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数据中心、物流地产、养老地产、商业地产的投资运营实务

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2021/06/12 10:31

在”房 住不炒”的 定调和“三道红线”、“集中供地”等政策连续强压下,房地产住宅的投资已经进入后半场。 已经有金融机构将房地产金融部改名为不动产投资部,希望引导业务人员由专注住宅开发转向关注其他业态。

鉴于此,智信研究院为大家遴选出4大热门业态:

数据中心(IDC) 网红中的网红,基建中的基建,一线城市数据中心满架阶段资产回报率可达15%-20%,远高于其他商业地产。

物流地产 公募REITs中的顶流资产。现金流稳定,投资回报率高于其他商业地产资产。目前供不应求,想进场的资金很多,但拿地不易,资产紧俏。

养老地产 养老很热,因此地产商、各类资金跃跃欲试,但又因为养老难赚钱,所以大家都在徘徊,投与不投都成为两难的选择题。究竟如何赚钱?

商业地产(含社区商业) 商业地产进入存量时代,社区商业投资与盘活成为继IDC、物流地产后下一个不动产领域的热门赛道。

智信诚邀您出席将于 6月19日-20日(周六、日 北京 举办的主题为“ 非住宅热门地产(数据中心、物流地产、养老地产、商业地产)投资运营实务 ”的资管业务研修班。 本次培训,邀请到以下四位资深专家讲师:

• 张老师 某知名IDC基金总经理、原国内最大的IDC轻资产运营商CEO, 曾在电信系统工作20年,曾任中国电信某省分公司副总经理(分管市场工作)。目前管理的基金规模30亿美元,首期5亿美元,已经投资了目前国内最大的数据中心。具有产业和PE投资的双重背景。

• 杨老师  国内某头部物流地产开发商中国区基金投资及资本运营负责人, 负责该物流地产商中国人民币基金的设立、投资、基金管理等资本运营工作,累计管理规模余250亿元。

• 韩铭珊  北京慧佳投资有限公司董事长、 原中国人民人寿保险股份有限公司首席投资执行官, 拥有超过30年的金融投资经验和超过10年的养老产业研究操盘心得。

• 毛跃晖  高和资本资本市场部董事总经理, 国内TOP10商业地产私募基金, 成立11年来,在商业不动产领域总投资超过420亿元,并完成CMBS、类REITs产品约240亿。

课程亮点:

1、 一站式完成四大非住宅热门地产的入门到进阶;

2、 四位具有超10年产业投资与运营经验的资深专家亲身授课;

3、 快速掌握产业运作的逻辑,在谈判中不再被骗!

4、 一眼看透如何赚钱,在投资时有效避雷!

5、 掌握核心操作要点,在实操中事半功倍!

课程提纲

01

主题一: 新基建背景下数据中心(IDC)产业解析及投资运营实务

讲师: 张老师  国内某知名IDC基金总经理

原国内最大的IDC轻资产运营商CEO

一、数据中心行业的模式与特点

1、数据中心为什么会纳入新基建?

2、为什么会出现第三方数据中心?

3、数据中心发展过程中的主要变化是什么?

基本构成,制冷技术、电力需求、体量、国标的演变

4、数据中心市场发展趋势及驱动因素、国内市场竞争格局

(云化带来的市场格局变化、结构性失衡问题)

二、数据中心的产业运作逻辑

1、数据中心全产业链介绍

2、数据中心主要投资结构

3、影响IRR的高敏感度指标(模型展示)

(1)建设成本

(2)运维成本(含电力)

(3)销售价格

(4)上架周期

4、数据中心开发主要流程

(1)项目选址及关注要点

(2)前置审批及关注要点

(3)项目设计及关注要点

三、数据中心的投资策略

1、新基金背景下数据中心的投资价值

北上深政策分析,4+2+X的定位

2、谁在参与数据中心?——数据中心投资派系及行业格局

3、投资模式对比分析

投项目vs投平台,绿地项目VS成熟项目,基金属性决定偏好

4、数据中心的投资决策与风险点控制

(1)区位(IDC热点区域,客户定制)

(2)合规性(IDC项目许可文件,批文获取时点与基金决策的矛盾)

