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50层楼高、500万元入住押金、5年住满:这个顶级养老公寓是怎么炼成的?

中国养老周刊 | 在这里,读懂中国养老产业 2021/08/27 09:23

编者:万仁涛 本文图文来源于 The Classic 500官网、建筑联盟公众号、规划师杂志公众号及其他网络渠道,在此一并表示感谢。 全文月4900字,建议阅读时间10分钟

这个项目,就是韩国的顶级老年公寓—— “The Clas sic 500”

新知达人, 50层楼高、500万元入住押金、5年住满:这个顶级养老公寓是怎么炼成的?

“The Clas sic 500”老年公寓位于 首尔市主城区,在地铁2号线和7号线交汇处,于2009年营业。 公寓周边500m范围内有百货、影院、超市、艺术中心、公园、大学等公共设施。

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公寓在首尔市的区位(图源:万仁涛)

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公寓周边的配套设施(图:万仁涛)

为什么这个老年公寓的名字叫“The Classic 500”呢?

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按照 “The Classic 500” 官网的说法,500这个数字,是有深意的:

500这个数字,来源于 雅典500议会、“财富”500强、Five-hundred纸牌游戏、500个本垒打俱乐部等长年不变的数字 ,象征着从古自今在 历史、文化、艺术、宗教、政治、社会、经济等生活的每一个领域,蕴含着的传统性与神圣性的价值,包含着权威和气度。

很高大上的感觉有没有?

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好了,接下来我们具体聊聊这个项目的“异于常人”之处。

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项目基本情况

The Classic 500老年公寓的投资开发与运营主体是建国大学财团, 是典型的与酒店相结合的项目。 该公寓建筑总面积为158678㎡,地上分别为2栋50层(A楼)和40层(B楼)的高层建筑,地下有6层。

新知达人, 50层楼高、500万元入住押金、5年住满:这个顶级养老公寓是怎么炼成的? 图源: JERDE捷得

其中,老年公寓位于A楼的21~50层(170户)、B楼的5~40层(210户),共380户,主要面向健康老年人。 A楼的5~20层是六星级的宾塔酒店,可方便子女来探望时临时下榻。 两部分功能适当进行了分隔,有各自独立的接待厅。

公寓5层及以下裙楼和部分地下空间是酒店配套设施和各种服务设施。 公寓裙房中设置有餐厅(老年人专用食堂、对外经营性餐厅)、医疗护理中心、图书室、课室、棋牌室和影音室等服务设施; 地下1层设有9000㎡的健身中心、温泉SPA、模拟高尔夫球场(配有休息空间、更衣室)和运动治疗室等。 A、B楼之间的裙房顶部设置有户外游泳池,老年人和酒店顾客均可使用。

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此种建设模式高效地利用了这块商业用地, 50层的超高层建筑,也 转变了养老住宅都是中低层建筑的传统养老居住观念。

The Classic 500位于首尔市汉江以北的紫阳洞,一江之隔便是 大名鼎鼎的富人区—— 江南区

该项目位于首尔市地铁2号线和7号线交汇处, 其周边遍布乐天百货、乐天影院、易买得超市、艺术中心等,配套也十分齐全。 该养老公寓法人是建国大学财团,与建国大学有很多共享配套,尤其是建国大学医院与项目仅一路之隔,对老人来说非常方便。

A、B两栋楼老年公寓每层均有相同面积的6户,分两种户型,户型均为184平方米(专用面积约125平方米),奢侈型大一居,每个房间面积很大,且有大量的储藏空间,避免给客户临时居住的印象,装修考究且有专业适老设施,强调家庭居住功能。

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领先的建筑设计理念

这个项目,是由总部位于美国洛杉矶的JERDE(捷得)设计事务所操刀设计的。作为全球首屈一指的城市规划和建筑设 计事务所,JERDE(捷得)在接手设计任务时,认为 THE CLASSIC 500养老公寓是一个很特殊的项目,项目地块位于韩国首尔的城市中心,在新星城住宅区和建国大学的中间,距离城市森林公园仅2公里,这是一块极具商业价值的地块。同时,开发商希望在这个地块打造一个养老疗养社区,但又必须兼顾到地块本身的社会商业价值。

所以, 如何在完成一个养老疗养社区设计任务的同时,更高效的利用有限的土地拓展更多在经济上的可能性是这个项目面临的难题之一。

面对这样的情况, J ERDE(捷得) 首先对这个项目所在地的周边区域进行分析研究,项目与新星城四座超高层住宅楼同在一个矩形地块,与建国大学仅一路之隔,基地呈“L”状。 这样的“L”型临街地块尤其适合开发成多功能的商业综合体,建国大学的学生和新星城住宅的白领都是稳定的高消费群体,可以带来可观的经济收益。 JERDE捷得运用其娴熟的交通枢纽组织经验及人流动线的设计技巧,再一次展现了其在营造繁荣商业氛围的优势。

