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房地产未来8大趋势!人口普查数据里基本定了

杠杆游戏 | 用数据读懂经济中的杠杆和泡沫 2021/05/12 09:52

撰文|张银银&编辑|欣欣然

5月11日上午,备受瞩目的我国第七次人口普查数据发布会举行。

主要数据向外界做了通报。并在统计局官网上 一口气 发布了第七次全国人口普查公报,第1-8号文。用统计部门发布会上的话说,这回一次性发布的数据多、详实。

不仅如此,过段时间,像前2次人口普查一样,还会出版更加全面的《中国2020年人口普查资料》。到时候会有更多详实的数据。

发布会上,相关领导也就此做了预告。

就目前已经发布的数据看,杠杆游戏仔细阅读后认为,这 对研判我国房地产未来,具有很高、很多的价值 。今天简明扼要,只说干货,希望对杆友有用。

1、我国城镇人均居住面积基本赶上发达国家,未来还会增长。 关于中国城镇到底有多少房子,有多少住宅,人均居住面积是多少,一直缺乏缺乏权威数据。

6、7年前,杠杆游戏做过一篇4万字左右的数据整理和分析,当时我的结论是,我国即将赶上了发达国家人均居住面积。

2020年10月,住建部部长王蒙徽在人民网“人民要论·“十三五”辉煌成就·住房和城乡建设”上发文,2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

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图表来源|楼盘网(特此感谢)

这个数据,和主要发达国家比,到底算什么水平?有很多论文、研报都介绍过发达国家的情况,大概人均40平米左右。如上图,当然和美国、英国无法比。

且多数发达国家基本不怎么增长了,因为他们社会非常稳定。

按照统计公报,2019年我国城镇常住人口84843万人,如此可以计算出当时我国城镇住房大约有337.68亿平米。

注意,这是住房,我国实际还有一些商办性质的公寓,其实际功能也是住人而不是办公。

也就是说,考虑到这部分房子,无论人均实际居住的面积,还是住人的房子总面积,都是比官方统计要高。

2020年我国竣工住宅面积,6.59亿平米。如果不考虑拆迁因素,2020年末,我国有住房约344.27亿平米。

按照这次人口普查数据,城镇人口为90199万人,比2019年大幅增长 5356万人。如果这样算,城镇人均居住面积只有38.17平米,比2019年要低。如果考虑到拆迁,会略微再低一点。

不过如杠杆游戏上文所述,我国有一种特有的商办性质的公寓,这个总量也不低。算上这部分,可以负责地说,我国城镇人均居住面积40平米左右,和发达国家基本没差别了。

我国是房地产建设大国,未来人均居住面积进一步增长是肯定的。

2、不考虑结构问题,在建住宅面积,几乎够我国未来所有城镇居民居住。 人口普查数据显示,2020年我国人口城镇化率,已经达到63.89%。

从发达国家城镇化历程,和我国实际国情看,城镇化大概75%左右时算完成。也就是说,还有11.11%左右的增长空间。

不考虑未来人口负增长的事,可见的中期,未来就算稳定在14亿人口左右,大概会新增1.56亿人在城镇居住。

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如上图,统计公报显示,2020年末,我国住宅在建面积继续增长4.4%,高达65.56亿平米。差不多是今天实有住宅面积的五分之一。

静态计算,在建住宅,可以使潜在城镇新增人口,获得人均42平米居住面积——杠杆游戏算完这组数据震惊了,比当下的城镇人均居住还高。

3、房地产行情进一步分化是必然。 如上所述,在建住宅面积总量高,哪怕静态考虑,已经够未来所有潜在新的城镇居民住了。

但事实是,房地产每年都会有新增的开工,年复一年,最终建成的住宅总量会更多。

所以,部分区域肯定是过剩的。

而有些区域、城市、板块,因为经济更好、配套成熟、产业不错、居住环境好、供应不足等因素,依旧可能紧俏。

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如普查公报发布的图表,相对2010年,河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川、云南、甘肃的人口占比全国之比,都下滑。

过去10年我国人口还在缓慢增长,也就说,这些地方常住人口增量跑输了大盘,甚至已经负增长,见下文。

综上简单说,房地产行情的进一步分化,是必然。甚至分化的程度,可能超乎想象。

4、发展水平较高的省份,楼市更有前途;多数省份,除了省会可能房地产都无投资意义,甚至省会都不好说。 普查数据刚发布后,就有网友将第6、7两次普查的数据、2019年的数据制作成图,非常感谢。

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图表来源|网友不详(特此感谢)

山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃和10年前比,常住人口都呈负增长。昨天(5月10日),杠杆游戏在《 人口普查数据公布在即!9大预析,大概率不会打脸 》一文中,我还写了东三省之外,预计未来负增长的还会更多。

可以想见,这个人口情况的省份(自治区),除了省会(首府,下同不再重复),其他城市楼市敢投资吗?