(3)客户MOU

(4)成本控制

(5)网络接入

5、数据中心投中项目管理和风险点控制

(1)运营公司五大核心能力及常见问题

(2)失败项目案例介绍

6、数据中心投资的退出方式

四、IDC开发基金的运作案例

典型基金投资结构介绍

五、互动探讨:数据中心的核心竞争力

六、Q&A

02

主题二: 物流地产投资的核心逻辑、操作要点及案例详解

讲师: 杨老师  国内某头部物流地产开发商中国区基金投资及资本运营负责人

一、物流地产的基本定义及市场格局

1、高端物流地产的定义:高标库vs普通库、标准库vs特种库

2、中国高标库市场的存量演化及市场竞争格局

3、中国高标库市场的需求发展:主要租户结构演变

4、中国高标库市场的供给瓶颈:中央支持vs地方紧缩的畸形供应

二、物流地产投资的核心逻辑

1、物流地产投资的困境-回收期长、投资回报差

2、物流地产投资的核心逻辑-基金化运作的资本循环思维

3、物流地产基金化运作的主要流程:投资开发-租赁运营-基金管理

4、物流地产基金化运作的成本构成及利润来源

5、物流地产投资的不同模式收益对比:长期持有vs 直接出售 vs 基金管理

6、行业几种典型经营模式与特点分析:普洛斯VS宝湾物流VS万玮物流VS平安不动产

7、物流地产基金化运作的主要风险:资产与资本的协同

8、案例分析:普洛斯-物流地产+基金驱动,资本循环模式成就行业龙头

三、物流地产投资的操作流程及要点

1、高标仓的投资路径及对比分析:一手土地vs 二手土地vs 项目收购

2、高标仓投资的区位选择要点及市场周期

3、高标仓投资的土地属性及建筑用途陷阱

4、高标仓投资的投资强度及税收承诺风险

5、高标仓投资的项目公司股权结构设置及股权转让交易限制

6、高标库运营收入的主要构成及关注要点:租金vs出租率、租期vs租金增长

7、高标库运营成本的主要构成及关注要点:运营支出、税务筹划与成本控制

8、高标库投资基金管理模式的委托管理收费及治理框架

9、高标库投资基金管理模式的税务筹划安排

10、高标库投资基金模式项目入池管理标准的设计

11、高标库投资基金管理的主要关注经济指标-Cash Yield、NOI Yield、Cap rate、IRR

四、案例解析-以首单物流仓储公募REIT为例

1、基金交易架构

2、基础资产的运营指标分析-租金、出租率、租期、租户结构、NOI

3、基础资产回报指标分析-NOI Yield、Cash Yield、

4、基金模拟收益测算

03

主题三: 养老地产投资赚钱之道——投前决策、运营与产品去化及退出实务

讲师:韩铭珊  北京慧佳投资有限公司董事长

 原中国人民人寿保险股份有限公司首席投资执行官

一、养老地产项目发展趋势及投资前景

1、养老地产投资的前景

2、养老地产投资的主流参与模式与机构格局

3、养老地产项目的雷区

4、养老地产投资的商业逻辑-现金流比盈利更重要

二、养老地产项目的投前决策

1、不同投资者对养老资产的布局逻辑(险企、地产商、国企、其他资产方)

2、养老地产项目选址技术(土地类型、获取方式、区位)

3、养老项目的规划设计

4、养老地产投资的定价方法

(1)定价原则

(2)定价因素

5、投入产出测算

(1)投入产出测算的前期财务模型及主要假设

(2)投入产出测算的后期财务模式及主要假设

(3)投入产出测算的全生命周期财务模型

(4)投入产出测算的案例分享

三、养老地产项目开发建设流程、各方合作及模式设计

四、养老地产项目的运营管理

1、投资视角下运营两大核心指标(比利润重要的是现金流)

(1)EBITDA

(2)可用房间现金流

2、养老地产项目的运营模式

(1)养老地产项目的运营模式-美国模式

(2)养老地产项目的运营模式-国内模式

五、养老地产项目产品体系设计

1、养老地产项目的前期去化产品体系

2、前期去化产品的产品要素

3、不同前期去化产品的适用场景

4、不同前期去化产品的财务影响(会籍制、趸交租金制、押金制、混合制)

5、养老会员卡的本质与几种主流会员卡模式

六、养老地产项目的营销要诀

1、养老地产投资前置性营销的前提

2、养老地产投资前置性营销的要素

七、养老地产项目资本路径设计

1、养老地产投融资路径及方案设计

2、养老地产项目退出——养老资产证券化

04

主题四:后疫情时代商业地产投资并购与REITs实务解析(含新业态社区商业)

