昆明楼市|2021年楼市变局之下该如何买房？

主编：毛毛

前面今天我发布了一篇文章、里面说的是： 昆明楼市的小阳春、我说新房市场比去年更为火爆，而且来得更早些。

我发觉很多人对 这个现实始终无法接受 ，而在他们眼里、不管是谁只要是说房价上涨的，那它就是开发商的走狗、就是推动房价上涨的罪魁祸首。

而只要说房价要降、那就立马收获一群无脑粉丝，这类人一般的都是不懂装懂，始终按照自己的意淫来推演楼市的崩盘路径，认为只要自己买不起房，就是政府的责任、社会的罪过，所有人都欠他一套房。

我不知道大家发觉没有？

楼市、其实对我们每个人都是公平、公正的，都是一视同仁。

因为买房不需要智商、情商、学历、人脉，更不需要年薪百万，说到底买房就是一种个人生活习惯、理财习惯罢了。同时可以说：是这个社会现阶段，最公平、最公证、最透明的致富技能之一，只需要你付出一点时间和眼光即可!

就在前面几天、一个粉丝加我微信说： 想买房但是不确定到底要不要买？

其实这个粉友的这个问题是、也是很多人的问题，都是一心想挤进楼市、但奈何自己看不清，就怕买错了而已。

往往总是嘴上说不要、而身体却很诚实的，钱拿在手上不知道干嘛？这样的情况我想大有人在的。

懂得多的人可能还会买点优质股票、基金、比特币之类的投资理财产品，从我自己记事以来，我听说过买股票亏本跳楼的、也见过很多买基金被活活套住的、还见过买比特币闹得家破人亡的，但没怎么听说因为买房多破产的、只听到买错房的！

道理很简单： 因为资本天生是逐利的，无论穷人还是富人都对好资产趋之若鹜。

如果不信你可以去问问你身边手握几套房产的朋友，他们手握几套房产的情况下，他们的生活是否很不堪、很痛苦，还是有事没事吃香的喝辣的，你就会很清楚、到底该不该买房！

其实这些东西之前我就说过： 在国外房地产是纯经济学、而在国内则是政治经济学 ，中国人民群众目前还没有发明任何比房产更好储存自己财富的罐子，而房产、只要中国经济没有什么非常重大变化情况下，它会一如既往的具备一定的 “金融属性” 。

大趋势之前我的文章也讲了很多了，现在高层坚持 “房住不炒” 来定调、加之信贷的收紧，刚好符合高层发展“商转租”的市场，从而促使房地产能平稳、健康发展。

而何为 “健康” ，说白了就如你家小孩子一般：蹦蹦跳跳、能吃能喝的才叫健康，顶多就是如果太调皮捣蛋惹祸了、你就朝着屁股给一巴掌，让他乖一点就好了。

诸多条款总结下来你会发现，高层最想看到的就是楼市能处于 “横盘” 或 “小步” 上涨则是最好的。

说了这样多如果你还在按照意淫来推演楼市的崩盘路径，那我只能说： 你就活该穷一辈子、买不起房也是你命中注定的。

但话说回来、为什么有些人可以靠买房发家致富，而有些人却在高房价面前举步维艰？到底是什么阻碍他的功成名就？又是什么让我们一辈子沦为抱怨房价太高的劳苦大众？

去年的时候、很多朋友给我留言说：现在自己很焦虑，我综合下发现没房的在焦虑要不要上车、不上担心跟不上房价涨势，从而享受不到房价上涨城市发展的红利。而有房的人心里也是在发虚，因为他们经常看到一些买房后吐槽压力大留言的朋友。

在我前面的文章里我就说过 “分化” 这个问题、现如今在 房住不炒 之下，彻底取消限购限贷短期内不会再出现，所以全面普涨大涨很难再发生。未来城市分化、城市内部板块分化、板块内部小区分化、小区内部产品分化，这些将是大势所趋、谁都无法阻止的。

