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新川破新局 亟需新“三板斧”

锐理数据 | 专业产生价值! 2021/09/27 17:52

注:如无特殊说明,文中商品住宅数据均为备案口径,土地市场数据均为拍卖口径,2021年数据统计至9月20日。

2021年的成都楼市,高新区依然是“主角”:

☞成都首轮“双集中”,自持租赁住房比例最高的来自高新区76亩地,达到59%,刷新了成都纪录;

☞成都第二轮“双集中”,高新区又包揽了最高成交总价 (高新区105亩地,成交总价约24.3亿元) 、最高成交楼面价 (高新区28亩地,成交楼面地价16800元/㎡) ,同时,由北京天恒竞得的高新区89亩地,销售型人才比例来到100%,再度刷新纪录。

在这样的市场背景下,高新区正在被二次检验。 2021年的 新川 ,也来到了发展“临界点”,在内力与外力的持续作用下,打开了 “新局面”

价值兑现加速 新川开启“新十年”

城南高新、5G产业、地铁+TOD……多项标签加持的新川,从2010年概念诞生起就自带主角光环和流量,但由于诸多主客观原因,留给市场的困惑也不少。

梳理现阶段新川的动作与建设进程,锐理君发现: 从去年开始,经历十余年发展的新川已然驶入价值兑现快车道,开启了“新十年”。基于此,市场认知也应当更新。

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重心转移,新川高调“接棒”

作为国家高质量发展示范区,高新区无论是城建水平、经济实力还是人口吸附能力等,都代表着目前成都的顶尖水平,房地产表现也尤为瞩目:

  • 2016年至今,高新区共有24宗涉宅地成交楼面价破万 (不含移交部分,下同) ,在成都成交楼面价TOP5中,高新区就占了两席。

  • 住宅方面,2016年至今,高新区商品住宅的供应、成交量与同圈层区域相比均处于高位,且供销倒挂最明显。购房者对这里的认可度极高。

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不过,发展演变中的高新区,虽成绩斐然,也面临瓶颈。金融城、大源、锦城湖等板块逐渐进入开发尾声,土地资源日益稀缺,发展空间明显受限。 既有足够可开发空间,也有可见的兑现速度与规划高度的新川,自然被推到了台前。

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配套兑现,发展势头不可逆

从最初规划到持续推进, 新川是成都“人-城-产”发展模式的缩影——产业、公园、配套、居住等功能在这里形成了闭环。

相关信息显示,超图软件、成都前沿医学中心、爱奇艺游戏板块、时尚集团等企业已经入驻这里,海思科医药管理、好医生药业等5个生物产业总部及研发中心均已落户,备受关注的5G智慧城先导区在去年也已落地新川之心北侧。

产业导入的同时,新川的“造城”亦有了阶段性成果。

新川的轨交红利逐步进入兑现期,穿过腹地的地铁6号线已开通运营,也让新川搭上了最早一班TOD“顺风车”。陆肖站TOD作为首个动工的示范项目,不仅对“后来者”有昭示和参考价值,也让新川成了最早享受成都TOD红利的板块之一。

新川整体规划的22所学校(2所中学、7所小学、13所幼儿园)进展不错:二组团二幼、三组团一幼、四组团一幼、三组团一小、新川一中等均已建成。

集购物、文化、卫生、养老、休闲等多项社区服务功能于一体的8座邻里中心,已有6座在建,未来将是重要的生活配套支撑。

占地面积约865亩的新川之心中央公园已基本建成,有序分布的多个湿地公园也相继呈现。

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▲新川之心中央公园 图源:成都高新

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市场焕新,产品进入“高端局”

配套高速呈现,直接推动新川的市场价值兑现。

反应最灵敏的当属土地市场。 2020年至今,高新南区共成交涉宅地14宗,其中新川包揽12宗。润达丰、龙湖、北京天恒、华宇等房企纷纷在此拿地,最高成交楼面价来到20700元/㎡,并包揽了高新区成交楼面价前五。

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毫无 疑问,新川承载着高新区未来最大的看点与买点,也注定是下一个“高端门面”。

不过需要注意的是,尽管土地供应开闸,“缺货”依然是这里的主旋律。

统计显示, 2021年1-8月,新川商品住宅共成交19.4万方,但新增仅有13.6万方,供销比为0.7。从2020年开始,新川板块的供应量出现大幅跳水现象。

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与此同时,新川住宅市场的格局在悄然改变。

一是产品结构激变: 2020年,新川产品的成交套均面积突破140㎡,享受型改善产品成为供销主力,这一数据在2021年1-8月更“膨胀”至154㎡。

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二是住宅价值走高: 2016年,新川商品住宅成交均价约为9585元/㎡,受当年“面粉”价格影响,2021年1-8月新川商品住宅成交均价已来到约25877元/㎡。

可以看到,2020年是新川一次重要的分水岭: 建设进度、产业引入、配套呈现、市场价值,都呈现出“新”面貌,让市场各方见证了新川的硬实力和兑现力,板块地位也更加稳固。


新川破局高端 天恒按下启动键

以上无一不在印证:2021年的新川,已经进入“高端改善时间”。

锐理君认为,要想从成都众多高端改善板块中快速破局,新川亟需新的“三板斧”:更高能级的品牌占位、更能引领市场的产品、更前瞻的人居理念。针对前期拿地情况和面市项目研判 位于新川核心的 天恒傲云天府 ,恰恰与此完美匹配

