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读年报|保利地产:无惊喜,有未来

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2021/04/22 10:52

新知达人, 读年报|保利地产:无惊喜,有未来当下的地产行业,如无惊喜,就是利空。

在2020年度业绩发布后,“地产股双雄”——万科A和保利地产,都演绎了同样的股价走势——领跌。

4月19日晚,保利地产发布了2020年报。至4月20日收盘,保利地产股价相比前一日收盘价下跌3.09%。

是保利地产财报指标有不尽如人意之处?还是受地产行业被视作“平庸”的大环境所拖累?


销售提速较快

翻看保利地产2020年报,各项指标虽然谈不上惊喜,但可圈可点。

销售方面,2020年保利地产实现销售金额5028.48亿元,同比增长8.88%。在克而瑞统计的TOP6房企中,销售金额增速排名第四。

从销售金额区域分布来看,保利地产在核心区域及城市的深耕效果比较显著。

年报数据显示,2020年保利地产在珠三角及长三角的销售合计占比达52%,较2019年提升6个百分点。有16个城市排名市场第一,39个城市排名前三。单城签约过百亿城市有15个,较2019年增加2个。

从2021年一季度销售表现看,保利地产今年的销售提升较快。一季度实现销售金额1242.82亿元,同比增长75.0%,在TOP6房企中,增速仅次于融创(88.3%),远超中海(49.7%)和万科(30.2%)。

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数据来源:企业公告,地产锐观察整理


拿地强度提升

土地储备方面,2020年保利地产拿地金额2353亿元,同比增长51%。拿地金额/销售金额的比例从2019年的33.7%提升至46.8%,拿地强度同比2019年明显增强,接近2018年的水平。

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数据来源:企业公告,地产锐观察整理

分区域看,2020年保利地产加大了华北、中部的资源获取,土储结构趋向均衡。

分城市看,保利地产2020年仅新进入4个城市,加重深耕,布局10年以上的城市投资占比由2019年的53%提升至73%,二线土地占比从40%提升至52%。

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来源:广发证券研报

截至2020年末,保利地产拥有土地储备1.71亿平米,其中38个核心城市占比65%,待开发面积7747万平米,能够满足未来2-3 年的开发需求。

据公司公告,2021年一季度,保利地产拿地力度不减,拿地金额452亿元,同比增速36.7%,楼面均价5573元/平米,同比下降 22.7%,拿地强度为36.4%。


毛利率下降 但仍较优

盈利方面,保利地产2020年综合毛利率为32.59%,同比-2.38个百分点,主要由于2017-2018年高地价项目为结转主力,拉低了利润率水平。

但是公司净利率不降反增,2020年净利率为16.47%,同比+0.56个百分点,源于实现投资收益 61.41亿元,同比大增65.91%,税金及附加同比下降15.32%。

红姐统计,虽然保利地产2020年毛利率有所下降,但是在前6房企中排名第一,超越了“利润王”中海,远超万科,同比下滑的幅度也最小。

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数据来源:企业公告,地产锐观察整理


“三道红线”未踩,但仍有降负债压力

“三道红线”方面,截至2020年末,保利地产剔除预收账款资产负债率为68.74%,净负债率为56.55%,现金短债比为1.82,零踩线,为“绿档”房企。

保利地产融资优势体现明显,2020年的综合融资成本仅为4.77%,创历史新低。

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数据来源:企业公告,地产锐观察整理

但是,从资产负债率看,保利地产2020末的数字为78.69%,同比+0.9个百分点。在五大代表性央企中最高,从国资委管控的角度看,仍有降负债压力。

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来源:保利地产2020年报

并且,据年报显示,从2017年至今,保利一直发行着永续债,合计201.8亿元。因为永续债计入“其他权益工具”(一种有债权性质的股权),因此保利地产的实际负债率要比年报给出的数字高。


分红低于预期,为未来蓄力

导致年报发布后保利地产股价下跌的首要原因,应是分红低于投资者预期。

据与年报同日发布的《关于2020年度利润分配方案的公告》,2020年保利地产每股派发现金红利 0.73 元,合计拟派发现金红利87.38亿元,占2020年度归母净利润的30.18%,同比-5个百分点。

同时,据保利地产《2021-2023年股东回报规划》,2021-2023 年公司每年现金分红比例均不低于25%,相比前三年设定的不低于30%的分红比例,新三年又下调了5个百分点。

在4月20日的保利地产2020年度业绩会上,保利地产总经理刘平解释,2020年度分红方案及回报规划是“在三道红线、集中供地等政策下,结合经营资金需求和股东即期回报”平衡制定的。

有业内人士表示,保利地产降低分红的原因应与加速扩张拿地有关。虽然降低分红,但利用自己的融资优势加速拿地(2020年三、四季度拓展金额占全年总投入的 65%),有利于进一步抢占市场份额,有利于长期价值投资者。


2021年继续增加投资

由于拿地开支大幅增长,导致2020年保利地产经营活动产生的现金流量净额(151.5亿)同比大幅减少61.31%。

但是从资金面来看,保利地产压力不大。2020年保利地产实现销售回款4706 亿元,回笼率为 93.6%。截至2020年末,保利地产手握现金余额1453亿元,同比增长4.53%,足以覆盖短期借款及一年内到期的非流动负债。

在年报中,保利地产披露,2021年公司全年计划完成房地产及相关产业直接投资3950亿元(同比+25%),计划新开工面积4900万平米,计划竣工面积4000万平米。

保利地产还表示,将坚持“一主两翼”的发展战略,加大对两翼产业(综合服务——保利物业、保利商业、保利酒管、销售代理平台保利投顾与不动产金融——信保基金、保利资本)的培育力度,推进多元化,形成新的业务增长极。

总体看,虽然保利地产2020分红比例和毛利率走低、资产负债率较高,但从销售回款、拿地表现看,仍可以称得上是头部房企中的绩优生。

年报发布的次日,截至4月21日收盘,保利地产股价小幅回升至14.16元,比4月20日收盘上涨了0.28%,而万科A股价继续下滑了0.28%。

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