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JERDE(捷得)的设计将其分解为多个建筑功能单体,包括两座塔楼以多座裙楼,并在外观上利用“雕刻、前倾和折叠”的方式组合成建筑群综合体。 养老公寓布置在两座塔楼的顶部,并将公寓与裙楼的交界部分设置成星级酒店作为过渡,为养老公寓隔绝底层娱乐消费场所带来的喧闹。

底层裙楼遵从地块本身的商业规律划分了两个部分:

前半部分是配备有零售中心和百货商城的商业综合体,并包含了餐厅、影院以及各种极具特色的专卖店,满足当前商业需要和未来的商业策略,为学生和白领群体提供休闲放松的娱乐消费场所;

后半部分裙楼则是银行、诊所医疗中心、宴请厅等服务场所为养老公寓及酒店住户提供便捷,并设置了健身中心和地下层高尔夫球场提供有活力的运动场所。

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高端的养老公寓、酒店、底部裙楼齐全的服务业以及娱乐消费场所,再加上江景与首尔森林公园的自然景观和建筑综合体内部动线设计上营造人工水景、植景,就 创造了一个以复合型养老公寓为核心,融合了零售、服务、餐饮等多种业态的 “垂直微型城市社区” 。设计起到聚拢客流的作用,亲切适宜的人性化设计,也吸引和鼓励着消费者去探索星城不同的业态和服务。

塔楼的底层及裙楼设置了餐厅、游戏厅、图书馆、宴请厅、配套服务中心、疗养医疗中心、健身中心等娱乐社交场所,并在底部4层设置了连廊链接两座塔楼,营造出一个可供老年人娱乐消遣、休闲社交的生活社区,为积极拓展城市公共空间、探索老年市民社交活动提供了无限的可能性。

养老公寓、疗养中心、生活社区再引入购物零售商业综合体的策略,如此便形成完整的养老-疗养-娱乐-生活社区体系。而被商业综合体吸引过来的青年消费人群,又可以促进住户与年轻人的交流,进而激发老年人的社交活力。

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完善的顶级内部配套

来到The Classic 500像是到了酒店一样,而非老年公寓,这种感觉其实也并没有不对,因为A楼的5-20层就是六星级宾塔酒店。宾塔酒店的客房强调家庭式氛围,户型面积大,可对外进行商务接待,也可用于入住老人子女来探望时临时下榻。

屋内装饰简洁,功能齐全。公寓内采用自动马桶、防水地台以及推拉门,最大限度保证老人安全及舒适度。

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老年公寓内部装修,以沉稳的色调为主,地面平整方便使用轮椅,设有紧急呼救铃,老年人发生意外或感觉身体不适时服务人员能第一时间迅速赶到。

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餐饮方面,老人可在房间做菜,也可在自助餐厅用餐。 The Classic 500老年公寓设有老年人专用食堂,以自助式为主,也可以点餐,餐费以早餐为例是9000韩元(约合人民币55元),用专用的智能钥匙可以刷卡。

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除此之外,还有对外运营的高级餐厅老年人亦可以自由出入消费,目前有三家高档餐厅,可进行宴会、家族聚会等。

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在医疗配套上,除了可在一路之隔的建国大学医院直接就医,项目内配有设施完备的一站式医疗护理中心,可进行紧急救护,24小时有护士值班,不仅环境舒适,服务非常到位,并且有相应的病房可进行短期入院治疗。

地下一层设有9000平方米健身中心和SPA,均以高级配置进行设置,健身完后即可进行SPA温泉疗养,因设置在同一层也避免了跑上跑下的麻烦。

为了老年人的健康保障,还设有运动治疗室,对运动后身体进行及时跟踪检查。

游泳池设置在A楼和B楼之间的裙楼顶部,与酒店客户共享。

考虑到多数老年客户有打高尔夫球的经历,室内设有模拟高尔夫球场,并配有休息空间、换衣间等。

文化设施有图书室、学堂、棋牌室、影音室等,定期组织兴趣小组进行书画、合唱、美术、学英语、工艺品制作、舞蹈、看电影、打台球等活动,同时聘请内部或者外部的专业人士进行各种讲座。

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高收费却能实现高入住率

从前面的介绍可以看出,作为位于市中心的高级老年公寓,其高收费是必然的结果,老年公寓5年的入住期限内每户保证金高达8亿8千万韩元,折合人民币约为530万元,此外每月固定的管理费用及生活费、餐饮费等,一般每位老人每月至少需要200万韩元(约合人民币12000余元)。