2020年是分化开始之年、那2021年城市和城市内区域的分化则会更极致、更严重，那在做选择的时候就尤为重要，而且越是第一套房越应该重视。

因为能决定你多久能买得起第二套置换房，能决定你第二套买得起哪个地段、多大面积的房子。

而人们结婚要买好房子，孩子要上好学校，投资要考虑增值潜力，对好房子的需求每天都会存在，源源不断。

那时、就会出现优质房产资源将会更加集中、更加稀缺、更加值钱，而没有任何竞争力和优势的房产会开始贬值，那个时候你就会发觉打骨折都没人要，未来，优质资产水涨船高、垃圾负资产无人问津，这将是供需错配的结果。

所以、想要自己的房产在未来的市场里吃香，那现在买房时就要寻找优质的房产投资，依然是未来购房的抢手货，当然这很考验人的眼光和专业。

下面我给大家理了几个重点，希望你大家有所帮助！

1

硬战

资产增值需要时间和耐心，时刻调整好自己的心态，不要因为今年买得比去年便宜就得意忘形，也不要因为今年价格比次年高就心灰意冷，最终的平均增长率才是目标。

买房不是炒币炒股炒基金，房产本身具有大宗商品的属性，况且又有限售的约束，本来是一种长期资产配置的模式，光看一年的增长率没有任何意义，度过限售期，新一轮周期来临时，才是房产变现的时刻。

2

远离小县城

这个观点我说了很多遍了，城市的选择很重要。以前小城市有出生人口红利、货币化棚改、持续推进的城市化进程，小城市的房价还有支撑，但如今小城市年轻人口不断流出，劳动力和资源都被吸到大城市里，房价自然上涨乏力，现在小城市都在搞旧改了，释放需求乏力。

而小县城或地州说白了： 就只是一块肥沃的庄稼地、等韭菜们绿油油的时候就会被中心省会城市无情的割走。

很多三四线城市还没从棚改、货币化安置中醒来，价格出现了滞涨，但也尚未下跌，不妨翻翻当地二手房的成交量，没有成交量的支撑，降价是早晚的事。

另外、你如果把有限的资金，宝贵的房票、带票白白的浪费在小县城里，那你是极度愚蠢的做法。

3

合理利用杠杆

房产的金融属性不论如何都是无法剥夺的，不利用杠杆买房，房产的投资价值失去一半，自住购房者更要重视杠杆的利用，尤其是首套房贷，这可能是你一生中获得的额度最高、利率最低、年限最长的一笔钱，所以买房首付一定要尽可能的低。赶紧打消全款或提前还贷的念头，通货膨胀足以跑赢利率。提前用未来的钱买房不香吗？

当然、这里极不提倡滥加杠杆，一：是与大方针违背、二：的确是风险太高，尽量保证账户里有24个月的月供资金，现金流才是家庭资产积累的核心。

4

小产权房和安置房

在2017年以前，这类房产在二手房市场中几乎没有声音，但房价高了以后，这类房子因为价格便宜，着实收获了一批受众。

小产权=没产权，办证遥遥无期，法律不受保护，临水又临电，短期内的确能解决你的居住需求，但往后需要置换的时候，很可能就烂手里，不具备流通性的房产，其实就是一堆钢筋水泥。

安置房如果没有证件、手续等遗留问题，出于自住的考量是没有什么问题，但办不下来证、手续走不完的安置房太多了，看似低价，实则糟心，同样，这类房产进入二手市场，流通性也存在问题。

5

商住楼

这个问题其实之前我也说过很多次了，如今的昆明随处可见大量过剩的公寓、商铺、写字楼或远郊的文旅型地产，当然不是一巴掌拍死这些物业，而是这类房子可能适合某些人、某些人，适合做现金流配置，但绝对不适合第一次买房的你。

所以你老老实实买一套承受范围内的住宅，这是你资产裂变，改变人生的第一步。而非是跟着广场舞大妈瞎搞！

有粉丝说：“我以前随便买2套房都翻3倍了，现在有这么复杂吗？”我可以很肯定、负责的告诉你，如果你现在不学习如何买房，在未来十年你不仅可能买房要入坑，还有可能凭本事和实力把之前靠运气和人品赚来的钱亏的只剩条 “红短裤”。