业绩会上,吴亚军曾表示,“对于上市公司而言,没有故事就是好故事。”

如今的龙湖,在一片肃杀的房地产市场中,正讲着一个什么样的故事?

1

逆境的高光时刻

从客观层面来看,龙湖无论是业绩销售情况,还是财务经营指标,亦或是债务结构、融资渠道以及券商或评级机构给出的认可,都足以扛起“优秀”二字,这也是为何其在业内素有“优等生”之称。同时,龙湖也是国内少有的几家能在逆境中逆势而上的大房企。

龙湖发布2021年8月业绩公告显示:截至8月末,累计实现合同销售金额1817.30亿元人民币,同比增加254.30亿元,同比增长16.27%;实现合同销售面积1056.90万平方米,同比增加134.80万平方米,同比增长13.59%。

此外,据龙湖2020年报数据显示,2020年,龙湖的营业收入和归属于股东的核心净利润两项核心指标,已连续五年保持两位数增速。

而从刚发布的2021半年报数据来看:截至六月末,龙湖实现营业收入606.15亿元,同比增长18.52%;毛利润为167.76亿元,同比增长6.53%;股东应占溢利为74.2亿元,同比增长17.05%;毛利率为27.68%,比上年同期减少3.11个百分点。此外,龙湖每股基本盈利1.26元。

截至六月末,龙湖的综合借贷总额为1918.2亿元。平均借贷成本为年利率4.21%,远低于同行业债券融资成本;平均贷款年限为6.18年,明显长于同行业的债券融资期限。

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同时,截至六月末龙湖手握现金及现金等价物989.81亿元,同上年末增长29.71%。充裕的现金流储备,为本就债务结构优良的龙湖做好了“保驾护航”。

得益于业绩表现的整体向好,龙湖今年在业界的各大榜单中频频“刷脸”。

8月2日,2021《财富》世界500强榜单发布,龙湖以1845.5亿元的营业收入,186.9亿元归母核心净利润,首次跻身世界500强,位列第456位。

9月16日,亿翰智库发布《2021中国房企品牌价值TOP100》研究成果,龙湖位列中国房企综合实力第7名,位列房企品牌价值百强榜单第6名;位列物业服务综合实力百强榜单第9名;位列商业物业价值品牌第3名。

9月23日,中房网发布《2021中国房地产企业品牌价值》报告,龙湖以436亿元的品牌价值位列中国房企品牌价值TOP50的第6名,仅次于中海、万科、碧桂园、保利和华润。

9月24日,全球最大指数编制公司MSCI (明晟) 将龙湖集团的ESG (环境、社会和管制) 评级从“BB”上调至“BBB”级,至此,龙湖的MSCI-ESG评级实现了连续两年的稳步攀升。

截至10月5日收盘,龙湖市值为2117亿港元,成为继万科、华润之后,市值排名第三的境内大房企,也成为仅有的三家两千亿级别的大房企之一。

当恒大、万科、融创等房企巨头都在猛踩急刹车的时候,龙湖则以一匹大黑马的姿态突出重围,逆流而上,成了头部大房企。

一个本就足够优秀的企业,若再认真努力起来,几乎让人无法挑剔。

2

“优等生”的苦恼

众所周知,龙湖一向以稳健的财务指标和高速增长的业绩著称,其在资本市场也是广受认可,不管是企业市值的高涨,还是融资渠道的不断优化,都让众多上市房企望尘莫及。

即便是在疫情冲击和政策收紧的双重压力下,面对市场的各种不确定性,和整个行业都感到寒气逼人,万科、恒大、融创等头部大房企也是明显放缓脚步,龙湖依然能坚守基本面,逆流而上成功晋级TOP10。

但这些成绩终究只是过去,而并非当前,更不能代表未来。对于龙湖而言,过去几年表现不错,当前半年做减法,未来尚不可知。而这一切转变,皆从3月31日起。

3月31日,2021年一季度的最后一天,龙湖股价的触顶回落,这是在2020年业绩报告发布后的第四天,也是愚人节的前一天。

截至10月5日,龙湖收盘价34.90港元,较2021年3月30日的52.20港元的最高价累计下跌了33.14%。

要说股价受2020年业绩的影响,这不大有说服力,毕竟这业绩报的发布已经过去了几天。更关键的是业绩报公布后,在短短的三天时间里,龙湖股价还大涨了20.55%。要说是短期的冲高回落,后边连续下跌有近半年了。

