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太平洋新天地商业中心展示厅探班报告

商业咔 | 独立商业评论 2021/05/27 17:54

此前我在 上海新天地20周年 RESPECT 一文中就有说到会为大家带来关于太平洋新天地商业中心的相关报道。近期, 计划将于2023年面世 的项目 展示厅正式对外开放。本文借此契机,为大家带来关于该项目的第一篇分享,大致介绍一下概况。

展示厅亮点

作为筹备项目的前期工作,展示厅一直是很多同行和我交流探讨的话题,涉及到硬件规格、流程体验等内容。我在4月曾有幸体验,正等着这篇推文有机会能和大家一并分享。

由于太平洋新天地商业中心属于新天地太平桥板块的重要组成部分,因此现有基础也为该项目展示厅的选址创造了有利条件。具体位置位于企业天地5号楼,也就是湖滨道购物中心上盖办公楼,这些信息下文会再用到。

设计方面,整个展示厅分为 四个主题区域 。由于涉及到形象展示因素,我并没有做很多拍摄,因此这部分会结合官图与大家分享亮点。

Part.1 入口处致敬石库门元素的通道

新知达人, 太平洋新天地商业中心展示厅探班报告

这显然不是功能型的区域,通过多层镜面的手法打造出无限延伸感,与镜面上所展示的愿景 “每一个时代都是崭新的新天地” 相互呼应,你可以理解为每一个层叠都是一个新的时代。值得一提的是,上海新天地片区的整体规划从石库门改造开始,一直秉承着这份最初的情怀,即使是2019年才开工的新项目,同样不忘初心。这是展示厅在入口所要传达的理念。

Part.2 碗幕影音区域

影音作品是展示厅的标配体验之一,太平洋新天地商业中心的特色来自通过碗状幕布的姿态展示项目规划的同时,打造出犹如“盗梦空间”般的视觉奇效,城市空间得以无限延伸。

新知达人, 太平洋新天地商业中心展示厅探班报告

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Part.3 模型展示区域

又一展示厅的刚需功能区域,在这里能看到 1:170 的精细模型。参观过很多项目展厅,沙盘的设计和品质可谓各有千秋,但此案例令我印象较为深刻,除了沙盘本身外,更是观摩的体验流程。

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Part.4 直面项目

这才是整个展厅的核心区域,虽然看似洽谈室,但颇具巧思,让“直面项目”有了双重含义。

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首先上图没展示出来的会议桌的右侧,是一块区隔Part.3和4两个区域的玻璃屏风,在参观沙盘时是雾化状态,而到洽谈室后则改为通透状态。同时下方画面中央正对沙盘的四块玻璃可以分别充当“幕布”。例如在洽谈室讲解最高那栋写字楼时,对应的那块玻璃会保持通透,另外三块则会充当荧幕、呈现各种信息数据,这种虚实结合来进一步运用沙盘的手法会给人更为直观的认知。

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最后,站在企业天地玻璃幕墙旁,一路之隔就是如火如荼建设中的太平洋新天地商业中心工地,这又是将实景——模型——影像做了三重同步结合,同时也能最为直观地看到太平湖绿地、湖滨道购物中心、企业天地5号楼、翠湖天地高尚住宅区、新天地石库门街区(已建成项目)与太平洋新天地商业中心的位置关系,呈现大社区多功能板块规划。整个体验流程不乏碗幕影音的炫技,在深入交流时又能从各个维度对项目进行了解、探讨,更注重功能性。

项目概况

在展示厅游结束后,是时候将我对项目的初步了解稍作分享。

从命名就能看到,该项目有多个业主方构成,是由 中国太保寿险 瑞安房地产 上海永业集团 三方联合开发,希望能实现强强联合,各取所长。

整体建筑面积:约39万㎡

办公用途:20万㎡

商业用途:8.8万㎡

包含了一栋250米高的超甲级写字楼、两栋100米左右的 超甲级 写字楼以及裙房商业。

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具体选址方面,相比每次写其他项目都要自己在地图上做标注,这张新天地太平桥板块地图实在太管用了。

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图中能明确看到太平洋新天地商业中心的具体位置,以及占地面积对比,可以说几乎凭一己之力拉平了东西两侧的平衡感。值得一提的是图中红色色块是办公楼的位置,同样大出一个量级,可以说是新天地太平桥板块商务能级的完美补足。

具体位置方面,上文已经提到项目西侧紧邻湖滨道购物中心,东侧则将新天地太平桥板块延伸至了西藏南路——该路在此之前向北有来福士广场、上海世茂广场、新世界城、一百商业中心、静安大悦城等多个沿街商场,太平洋新天地商业中心将会补足淮海中路以南商业内容的缺失。

关于设计

该项目的主要设计方包括有 Kohn Pedersen Fox(办公)和KOKAISTUDIOS(商业) ,前者被誉为“全球城市天际线的缔造者”,三栋写字楼将由其出品,250米T1写字楼势必会为新天地区域天际线增添浓墨重彩一笔。

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商业部分则由后者操刀,据悉依旧会延续瑞安旗下项目对于城市文化的认知和尊重, 保留新天地开放式街区的文脉肌理,从上海时代演变 中建筑形态的经典元素汲取灵感,并以“面向未来”的理念进行打造。

从上文效果图中其实能略睹一二的是,太平洋新天地商业中心的商业部分将会采用开放式街区结合盒子购物中心的形式进行打造。在目前只有沙盘和效果图参考的情况下,归纳几个看点和大家分享。