讲师: 毛跃晖  高和资本资本市场部董事总经理

一、危机投资模式下的商业地产投资价值分析

1、购物中心投资价值与风险点分析

2、写字楼、商办投资价值与风险点分析

二、存量时代商业地产的主要投资策略及案例解析

1、商业地产主要投资策略

2、商业地产投资案例解析——静安高和大厦

3、商业地产投资案例解析——高和新街

三、新机遇、新业态——社区商业投资运营实务及风险资产盘活

1、社区商业的现状与趋势分析

2、社区商业的投资逻辑及风控手段

3、社区商业的运营核心

4、社区商业风险资产盘活

4、社区商业投资案例分析

(1)社区商业投资案例-北京欧陆广场

(1)风险资产盘活-北京大兴火神庙购物中心

四、商业地产(含社区商业)的退出-REITs及CMBS实务解析

1、金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划——国内首单类UP-REITs

2、高和晨曦-中信证券-领昱N号资产支持专项计划——开拓储架型类REITs

3、高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划——开拓了国内的CMBS市场

4、畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划——开拓权益型类REITs

五、资管机构参与商业地产的投资路径

(注:课程提纲还在持续细化、优化中,现场将讲解大量案例。您也可以将感兴趣的、提纲中没涉及的内容反馈给我们,我们会采纳合理建议。)

讲师介绍

张老师

国内某知名IDC基金总经理、原国内最大的IDC轻资产运营商 CE0、DCMI数据中心国际商学院荣誉顾问

曾在某省电信公司工作18年,曾任中国电信某省分公司副总经理(分管市场工作),后在国内最大的IDC轻资产运营商任CEO。在该IDC运营商任职期间,带领公司完成了收入从3亿到5亿、7亿的增长,使其成为了中国最大的IDC轻资产运营商。

张老师具有产业和PE的双重背景。2019年加入国内某知名IDC基金,目前任总经理。该基金规模30亿美元,首期规模5亿美元。已投数据中心中,其中有一个是目前国内最大的数据中心。

杨老师

国内某头部物流地产开发商、中国区基金投资及资本运营负责人

杨老师拥有金融学硕士学位,中国注册房地产估价师。曾在国内知名地产公司、房地产顾问五大行和国内著名高校任职,具有多年从事房地产基金、投资、融资及研究等工作经验。目前在国内头部物流地产开发商负责中国人民币基金的设立、投资、基金管理等资本运营工作,先后负责完成了多只基金的设立与投资管理工作,累计管理规模余250亿元。

韩铭珊

北京慧佳投资有限公司董事长、原中国人民人寿保险股份有限公司首席投资执行官

韩铭珊先生,中国老龄产业协会理事,拥有超过30年的金融投资经验和超过10年的养老产业研究操盘心得,曾先后任职于中国人民银行,中国人民保险集团,中国华闻投资控股公司、中国人民人寿保险股份有限公司、人保投资控股有限公司、中泰信托等金融类企业,任中高级管理人员,具有丰富的金融管理、投资并购、投资管理经验。

先生2016年创办慧佳投资,定位于养老资产运营服务商,着力解决养老产融结合问题。公前司各项业务的服务对象已经覆盖了北京市全部16个区的500多家养老机构,并延伸到浙江、江苏、湖南、安徽、山西、河北、天津、广西等省市,目前已经在浙江诸暨和山西临汾运营了两个养老项目。公司旗下的慧佳养老是北京市民政局指定的唯一一家为全市养老机构提供标准化建设辅导的第三方机构,并负责编制和修订了多项北京市养老行业地方标准。

先生曾参与国家养老消费信托课题研究,多年来致力会员制养老社区商业模式的研究,不断研磨创新养老的金融解决方案,积极探索养老资产证券化及金融产品开发,具有丰富的金融管理经验、投资并购与投资管理经验,对中国养老产业金融具有深刻洞见。

毛跃晖

高和资本资本市场部董事总经理

高和资本是中国TOP10房地产人民币基金,专注于商业不动产领域的投资。成立11年来,在商业不动产领域总投资超过420亿元,并完成CMBS、类REITs产品约240亿。

毛跃晖先生,多年资深的银行从业经验,先后任职于建设银行、广发银行以及东亚银行。对房地产行业融资、风险管理、授信管理等有着丰富的工作经验。在东亚银行工作期间,对信贷资产证券化业务进行研究和创新,参与国内首单备案CMBS产品的设计和研发。任职高和资本以来,操刀国内首单标准化交易所CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”、不依赖强主体增信的商业地产信托型ABN“世贸天阶2017年第一期资产支持票据”、首单长租公寓权益型类REITs“新派公寓房托资产支持计划”、首单民企长租公寓储架REITs等多项商业地产资产证券化产品。

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