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这个十月不一般,中国楼市开启了降价时代!

无相财经 | 在复杂世界中,洞察财经真相。 2021/10/07 19:09


大家好,我是无相君。

这个国庆,如果你经常关注楼市,就会发现一个反常的现象:

往年都是“金九银十”的楼市涨价季,今年却突然变成了打折季!

比如,北京的楼市顶级学区房狂降400万也没人买; 某大各地促销降价;重庆、杭州、苏州等城市,都出现了流拍率上升、溢价率明显下滑的情况;多个城市甚至还出现了临时“中止”出让地块的现象。


梳理中国房地产的发展历史,无相君发现, 楼市的降温,既是房企们长期高杠杆运行使然,也是国家严厉“去杠杆”的政策落实。

而这一切,就是避免一场更大的危机!


回顾中国房地产业的发展,不得不提到1998年。

那一年,中国连续多年两位数增长的经济增速,突然降速到了8.8%。

此时,国家提出了拉动内需的战略,如何拉动内需呢?

当时认为,最好的方法就是激活房地产。

这是因为房地产产业链很长,涉及行业多,建材、化工、钢铁等都会受益。


于是,福利分房年代结束,住宅商品化时代开启。

而之后十多年,房地产市场,也就成为拉动中国内需的火车头。

这一过程中,中国不少房地产企业都沿袭香港卖“楼花”的模式(预售制)—— 向银行借贷数以亿计的资金买地,之后几个月内就开盘售楼,收回数倍资金,接着再把这笔钱投入买更多的地,借更多的债,开更多的盘。


此种模式堪称空手套白狼。

无数地产大佬就是因为这样,一夜暴富。

潘石屹、王健林、冯仑、许老板…….


2008年,美国爆发次贷危机,金融海啸波及全球,当年11月中国进出口数据突然跳崖。

这时,中国加速了对房地产的刺激,来提振经济——2008年购买住房的契税税率下调到1%,并暂免印花税和土地增值税。

这剂猛药,让房地产的拉动效应十分耀眼。

2009年第一季度,30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅甚至超过50%。

而第三波的拉动高潮,就是2016年的棚改货币化。


简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除,给予拆迁户补贴,鼓励他们再拿这笔钱去购房。

那一年,“拆迁户”、“拆二代”成了香饽饽。

而棚改货币化也让中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。

在此期间,某大就是通过激进的高杠杆操作,搭着政策的“东风”,瞬间膨胀,当年就成为中国第一大房企,也将许老板推上了中国首富的宝座……


然而,盛筵不会永远进行下去。

任何行业的高速增长中都会有各种问题,房地产也不例外。

对高速发展的楼市,很多专家提出警告,主要围绕四点:

一:银行的贷款给了房地产,制造业科技业拿不到贷款,实体经济虚空;

二:一二线城市高房价,三四线城市高库存,供需错配;

三:地方政府过度依赖土地财政,需要转型;

四:负债率提高,无论企业还是居民,都在大举借贷,风险不断累积。

对于地产公司而言,一旦资产带来的收入不足以支付利息,结果只能进行借新还旧的“庞氏骗局”式融资。


目下各大地产公司的危机,皆是如此。

此外,中国的金融体系变成一个内部翻滚的压力锅,随时可能顶开盖子。

30年前的日本就是警告。

1980年代,美国和日本打起了贸易战,最终,日本自愿限制出口,并签订广场协议。


此后,日本采取了宽松的货币政策,最终造成疯狂的地产泡沫。

红火的地产,使居民储蓄减少,背负巨额债务,后来泡沫破裂,日本的经济陷入停滞,也就是“失落的20年”。

美国经济学家海曼·明斯基曾对此有精妙分析,并把日本的崩溃称为“明斯基时刻”。


在2017年,“警惕明斯基时刻”第一次出现在时任央行行长周小川的讲话中。

今年三月,银保监会主席郭树清的表述甚至更直白——“上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。”

9月27日,彭博也公布另一项研究显示,目前全中国多达9000万个单位的“鬼屋”,中国房市占到了全国GDP比重达30%。

这是一个什么概念?

美国2008年金融危机时房市只占全国GDP的19%!


此外,日经新闻最近有一篇分析,拿1990年日本房地产泡沫爆破的房价与所得比的倍数,来比较现在中国城市的倍数,结果令人惊叹。

当年日本泡沫吹破前夕,东京,京都是18倍,大阪14倍,神奈川15倍。

而目前的深圳是57.97倍,北京55.8倍,上海45.55倍,广州40.76倍⋯⋯

危机已经不能不重视!


房价奔驰了几十年,很多人都相信只会上涨,永远不会下跌。赚到钱的人,继续拼命借钱买房。

但是,这几十年吹出来的泡沫,现在 了算总账的时刻!

从2020年开始,政府陆续出台了一系列政策,对房地产行业都有非常深远的影响。

比如,对重点房企融资提出“三道红线”,还有金融机构房地产贷款集中度上限。


这两项深刻改变房地产金融格局。

直接断掉了“空手套白狼”游戏的第一步——向银行借钱。

而身处其中的房地产企业,开始感受到了“门窗紧闭”的窒息感——2020年7月以来,泰禾集团、天房集团、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、正源地产、协信远创、蓝光发展、阳光100等多家房地产企业相继出现债券违约。


在一系列政策调控的推动下,房地产企业凭借高杠杆快速扩张的资本红利时代已经结束了。

有从业者表示: “地产行业的大时代结束了,至于未来是一个什么时代,很多人还没工夫想,先活下来再说。”

目前的房企,纷纷断臂求生。

要么打折促销。

要么合并抱团。

要么直接破产。


未来,中国的楼市也将会以看得见的体态降温。

而这一切,必将有利于实体经济,有利于百姓民生,有利于中国经济的长治久安!

让楼市冷得更快些吧!



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