1、 上文提到项目在新天地太平桥板块中占据较大面积,很大一部分原因就在于其拥有开放式街区结构,因此商业空间足够,但也并非巨无霸型购物中心,新天地太平桥板块一直在做的更重要的工作是城市更新工程,为片区带来更多元化的商业、办公、自然环境等优质公共空间,并非单纯的建造购物中心。

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2、 20年后再建街区商业某种程度上是对上海新天地石库门区域开创街区商业先河的致敬。非旧改,而是拔地而起的全新商业内容会如何传承、呼应石库门街区,并进行现代化的演绎值得品味。

3、 最显著的不同除了风格外,来自“一上一下”。“上”,是指6500㎡超维度全景天幕覆盖,在确保日常自然光照的情况下,尽可能降低开放式项目因天气因素的受限;“下”,是指多层次下沉式广场的打造,将垂直视觉面拉宽,营造出更丰富多元的视觉观感,这也是老建筑旧改项目受各种限制所不具备的条件。

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当然楼宇之间的连廊、各种露台的设计、自然绿化的植入、多达10个活动场地的打造等现代化开放式商业体较为常见的操作该有的都有,这里就不赘述了,要知道在此之前,瑞虹天地月亮湾早已是在设计、环境、品质层面口碑颇高的项目,瑞安出品的基本盘是相对有保障的。

值得一提是,除了全新建造的商业和办公部分,项目还会保留区域内的历史文化风貌,包括东台路步行街、喇格纳小学、章太炎故居等历史街区和建筑,据悉会根据建筑的历史背景和形态进行因地制宜的重新开发和利用,呈现不可复制的特色和亮点,这些可作为彩蛋拭目以待。

关于商业

由于该项目计划将于2023年才面世,目前仍处于非常初期的招商筹备阶段,因此能够官宣的内容不多,我从有限的信息和大家分享一些感受。

几个关键信息包括:

计划店铺数量将会达到 260个 左右;

业态配比计划为 零售(49%)、餐饮(30%)、娱乐(14%)及服务(7%)

主力租户方面会引入特效影院、复合型书店、全天候餐饮娱乐酒吧及室内娱乐体验中心等;

创新性地打造特色文创小街及原创孵化平台。

这些已知信息传达出哪些看点呢?

首先260个品牌差不多就是类似iapm这样一个主流购物中心的品牌数量,因此从商业打造角度来讲,太平洋新天地商业中心是新天地太平桥板块一次集中性商业打造能力的体现(此前大多是相对较为分散的小体量商业体,更考虑细分市场。)

业态配比方面,零售占据较大比重是较为常规的手法,但对于以餐饮资源丰富的上海新天地而言,则正是需要加强的环节。在最初的石库门区域,项目营造的更多是以餐饮为主的休闲氛围,随着之后新天地广场、新天地时尚 I / II 、湖滨道购物中心等各个项目的建成,开发商希望为消费者提供琳琅满目购物选择的初衷得以逐步实现,去年的新天地时尚 I 焕新开幕可谓将这一理念发挥得淋漓尽致。太平洋新天地商业中心延续这一策略也是情理之中。

如果说主力商户业态在你意料之中的话,那特色文创小街及原创孵化平台的计划可能会更易引起兴趣和话题,考虑到该片区此前拥有古玩街(将会成为项目的内街主干道)、西藏南路一街之隔的对面过往是花鸟市场,因此原本就是众多老上海“玩家”喜欢兜兜逛逛的街区,如今升级开发后如何将这一文化风貌通过新的内容和形式得以传承,是优质开发商会考虑的话题。

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关于办公

如果说这几年新天地太平桥板块的商业内容几乎每年都有各种改造和调整新动向,使其长期具备活力和话题,那办公的话,我虽然不专业,但至少知道这是好多年来第一次新盖楼宇。

官方信息是,目前三栋办公楼均已启动 LEED与WELL的建筑设计双重预认证 ,其中T1办公楼将获得LEED铂金级认证。

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在我个人看来,即使已经20年有余的瑞安广场都能通过硬件更新展现现代化品质,通过各种内容运营展现活力,那你能想象“一步到位”的全新写字楼势必更便于把日常积累的各种“技能”进行一次性的“大招释放”。

意义展望

首先是 对于新天地太平桥板块而言 ,上文已经说到在地理位置上,项目将边界向东扩展到了西藏南路侧,至此项目除了拥有淮海中路核心商业街沿街面外,接壤西藏南路这条交通要道和轨交8号线也会为整个片区输送更多多元化客群。

现代化的建筑,充足的体量能够为该商圈引入更多此前可能因种种条件限制而未能达成合作的品牌商户,呈现更丰富的商业内容。

更重要的现实意义是,太平洋新天地商业中心如果自身能够打造成功的话,将有可能带活此前稍显“孤军奋战”的湖滨道购物中心,这就如同新天地时尚 I  的成功,会让业内对新天地时尚 II 改造的期望值提升。

同时“东倾”后也将会将整个新天地太平桥板块的重心由石库门街区为轴心“迁移”至太平湖绿地,形成以城市公共空间为核心,发散状呈现商业内容的布局,对各商业体相互之间内容的平衡感较为重要。

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对城市建设而言 ,这是瑞安房地产一直在致力的事业。从现代化角度来讲,项目会打造浦西全新天际线;从文化视角看,包括对于上海新天地的传承、对于历史风貌建筑的焕新、对于该片区消费者传统的致敬,也都是太平洋新天地商业中心的价值所在。

当然由于较为前期,大家也能看到文中除了官方图片外,我也没有更多素材可以分享了,之后会持续关注,也期望能为大家带来更多该项目的进展报道。

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