即便收费很高,但从2009年正式营业到第五个年头时,也就是在2013年实现了100%入住率,而后续排号等位的老年人非常多。

入住到The Classic 500老年公寓的均为韩国顶尖高收入人群,有企业家、律师、教授、艺术家等,很多老人的子女在国外,他们看中便利的交通、优质的服务、互相沟通交流的环境及高品质的居住环境。

The Classic 500 的运营者韩国人朴俊钐说 “我们的目标,不是造一个老人在一起的公寓。 老人需要3个东 西,钱、健康 和朋友。 我们的客户有钱,学历高,住在这里可以有老朋友在一起的感觉,和回家的感觉。 他们关注健康,我们有教练可以帮他们锻炼身体。

老年公寓入住资格条件是夫妇中有一人年龄在60岁以上,如果是单人入住需要年龄达到60岁以上。入住老年人中74%为夫妇,也有姐妹一起入住的情况,因此总体男女比例是45:55,平均年龄70岁,而其中约有40%的老年人仍然活跃在工作一线上,有充足的经济收入来源。

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对国内高层复合型养老公寓建设的启发

韩国目前开发运营的老年公寓项目并不多,但针对不同老年人群的需求,进行了不同类型的养老地产开发,TheClassic500是其中的翘楚,其高端到彻底的作法是否适用于中国,还需要从土地成本、开发成本、运营成本与综合收益之间能否形成合理的投资回报进行进一步评判。

中国能否在城市主城区医院附近,进行养老公寓的开发运营,还需要评价在同类区域商业、酒店、写字楼等物业的收支比较,但至少给我们国内养老地产从运营思路、产品到服务方面提供了一种新的参考。

具体而言,高层复合型养老公寓在规划设计方面需要考虑以下几个因素:

1.公共设施的共建共享

①注重对周边设施的共享共用。 由于高层复合型适老公寓为单体建筑,本身配置大量的服务设施的可能性较低,因此应特别注重对周边设施的共享共用,如“TheClassic500”借助一路之隔的建国大学的医疗及服务设施为老年人提供服务。

②为周边地区提供社区养老服务设施。 在公寓中设置社区级老年人日间照料中心、老年人活动中心和居家养老服务中心等养老服务设施,克服类似设施独立运营困难的缺陷,为整个社区的居家养老提供支撑,如香港“乐颐居”设置有老年人日间社区中心和康复中心,为社区的老年人提供活动场所及康复治疗服务。

2.构筑高质量的出行环境

①在对外出行通道建设方面, 一方面要注重其连通性,采取无障碍设计;另一方面要提高出行通道的步行质量水平,增加行道树与休憩空间,或借鉴香港养老公寓的经验,通过风雨连廊将公寓出入口与周边的交通站点、医疗设施和购物场所等日常生活设施直接相连。

②在周边公共空间营造方面, 要沿老年人主要出行路径塑造丰富和互动性强的空间界面及公共座椅,丰富老年人在街道空间的步行体验,在一定程度上提高老年人的出行频率。例如,在出行通道旁布置临街商业设施,而非封闭的购物商场;公园绿地不应通过围墙与通道隔离,而是应在通道旁植入间断的活动点。

3.营造人性化的居所

基于老年人行动不便、体力衰弱、记忆力下降和喜欢与外界接触等特殊生理、心理变化的特点,老年居所的设计应遵循无障碍、安全性和人性化等设计原则:

①无障碍原则要求确保老年人能自由通行和活动,在公寓的出入口、楼梯电梯、公共走廊、公共设施和地下车库等部分,以及老年人居住户内部分,都应考虑无障碍设计,满足地面无高差或缓坡过渡设计的要求;公共坡道、走廊等均应设置扶手。

②安全性原则体现在设计中应设置特殊的安全保护设施,包括在卫生间、床头及沙发等附近安装紧急报警装置,活动空间的地面采取防滑材料,同时注意在墙角和家具方面采用圆角设计,降低老年人发生事故的风险。

③人性化原则是指以满足老年人需求为本,通过特殊设计使老年人的生活更加便利。

4.鼓励社区融合

①考虑到高层复合型适老公寓中居住着不同人群(老年人、中年人甚至青少年、儿童等),鼓励部分设施可供各年龄层次人群共同使用,提高设施的利用率,促进代际交流与社区融合;部分老年人专用的设施也可与其他设施设置在同一层,做适当区分即可。

②开放公寓的服务设施,增进公寓与社区的融合。可开放公寓中的健康餐厅、图书馆和网络室等设施,使公寓的老年人与社区居民充分融合,消除老年人的心理孤独感,增加其归属感。

③组建由不同年龄层次人群组成的社区志愿者队伍,为老年人提供基础照料服务和组织交流活动,在降低养老公寓运营成本的同时,能为老年人提供心理上的慰藉

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