新知一下
海量新知
6 0 7 3 9 3 1

资管分离,轻重并举成长租公寓行业发展趋势

地产资管网 | 关注房地产资产管理的变革创新 2021/09/18 10:07

作者丨 Susie 排版丨苏建红

来源丨 地产资管网

住房租赁曾因标准模糊、群租、租金贷等多种问题被称为当今社会的“民生痛点”,这种情况需要得到改变。

进入2021年,长租公寓的逻辑彻底变了。随着国家对各城市长租行业的政策倾斜,以及人民银行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》,保持房地产金融政策稳定性,加大住房租赁金融支持力度。行业开始进入租购并举时代。据悉,2021年底《租赁住房运营管理标准》也将发布。

从租赁土地供应来看,据克而瑞数据统计,8月无锡、宁波、青岛、合肥四城共成交租赁土地7幅,以竞配建方式为主。项目层面,8月22城共计新增供应8个新建项目,8个存量改造项目,共计房源超4500间。

租购并举时代下

长租行业与多元化业态融合的路径

“租购并举”是指租赁和出售房屋两种措施共同实施来解决百姓的基本住房需求。租购并举政策扩大了租赁市场的土地供应,并在一定程度上限制了商品房购买,这样一来,商品房的资金将会分流至租赁市场,从而抑制房地产泡沫。

新知达人, 资管分离,轻重并举成长租公寓行业发展趋势

睿和智库制图

从目前各城市落地的政策来看,租购并举主要从增加住房供应和保障租户权益两个方面来实行。但在实行过程中,离真正实现“租购同权”还有一定差距。

在政策明确指导下,长租公寓行业也进入大规模洗牌阶段。各个城市的国企、央企、民企等多样化参与主体开始打造大型租赁社区项目,并纷纷入市。部分房企开始由“为售而建”转型为“为租而建”。比如,9月入市的华润有巢北京丰台总部基地项目等。部分长租公寓项目进入产业园区与商业、酒店等多业态逐步融合,助力城市更新。可以看出,租赁住房市场供给侧发生了巨大变化。

长租企业的资管逻辑变了

数据显示,租赁住房市场规模预计2025年为2.9万亿元,2030年会超过4万亿元。 在万亿市场空间下,租赁住房成为了资本竞相追逐的风口。

但当前看,长租企业盈利模式主要有租金差+装修投资溢价、生态社区+增值服务、先租后售获取客户实现业务协同、资产收购+持有经营等四种。然而,目前行业投资回报率不超过2%。

盈利不高的情况下,企业纷纷出现爆雷事件,比如蛋壳、青客等。结果就是租客无房住,房东没钱收,更有租金贷如果无法按时还款,则影响租客个人征信。

尽管有多重政策利好,但投资大,回报慢,盈利难仍是目前行业的共性问题。 有业内人士认为,新政策下,长租企业的资管逻辑开始演变。各企业目前更看重现金流和利润,而不是盲目扩张,并纷纷向轻资产模式转型。资管分离,轻重并举或成为未来行业的发展趋势。

日前,北京地方租赁行业条例出台后,就有业内人士指出,二房东模式要凉。的确,二房东模式是特定环境下产生的阶段性合理策略,但一直以包租模式运营,就会产生很多问题。目前,窝趣、乐乎、魔方等率先踏入轻资产模式的企业,盈利模式更加清晰,发展也相对稳健。

从金融方面看,发改委发布的〔2021〕958号通知(《国家发展改革委关于进一步 做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点工作的通知》)将保障性租赁住房(包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目)纳入试点项目。

8月18日,北京保障房中心簿记发行全国首单公共租赁住房类REITs产品——国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划。 其底层资产为北京保障房中心持有的远洋沁山水公共租赁住房。本次发行通过市场化方式创新使用直接融资工具、盘活国企存量资产,提升公租房资产依靠自身价值融资的空间,拓展了融资渠道。同时,此次发行为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索,为公租房公募REITs的推动起到了重要的引导作用。

可见,保障性租赁住房公募REITs的出现,不仅能针对性解决住房问题,还有助于推动住房租赁的结构性改革,在一定程度上解决长线资金、持有物业等问题。但是,保障性租赁住房公募REITs有一个难点就是如何平衡收益率。

那么,住房租赁公募REITs离我们有多远?租和购之间划等号还需要多久?新政策下,长租企业的资管逻辑如何演变? 

更多“长租公寓”相关内容

更多“长租公寓”相关内容

新知精选

更多新知精选