锐理君敢于作出这样的判断,最重要的是该项目具备两大硬核实力: “红墙国企”的品牌实力+“傲云”系过硬的产品力。

“红墙国企”坐镇 以实力竖起风向标

在成都楼市,北京天恒算是一个“新手”,但放眼北京,他却是资深的地产开发“老手”和“强手”。

北京天恒的企业历史可追溯至上世纪的1935年,地产开发则始于1981年,其前身是北京市西城区城市建设开发公司,后改组为北京市西城城建开发集团,2001年更名为北京天恒置业集团。

天恒深耕北京20余年,致力于打造“城市级标杆”,通过产品的强力塑造革新市场标准 :天恒·半山世家,是区域难得一见的纯独栋别墅住区;天恒·天悦壹号,是联手大悦城打造的区域封面作品;天恒·傲云,是区域高端住宅市场的引领者……

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▲天恒北京项目分布图

此外, 天恒还积极承担了棚户区改造、历史文化名城保护、区域提升、土地整理、保障房建设、市政基础设施建设、公益扶贫方面等项目,尽显“红墙国企”的责任担当。

比如北京城内最大、风貌保存最完整的一片历史街区——占地580公顷的北京什刹海历史文化保护区,就由天恒负责恢复古都风貌,天恒通过腾退空间再利用,创新空间设计等,全面改善古城的居住条件,并探索新兴业态植入,为北京建设添砖加瓦。

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▲什刹海效果图

目前,天恒正在向全国拓展,河北、山东、湖北、海南均有项目落地。 落位到西南区域,天恒重仓成都,不到两年的时间强势拿下新川两宗纯住宅用地,彰显出强劲的实力与深耕开发的决心。

2020年5月,天恒以成交楼面价17100元/㎡成功拿下新川69亩纯宅地, 目前仍位列高新区成交楼面价TOP4,呈现项目为 天恒傲云天府

2021年9月,成都第二批次“双集中”拍卖,天恒以成交楼面价10800元/㎡再次拿下新川89亩纯宅地。 值得注意的是,该宗地续竞可销售型人才公寓比例为100%,创下了成都新的纪录。


傲云天府 是天恒进入成都的首个项目,具有重要的战略意义,也注定会成为西南区域的“封面作品”。

天恒“傲云”系产品 为新川改善重新定调

“傲云”系产品是天恒TOP级产品系。

据了解,天恒已在北京落地了“傲云”系旗下的第一个项目,即前文提及的 天恒·傲云 ,该项目位于北京唯一一个先规划后建设的低密别墅区孙河板块。作为孙河别墅区的最后一宗住宅用地,也是孙河的收官之作,天恒·傲云规划了合院、叠拼、大平层这类纯改善产品,并聘请了李宝章大师打造园林,刘荣禄大师进行室内设计。 可以说,天恒·傲云是北京终极改善的标杆项目之一。

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▲天恒·傲云项目效果图

落位到同属“傲云”系的天恒傲云天府 ,项目占地面积约69亩,整体容积率仅约2.0,将打造建面约260-275㎡的两叠叠拼,以及建面约143-189㎡的大平层,高端改善目标直接而纯粹。

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▲天恒傲云天府项目效果图

对于新川板块来说,天恒傲云天府不仅将提供一次难得的住宅“补货”机会,更能促成区域居住方式与整体体验全面升级,迭新成都高端改善版图。仔细梳理该项目,他也的确有不少独具匠心的设计与巧思——

41%窗墙比,塑造更高品质。 项目达到最高41%窗墙比,保证了室内的采光、视野和通风,同时大面积采用玻璃幕墙,营造出讨喜的“现代风”。

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▲天恒傲云天府外立面效果图

多而全的内部配套,丰富日常生活。 天恒傲云天府建筑密度低至20%,换来近80%的空间可以在园林景观和公共配套上“大做文章”。在高达约20000㎡的中庭内,项目通过西式造景手法,定制出“诗意六景”、“宋风六巷”等精致园林景观,并设置有亲子乐园、阳光草坪、全龄运动场地、折返跑步道等全龄社交活动空间,丰富日常生活。约700㎡的下沉式会所与6大架空层泛会所,也为圈层交流提供了场所。

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▲天恒傲云天府下沉式会所效果图

全系智慧社区,赋予生活更多想象。 智慧社区是现代城市生活方式转型和品质提升的重要方向,天恒傲云天府也在这方面着力不少。整个小区植入了智慧云物业、智慧云服务、智慧云生活、智慧云入户等场景,未来居住都能在平台上实现智能化操作,一步到位。

写在最后

随着配套、产业逐步兑现,市场价值走高,新川已经进入全新的“高端局”。

天恒傲云天府作为新川破新局的“关键”,从资源运用、项目定位,到产品设计、示范区打造乃至后期居住体验感,无一不在做全面提升,用其面面俱到的设计理念,对区域“高改”产品进行强势定调。天恒及其项目的精髓,值得我们继续深入挖掘。

据悉,位于仁和新城的天恒城市文化美学馆已经正式开放,购房者不妨亲自去现场了解。


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声明 ||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用,仅供参考,不在任何意义上构成开发商的承诺或要约,具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等,仅概略表示位置关系,并非行政机关区域划分,落实情况以政府文件为准。文中配图除明确署名外,其它均由天恒提供。

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