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长租公寓接连暴雷,悦如公寓被并购

金评媒JPM | 互联网金融媒体,贯穿全球 2019/11/29 05:12

野蛮生长后迎来寒冬

文 | 舒言

近日,河南悦如资产管理公司发布公告称,其投入的 1600套 公寓因面临巨大的经营及资金压力,已无力维持公司正常经营,故 接受并购重组

实际上, 长租公寓暴雷 已经不是什么稀罕事了。据不完全统计,自2017年起,已经有20多家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产,众多租客、房东遭受了巨大经济损失。2018年至今,随着长租公寓行业深陷“甲醛门”、租房贷等风波,行业暴雷事件也是 层出不穷

悦如公寓暴雷

已无力维持正常经营

河南 悦如公寓 的这场 “暴雷” 风波,始于悦如公寓官方微信公众号发布的一则通告。

通告称:10月8日,悦如资产管理有限公司因经营不善,无法继续运营,已经被郑州比逊达美公寓管理有限公司并购,已将全部股权转让给对方,且已经进行了相关股权转让及工商变更手续。在全部变更协议生效后,公司经营管理及房源管理等均由收购方全权负责。

这则通告几分钟后便被删除,但一石激起千层浪,悦如公寓暴雷的消息立刻引发了涉事各方的关注。

创立于2014年的悦如公寓,在国内长租公寓品牌指数排行榜上曾一度位列第八名。

2016年,在住房租赁政策红利下,悦如资产 迅速扩张 ,仅 一年 就在郑州市场收购房源 10000间 。当时,成立仅两年时间的悦如资产,在郑州就拥有分散式20000间房,集中式10栋楼,并且还在武汉开设了公司。乘着政策东风前期积累了大量的房源,悦如资产一时风头无两,但也为日后资金链断裂、运营难以维继埋下隐患。

从2014年至今,不过 短短四五年 的时间,悦如公寓的 命运 就犹如过山车一般,如今“已 无力维持 公司正常经营, 接受并购重组 ”的结局也不免令人唏嘘。

长租公寓接连暴雷

运营模式或是主因

长租公寓在中国广泛普及,并被资本市场所追捧,背后有着租房市场深刻的市场逻辑。有业内人士指出, 分散式长租公寓业务盈利差 ,回款难,回报周期长。因其发展模式,长租公寓也面临着 资金链紧绷 的难题。而长租公寓接连暴雷的 主要原因 就在于 尚未找到合适的盈利模式

目前,国内大多长租公寓处于 微利 状态,只有通过 高效率的管理 来尽可能赚取差价。随着郑州租赁房屋供过于求,导致租金下跌,悦如公寓这种 以赚取差价为主 的盈利模式 发展空间受限 ,难以为继。

眼下,郑州市场供过于求导致房屋租金下降已是事实。而且,悦如公寓前期扩张带来的房源,出租率低,运营成本高,公司不堪重负等问题,成为微利时代下压垮悦如公寓的一根稻草。

金评媒(ID:JPMMedia)了解到,一些 “爆雷”公寓 一方面采取 “长收短付” 的方式,分别与租客、房东签约,也就是和租客约定押一付六、押一付十二,甚至有租客交付了两年的租金,而和房东约定押一付三。同时,还采用 “高收低租” 的方式 扩大规模 ,即从房东手中以高价获取房源,而以较低的租金吸引更多租户选择自身的品牌,因此, 资金链 一旦 断裂 ,该模式难以为继。

“长租公寓行业本质上是一个 资本密集型 行业,前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造,后期也需要源源不断的 运营和维护 的投入。” 经济学博士、空白研究院院长杨现领表示,“而与前期巨大投入形成反差的是,长租公寓是一个 薄利 的行业,行业净利润率不足5%, 投资回收期 通常要在 8年 以上。”

业内人士认为,如果真的想在长租公寓行业干出一番事业,就必须做好长期作战的准备。很显然,多数涌入到长租公寓的投资者,目前并没有认识到这一点。

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