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集中供地丨无锡:全年供应过半,无锡第三次集中供地大猜想

亿翰智库 | 发现中国地产前行的力量。 2021/08/06 11:40

随着4号下午9宗地块摇号尘埃落定,无锡第二批集中供地落下帷幕。本次集中供地有何特征?还剩最后一次的集中供地又可能是什么样的?

表:无锡第二批集中供地成交明细,其中标红为摇号地块,亿翰整理

新知达人, 集中供地丨无锡:全年供应过半,无锡第三次集中供地大猜想

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土拍 摘要

NO.1 整体速览

  • 22宗地块总出让金额超260亿元

  • 企业拿地回归理性

NO.2 土地供应成交特征

  • 土拍规则变化,地块质量不一

  • 市场冷热布局,企业拿地意愿分化

NO.3 拿地企业表现

  • 多元化中小企业涌现

  • 拿地大户缺席

NO.4 未来展望

  • 第三次集中供应量或为最小

  • 未来市场供应充足,竞争较大

  • 中小房企拿地机会出现

整体成交速览

整体来看,无锡本次共推出23宗用地,9宗触顶摇号,6宗底价成交,1宗流拍。出让总金额262.2亿元,平均楼面价11942元/平,平均溢价率4%,相较于第一次集中供地16宗地块,15宗触顶,平均楼面价13283元/平,平均溢价率16%,企业拿地回归理性。

土地出让规定调整,市场冷热不均

土拍规定调整,无锡稳地价意图明显。 本次集中供地,无锡取消了第一批采用的竞自持规则,采用“限地价、摇号”竞拍规则,在设置最高限价时,本次进入摇号的9宗摇号地块中最高溢价率仅8%,相较于第一批16%的溢价率,无锡稳地价意图再次明确。

此外,无锡第二批集中供地,虽然在总量上与第一批次相比有大幅增加,但是从房企可普遍参拍的纯住宅地块来看,可选并不多。本次集中供地纯宅地且无监管协议的有10宗,占比43%,其中5宗地块均位于乡镇板块,市场去化较慢。

本次集中供地中共有10宗带限制条件出让地块,占总出让宗数比例为43%。多宗地块设置有特殊条件,势必影响房企拿地意愿,如:新吴区双限地与滨湖区定销房被无锡承置与无锡新发以底价摘得。

图:无锡本次土拍带限制条件类型划分

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推出地块的质量差异也导致无锡本次集中供地结果冷热不均, 企业对不同地块态度大相径庭 。触顶摇号、底价成交、流拍现象并存。

在摇号地块中,XDG-2021-30号地块共吸引了77家房企报名,中签率仅1.3%;XDG-2021-25号地块次之,参与房企共59家,中签率1.7%;XDG-2021-49号地块参与房企共28家,中签率3.6%。

这些地块相对优质,且出让要求简单,能保证项目盈利空间。以吸引了77家房企报名的XDG-2021-30号地块举例。该地块位于清名桥历史街区商圈核心位置,距离地铁站约五百米,周边商业、教育等配套齐全,纯住宅用地未来去化有保障。

另一边,有条件出让限制的10宗地块热度明显处于低位,其中7宗地块仅1家房企参与竞拍,XDG-2021-20号地块因无房企报名参拍已被收回。

拿地企业大洗牌,中小企业机会出现

根据土拍结果,此次大华、仁恒、宝龙、中信泰富、金融街、中海、中梁、龙湖等企业在本次集中供地中有所斩获。

表:无锡第二批集中供地拿地企业情况,亿翰整理

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大华首入无锡。 过往大华集团曾多次出现在无锡土拍市场上,但均未有收获。本次集中供地大华共报名了9宗地块,土拍当天最终以17.43亿、19.06亿连夺惠山区XDG-2021-46号地块、新吴区XDG-2021-40号地块,4日下午通过摇号获取上伟路与钱洛路交叉口东北侧地,成为本次无锡集中供地最大赢家。

值得注意的是今年以来,大华陆续在上海、杭州、广州、济南、大连等城市展开了一轮土储扩张,算上此次无锡土拍,今年拿地金额已逾180亿元。根据亿翰智库2017年1-7月中国典型房企销售业绩研究报告,大华集团1-7月销售金额为216亿元,投销比已超过80%。

仁恒继续加码无锡。 本次集中供地,仁恒以10.64亿元底价竞得经开区XDG-2021-11号地块,楼面价12939元/平方米。该地块要求商业部分建筑面积占比不低于46%、不高于47%,同时商业部分须100%自持。此外,商业地块上配建不小于1万平方米的展示馆,投资金额不低于1亿元,展示馆只用于展示,不得用于其他商业用途,还要与首期住宅同步开工,同步竣工,尽管出让条件严格,但该地块紧邻之前仁恒获取地块,未来可以成片打造,打造在片区内的企业影响力

拿地房企分化,中小房企涌现。 本次无锡集中供地,深耕无锡市场的招商、华润等房企并未报名参加。此前监管部门要求被纳入“三道红线”试点的重点房企买地金额不得超年度销售额40%,这让深耕无锡的招商蛇口、华润置地等今年上半年拿地销售比已超过40%的房企不得不多做考虑,暂时放缓拿地。

未来思考

对于未来,我们有以下几点思考。

1、 第三次集中供地空间预计为三次最低量 。2021年度本市住宅用地计划供应352公顷,商品住宅用地300公顷。另外 无锡市市区早前明确确定于一季度末、二季度中、三季度末分三批次,集中统一发布住宅用地的出让公告,每批次拟出让土地面积100公顷左右。此前首次集中供地16宗共95万方,占全年供应量27%,本次集中供地供应123万方,占全年35%。预计第三次集中供地空间预计为三次最低量。

2、 后续市场供应充足,企业竞争较大。 今年无锡上半年出让地块(含第一批集中供地16宗)截止到7月30日,24宗地块规划全部出炉,很大可能在年底或明年初集体入市,未来市场供应充足。

3、本次集中供地由于买地大户们的缺席,涌现较多中小地方房企。随着重点监测房企被限制消费后,未来 第三批次供地或出现捡漏机会

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