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​7次摇号无一命中,预算200W,求推荐?​为了孩子上学,碧桂园高新云墅可入否?

地产S姐 | “沈视楼市”公众号主理人 2021/09/11 18:18

S姐问房圈精彩问答节选

Q1

7次摇号,无一命中,预算200W,求推荐?

Q(详问): 大美女S姐:“房子的朋友”让我们结缘,从此我走上了摇号之路,虽在刚需的加持下也经历了7次摇号,无一命中。我 属于刚改,总价预算200w左右,重自住轻投资(以后还得改善),重点考虑港务区, 但现阶段奥体核心也没多少房子了,只能往外围走,想尽早上车,烦请您分析下港务区后面还有哪些盘要推?管委会东边的华润紫云府能否考虑?或者您还有其它区域建议吗?谢谢

A: 首先非常谢谢你的信任,其实我觉得摇号这个事情确实是有很大的运气成分在里面,但是只要咱摇了,咱就不后悔嘛。另外,考虑到你是自住为主,投资为辅,那自住的话,我想知道你对于区域有没有什么要求?你之前的七次摇号是不是都在奥体那一片?因为港务其实分了三个板块,第一个是奥体中心、第二个政经板块、第三个是保税区,而且现在整个港务区的开发模式也渐渐清晰了,像奥体中心的盘子已经慢慢从以刚需产品为主过渡到了以改善产品为主,所以后期融创望江府、中粮奥体壹号、枫林九溪等都是面积偏大的了。 你想在港务区看的话,可能重点就应该看港务大道这个板块 ,港务大道比如说中冶奥体云璟,还有你说的华润紫云府以及融创时代奥城,包括电建泛悦城等都是集中在这个区域的,而这些盘子基本上是作为港务区的第二梯队。

同时,200万左右的预算,你还可以等在9月份重点去看航天的山水美树和绿城紫薇公馆,但是这两个盘子肯定也是相当难摇,尤其是200万左右的这个预算,长安区的话9月份翠景台和中南春风南岸可以关注一下,它们应该也会要推货。还有一个宏府和雅居乐合作开发的瀚林山,这个楼盘如果快的话,9月份也能推出来,慢的话也10月份能够推出,也是在长安区,它虽然价格没出来,但是它的产品从80多平到160多平都有,应该是能够在你的预算范围之内的。

再者就是泛高新的南飞鸿玖玺大观,这个盘子的价格虽然基本上也是在1.7万、1.8万,但是它有偏小面积的,所以主要看你对区域上有没有一个具体的要求。如果说你要是在东北方向去看的话 ,东边儿可能还是集中在港务区的盘子是最为优质的,而且我觉得港务区的供应量也比较大,能够选在港务肯定就尽量选港务 ,北边的话现在就只能看到草滩,那块现在马上要推出一个新盘叫绿城柳岸晓风,这个盘子应该差不多也能在你的预算范围之内。

Q(追问): 谢谢您的细心解答。重点还是考虑港务区,个人感觉比较适合宜居,某先生说东北方位是我的财位,您分析下 港务区后面的热度会不会持续? 是继续摇号还是抓紧上车?那些平销盘真是下不去手还浪费一个刚需名额,感觉有点可惜,就怕到头来竹篮打水一场空。

A: 热度这个事儿短期来说不好判断,因为830的政策刚刚出来,它对于这个需求肯定是有所压缩的,但是因为现在的这个价格全部交给了市政府统一去审批,所以它有可能会延缓供应节奏,如果供应节奏跟不上会导致这个市场的热度凉不下来。那从大方向来看的话,主要是老盘,就是 之前已经备案过价格的盘子,我个人认为热度不会太低,特别是这些性价比比较高的楼盘,而且有可能还会越来越难摇, 因为老盘推新的项目会越卖越少,那么后面剩下的那些逐渐推出来的盘子,大部分可能是新拍的土地或者是新拿的价格,那个时候的价格有可能要比现在市场上的价格还要更高。所以趁着全运前集中推货,能够上车,尽量去够奥体,如果你现在能够得上枫林九溪,其实可以看看那个楼盘,它应该是平销,就算你后期再要等奥体核心,比如说像金地和华润,那都是非常难摇的。然后就是像港务大道的中冶、融创、紫云府可能会相对好摇一点,还有保税区,因为这块儿不光是供应量大,而且整体的价格也不高,所以也是港务最好上车的一个板块儿。

Q2

为了孩子上学,碧桂园高新云墅可入否?

Q(详问): 姐,我现在在大明宫有一套160平米的房子,2020年交房,在南二环东段有一套70平米的房龄25年的老房子。 现在考 虑到娃的教育问题,想入手高新三期碧桂园高新云墅的140的户型。 但是高新三期现在属于长安区,小区旁边的小学和初中学籍说是高新区的学籍,好像中考也不能考城六区的高中,能否帮我分析一下,现在可不可入手高新三期的房子?老房子准备出售

A: 首先,老房子可以出售了,25年的老房子,房龄确实也比较长了。然后第二,选择高新三期你主要是考虑到孩子教育的问题,如果 你是考虑到孩子的教育,我认为是没有什么问题的,因为高新本身的教育资源,咱都不说某一个学校,就是整体的教育均好性应该都是这些各个区,无论是开发区还是行政区里面最好的。

当然,高新三期因为之前的行政区是属于长安的,所以在学籍上,依然要根据长安区的政策不能够去考城六区的高中,但是人家高新自己的这些高中就很好呀。我不知道你的孩子现在多大,因为后期的话,说不定政策就变了,就能够去考城六区了,因为这两年学区的政策真的变化太大了。

高新云墅旁边的这个小学和初中是高新的第一小学和第一中学的分校,并不是名校加的那种模式。而且 去年和今年这个社区都被直接划分到两个学校的学区里面了, 因为学校已经开学了,在新区里面,这是一个很少数学校已经开学但是房子才在建设的项目,所以它相对来说就会比较稳妥一点。

最后说高新三期的这个时机问题,其实现在整体西安的政策都很严,甚至可以看到全国的房地产都是在严控的阶段,这个阶段房地产会进入到一个横盘调整期,西安我认为也会。

高新云墅现在的价格不低了,应该在2.7万左右,而你现在入手,可能就意味着要有一段时间的横盘,所以在这个区域来讲是 为了孩子上学,或者说你是长期投资,比如持有七、八年,甚至十年这样,我认为是没有问题的, 就算是有短期的波动或者是短期的横盘也没关系,因为你最终的目的其实是为了占有资源。

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