再说了,龙湖2021年半年报数据不也是挺好看的吗?既然不是业绩问题,那大概率就是业务问题了。

龙湖2021年半年业绩报告数据显示:截至6月末,龙湖实现营业收入606.15亿元,同比增长18.52%,而对应的销售成本为438.39亿元,同比增长23.86%。收入增速有限,成本支出大增,带来的结果必然是“增利不增收”。

值得注意的是,龙湖的销售开支和行政开支,出现了非正常的高增长。

数据显示:截至六月末,龙湖上半年的销售及市场推广开支达23.32亿元,同比增长36.06%;行政开支达46.89亿元,同比增长61.75%。简单来说,这就是用于所有与经营业务所需的支出总额,可见是花了多大力气才完成这606.15亿元的营收。

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图 / 龙湖集团 《截至二零二一年六月三十日止六个月之未经审核中期业绩公告》

同时, 「子弹财经」 还注意到,其他收入有13.50亿元,同比增速高达127.27%,虽然这相比于600亿的营收算不上什么,但如果整体业务进展受阻,其他业务的高速增长必将被整体的经营给拖垮。

另一方面,从半年报的现金流量表来看,截至六月末,龙湖的应收账款有108.80亿元,相比于上年同期的9.94亿,净增加98.86亿元,同比净增994.57%;应付账款有93.02亿元,比上年同期的32.86亿元,净增加60.16亿元,同比净增183.08%。

此外,合约负债增加58.39亿元,同比增长45.18%。经营活动产生的现金流95.54亿元,比上年同期的184.51亿近乎“腰斩”,同比跌幅达48.23%。

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图 / 龙湖集团《2021半年报》

至于应收款和应付款的变动是好是坏,当然是仁者见仁智者见智。

可能有人会觉得,应收账款是资产,还有利于企业的经营扩张。 但会计学的基础理论告诉我们,应收款的急剧上升,会加大坏账的可能性,会对现金流产生冲击,会拖累企业的经营脚步,会增加企业的经营成本……尤其是像龙湖这样百亿级的应收款以及近10倍的同比增速。

与此同时,应付账款也在跟着以3倍的增速急剧上升,这不但没办法回款充裕现金流,还得从现金流中抽出一笔钱来。

如果应收账款是一剂药,且不知是良药还是毒药,但我们只知道这份药不但量大,而且药劲猛,整不好会出“大岔子”。

3

小身板怎么扛大旗?

近日,龙湖塘鹅被爆出“关店”“裁员”的消息。据悉,龙湖集团今年年初正式成立的经纪品牌“塘鹅”,经历了上半年的大肆扩张,最近在部分城市发展受挫,出现大量亏损而不得不关店转让,并且不排除撤出部分已经进入城市的可能。

有重庆当地的经纪从业者表示,在龙湖塘鹅集中的中央公园和礼嘉片区,9月份已经陆续关了20多家门店,从高峰期的50多家直降至35家。

另有消息称,龙湖塘鹅在武汉也开始裁员撤店,从高峰期10多家门店,关门至3-4家,并且武汉公司开始裁员准备撤出。

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有报道称,龙湖塘鹅将控制非自有园区的扩张。简言之,就是将开在龙湖之外的小区的塘鹅门店进行控制扩张,将重点做自有园区业务,也就是重新走回了“自己卖自己房子”的老路了。

如果消息属实,龙湖塘鹅的扩张计划已经失败了。同时,上述提到的龙湖增速高达127.27%的“其他业务收入”这一项在下半年或将大打折扣。

龙湖塘鹅,从年初的高调官宣到新航道的战略收缩,仅仅只有几个月的时间。

业务推进受阻,隐性风险加大,行业下行,政策收紧,这或许是资本市场给龙湖的反馈。 因此,龙湖在国庆节前便再次宣布跨界多元化布局,砸下21.6亿元收购两大资产,试图从医疗健康产业及智能硬件科技领域入手,提前占领新赛道,也表露出其迫切希望找到新的利润增长点。

不过,在前有碧桂园花重金投资机器人,后有华润携手华为并进军智慧园区等领域,目前这些新业务也暂无起色,龙湖能在这些新转型的赛道上能做出什么成绩,还不好说。

事实上,龙湖的过去即使再怎么优秀,在资本市场上已经兑现了——目前龙湖以超过2000亿元的市值跻身行业TOP3,综合实力跻身行业TOP10,但自身2020年的销售业绩却不足2500亿元,营收亦不足2000亿元。

这瘦小的身板,如何扛起庞大的体量?资本市场还在等待龙湖的答案。

*文中题 来自:摄图网,基于VRF协议

THE END

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