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REITs小课堂 | REITs上市交易全面解读

习REITs | 中国REITs引领者 2021/08/02 15:20

来源 | 华泰证券资产管理

大家好,欢迎您来到今天的“REITs小课堂”,本期,小习带大家走进REITs,了解一下REITs上市交易的那些重要知识点。

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总的来说,公募REITs的整个交易结构为”公募基金+ABS模式“公募基金管理人、专项计划管理人、原始权益人、托管人等多个角色来共同完成交易,保障资产安全。具体交易结构可以参考下图:

公募基金+ABS结构

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如图,公募基金管理人与专项计划管理人为存在实际控制关系,或由同一人控制,这样便于决策的一致性和效率性。

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投资者的类型分为3类:原始权益人及战略投资者、网下投资者及公众投资者。

原始权益人及战略投资者,即基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方、其他专业机构投资者,他们确定认购份额,不决定价格。

网下投资者,即证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者,还包括全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等,他们参与基础设施基金网下询价。

公众投资者:具备公募基金认购资格的普通投资者,他们按确定的价格可在二级市场交易。

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就目前来看,投资者认购主要分为两种形式:

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1.场内认购

投资者参与基础设施基金场内认购的,应当持有人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)。

基础设施基金上市后,投资者使用场内证券账户认购的基金份额,可直接参与场内交易。

Tips:场外认购采取的是金额认购,份额确认。

2.场外认购

投资者参与基础设施基金场外认购的,应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户),可通过公募基金的直销柜台、以及银行、券商代销渠道等方式进行申购。

使用场外基金账户认购的基金份额,应先转托管至场内证券经营机构后,才可参与场内交易。

Tips:场内认购采取的是份额认购,份额确认。

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公募REITs采取封闭式运作,不开放申购与赎回,其后只能在二级市场买卖。

新知达人, REITs小课堂 | REITs上市交易全面解读 1.开盘与收盘价格确定

基础设施基金的开盘价为当日该证券的第一笔成交价格,收盘价为当日该证券最后一笔交易前一分钟所有交易的成交量加权平均价(含最后一笔交易)。基础设施基金份额上市首日,其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。

2.交易方式

基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等交易所认可的交易方式交易。

3.涨跌幅限制

基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%,非上市首日涨跌幅限制比例为10%,交易所另有规定的除外。基础设施基金涨跌幅价格的计算公式为:涨跌幅价格=前收盘价×(1±涨跌幅比例)。

4.做市商机制

为了保证市场的流动性,基础设施基金上市期间,基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务。

5.相关费率

投资者在投资时也同时需要了解基金合同的相关费率说明,由于每个产品不一样,需投资者阅读各产品的公告信息,小泰特意汇总了首批上市交易的REITs费率信息作为参考:

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管理费一般采取“固定+浮动”模式。此外,因采用封闭运作的模式,无申购费及赎回费。

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公募REI Ts在我国是一个新的产品形式,各类投资者对其认知可能存在差异,可能会随市场供需情况出现一定的折溢价,投资者需注意避免以过高溢价买入。

公募REITs可能存在的风险:

1.基金价格波动风险:

基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目,具有权益属性,受经济环境、运营管理等因素影响,可能引起基础设施基金价格波动。

2.运营风险:

项目运营情况影响REITs的期间收益分配以及价格表现,运营不达预期时存在无法足额支付预期收益的风险。

3.流动性风险:

流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。

4.终止上市风险:

基金运作可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市,导致投资者无法在二级市场交易。

5.流动性风险:

公募REITs采取封闭式运作,不开通申购赎回,只能在二级市场交易,存在流动性不足的风险。

6.税收等政策调整风险:

基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负,如果国家税收等政策发生调整,可能影响投资运作与基金收益。

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