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聊聊土地增值税

Benny | 行走江湖的审计师 2021/09/18 09:23

喝多了,喝多了,然后掉坑里了

喝多了就聊聊土增税。

在企业房屋买卖中,除了个人涉及到的增值税、契税等等,还涉及房产税和土地增值税。

土地增值税的来源,主要是由于咱们的土地是国有的,只要你转让土地使用权,或者地面上的任何的建筑,都要交。

但是个人卖房子是不交的,所以土地增值税的征税对象现在只存在企业之中。


那么企业在什么时候会涉及土增呢?

土地的转让有两个阶段,一个是从国土局里买地,一个是从其他企业里买地。

既然是交税,肯定是谁卖谁交税,这时候卖方如果是国土局的话,不可能向国家机关征税,所以这个阶段是免征税的。

剩下的就是企业转让土地的情况了。

所以这是一种行为税,也就是发生转让行为的时候交税,持有的时候不交税。


土增税按照超率累进税率计算,

但是对于房地产企业来说,土增税用的是预征的方式,也就是房地产企业在收到预收款的时候,就要预征了。

比如,我们接盘了某大房地产,来拯救风雨飘摇中的地产业,准备十一开工,中秋之际,我们销售普通住房,预收房款1090万元

土增税的计税依据:1090/(1+9%)=1000

如果土增预增率2%的话,预增土增税1000*0.02=20

也就是

预交土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率

当然,也可以采取简易方法


土地增值税在计算上复杂,主要因为扣除项目:

1.土地取得的成本

仅适用于新房销售。

2.开发土地及新建配套设施的成本

比如土地拆迁补偿费、基础设置费、公用设施费、三通一平费用等等。仅适用于新房销售。

3.开发土地及新建配套设施的费用

比如与开发土地及新建设施相关的销售费用、管理费用和财务费用。仅适用于新房销售。

4.旧房及建筑物的评估价值和费用

政府批准的评估机构对旧房的重置成本以及成新率确定市场价格时所发生的评估费用。仅适用于二手房销售。

5.与转让房地产相关的税金

让房产时的城建税、教育附加、 印花税。适用于新房和二手房销售。

6.加计扣除

如果是房地产企业则对上述第一项和第二项加计20%进行扣除。适用于房地产企业开发新房销售。


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