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集中供地丨嘉兴:第二批集中供地热度或回落维稳

亿翰智库 | 发现中国地产前行的力量。 2021/08/12 13:16

8月9日,嘉兴市区挂出第二批集中供地地块,共7宗涉宅用地,总出让面积35.2万方,总建筑面积67.8万方,总起价56.96亿元,本次推出地块将于8月30日出让。

新知达人, 集中供地丨嘉兴:第二批集中供地热度或回落维稳

表:嘉兴第二批集中供地地块明细,标红地块为有开发建设限制条件地块

嘉兴首次集中供地总出让面积62.6万方,总建筑面积128.4万方,总成交金额118.2亿元,成交均价9206元/㎡,平均溢价率29.9%,总配建面积27万方,占比超过20%,市场热度高企。与嘉兴今年第一批集中供地比较,此次推出地块呈现以下三个特征。与嘉兴今年第一批集中供地比较,此次推出地块呈现以下三个特征。

特征一:地块数量减半,质量仍有保证

本次集中供地仅推出7宗地块,相较于首次集中供地13宗地,减少过半。尽管数量减少了,但地块质量方面,3宗位于南湖区 ,2宗位于秀洲区,2宗位于经开区,且都位于片区内较优质地段。

具体分片区来看,以南湖区为例,南湖区2021南-027号地块位于主城北部,是原钢铁厂拆除后三宗开发宅地中的最后一块。目前片区仅有荣安林语芳庭项目且销售基本落下帷幕,该宗地块也将是大城北范围内目前唯一供应,地块热度势必处于高位。

2021南-028号地块位于科技城南,该片区在首批集中供地中也出让两宗地块,最终浙江佳源以10.22亿元拿下2021南-021号地块,楼面价10040元/㎡,溢价率21.26%,竞配人才房33500㎡。荣安以5.19亿元拿下2021南-022号地块,楼面价10040元/㎡,溢价率23.04%,竞配建人才住房17600㎡。本次出让的2021南-028号地块紧靠佳源地块,目前科技城南已经是嘉兴土地价格最贵的区域之一,2021南-028号地块不出意外估计仍会触顶熔断。南湖区另一宗2021南-029号地块则是在荣安的2021南-022号地块南侧,该地块的不利因素主要是靠近高架以及要求 100%自持的4%-5%的商业配套 ,但瑕不掩瑜, 科技城片区整体市场热度高企,地块势必水涨船高

特征二:起拍价上涨,但溢价率有所降低

本次嘉兴集中土拍仍采用“竞价+竞配建”方式进行,地块保证金仍为起拍金额的50%,与首次集中供地并无差异。

在首批集中供地中,13宗地块的起拍楼面均价为7087元/平,成交楼面均价为9206元/平,整体溢价率为30%。在本次土拍中,起拍楼面均价上涨到8407元/平,假设7宗地块均触顶进入竞配建阶段,成交楼面均价为10012元/平,溢价率为19%,相比较于第一次集中供地,尽管溢价率水平下降, 土地整体价格上涨,但考虑到地块质量因,整体地价维稳

新知达人, 集中供地丨嘉兴:第二批集中供地热度或回落维稳

表:嘉兴第一批和第二批集中供地指标比较,标红数值为假设所有地块均触顶进入竞配建阶段的峰值

特征三:部分地块条件严苛,定向出让意图明显

此外,本次推出地块中,经开区两宗地块均在开发建设协议中均有较为严苛的开发要求,定向出让意味明显。

首先是经开2021-16号地块,从建筑风格、运营要求、企业引入、企业资质等均作出了规范,目前该地块最终去向尚且不知,但近年嘉兴与丹麦之间的合作密切,除了乐高集团在嘉兴经济技术开发区投资建设首个亚洲工厂,2020年11月,在第三届中国国国际进口博览会期间,嘉兴丹麦生活空间乐园项目签约仪式也是在在上海国家会展中心丹麦国家馆举办,这宗地块最终去向也不是太难猜。

另一块经开2021-17号地块则是要求不低于40%的住宅用于定向销售,年限为自许可证起10年,销售对象由嘉城集团根据城市更新进展提供名单。尽管40%用于定向销售,但10年后仍作为普通住宅销售,预计热度仍可能维持在高位。

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表:两宗地块开发协议中的建设要求汇总

结语

那本次嘉兴集中供地结果以及未来机会到底会如何呢?我们做了以下2点猜想。

1、 整体热情不减,但竞配建或更加理性。 本次供应地块质量过硬,叠加首批集中供地地块均熔断进入竞自持阶段,房企拿地意向预计仍会在高位,预计参与房企众多,但为保证合理的利润,竞配建或更加理性。

2、 拿地企业阵容中或出现城市新面孔。 头部房企被40%红线限制拿地支出后,叠加本土房企资金厚度有限,嘉兴本次集中供地或许会出现无锡第二批集中供地成交情况,拿地阵容中或出现城市新面孔。

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