01

总 则

1、 为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及制定的有关规定的要求、制定本指导。

2、 房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本的费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

3、 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，严格按照国家以及公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受公司监督。

02

成本核算的基 本程序

成本核算的一般步骤：

1：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

2：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

3：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

03

成本核算对象的确定

1、成本的核算对象的确定原则： 应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算； 适应成本监控的要求。

2、各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

（1） 单位开发项目，一般以每一项目编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

（2）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

04

成本费用项目及核算内容

1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目一般包括：

土地获得价款

开发前期准备费：规划中的高程关系。

主体建筑工程费：建筑与结构的统一，奇异造型的避免

主体安装工程费：管线布置的汇总，井道优化，

社区管网工程费：地下车库顶管线管线综合与高程的关系。

园林环境工程费：园林设计的技巧。微地形。

配套设施费：功能与取舍。会所的建立。

开发间接费