而跑赢全国5.92%常住人口增量的省份,有北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南、重庆、贵州、西藏、宁夏、新疆。

除了贵州、西藏、宁夏、新疆等少数民族地区,除了重庆,清一色都是沿海或东部地区。

多说一句,广东、浙江的人口增量真的太优秀了,经济好、产业好,吸引人啊。房地产受益,也是必然。

另外和2019年的抽样常住人口数据比,2020年普查很多省份数据掉得不少,基本也都是欠发达地方,和10年里人口总负增长、低增长的基本重叠。

这类地区,除了省会,投资性购房,真的要慎之又慎,甚至省会都是坑。

5、老龄化,绝对是房地产最不好的消息。 普查显示,15-59岁人口为894376020人,占63.35%;60岁及以上人口为264018766人,占18.70%,其中65岁及以上人口为190635280人,占13.50%。

与2010年第六次全国人口普查相比,15-59岁人口的比重下降6.79个百分点,60岁及以上人口的比重上升 5.44个百分点,65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。

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这一组数据一方面说明潜在购房人群本身在减少,且幅度不小。年龄越大,概率上说,越不会是刚需。

而60岁以上的人,不仅可能不购房,随时可能房子还要给家里子女继承。即一户两套、多套的家庭慢慢会越来越多。

其实今天很多90后、00后家庭条件不错,家里已经有2套,甚至多套房屋。对于这些家庭来说,杠杆游戏认为,即便算上他们小孩异地工作、买房,对于房地产的销售,依旧是不利的。

6、广东确实比较年轻,楼市保值。 普查数据发布后,有网友制作了各省(自治区、直辖市)份老龄化排名。

如下图辽宁、上海、黑龙江、吉林、重庆、江苏、四川、天津、山东、湖北60岁以上人口都超过20%。

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图表来源|网友不详(特此感谢)

湖南、河北、内蒙古、北京、陕西等省区市也都接近20%,还有的其实过不了2年大概率也会接近或者超过20%。

其实看完上述图表,杠杆游戏要说,进入深度、中度老龄化的省份实在太多了,或者过不了几年也会是。

唯一经济不错,又例外的是广东。60岁以上人口比例只有12.35%,最年轻4个省份之一,65岁以上人口只占8.58%。

广东,或者准确说珠三角地区的不错城市,购房保值是不错的。

当然,比较老龄化地区不代表房子都不保值,因为地价、放水、经济面摆在这里,一些人口总体较老,但经济还不错的省份、城市,依旧有其吸引年轻人、投资保值的逻辑。

7、经济只要不太差城市,房地产一定的红利期还在。 首先如上文所述,城市化毕竟还没完成。不管大小城市,只要经济不太差,城区部分本身还能吸引人口。

具体到在地级以上城市最有购买力的群体,大学生,近10年增长不错。

此次普查显示,具有大学文化程度的人口为21836万人,2010年具有大学(指大专以上)文化程度的人口为11964万人。与2010年相比,每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人。

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可以说,这个增量,是经济不太差城市的购房中坚力量。

从我国大中专目前的招生、毕业看,这个趋势未来一些年依旧不错。当然,杠杆游戏上文也分析了,老龄化、继承房产、父母房子多套,也会越来越影响房子销售。

所以最后的红利期,大家且行且珍惜吧。

8、出生人口的下滑,对房地产长期影响很大。 这次人口普查,统计部门说2020年出生人口1200万人,规模仍然不小。

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对此,杠杆游戏表示认同,毕竟全世界人口过亿的国家也不多,我们一年就生这么多,挺厉害的。

其实从20年前开始,我国每年出生人口就比较稳定,1600万人左右。 生育政策调整后的2016、2017年,生了接近1800万和1700来万人。

不过很快2018、2019就回落到1500万人左右,甚至不到1500万人。

然后2020年黑天鹅事件影响,1200万人。

考虑到老龄化后的死亡人口会逐步增长,很多家庭房子会闲置,如今生小孩的家庭多少家里没房子……

出生人口的下滑,相对过去维持低位,这个负面影响对房地产是长期的。


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