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住宅类物业公司的窘境

程鹏观物业 | 有价值的物业行业新模式、新知识 2021/02/22 09:08

准确的说,主营住宅物业服务的公司,很多行为还不能说是完全商业行为。这个就导致住宅类物业公司陷入两张皮的窘境。

一方面,在资本加持下,物业公司的商业行为都是在不断展现公司的资本沟通能力,展现公司塑造自己形象的能力,展现公司说服资本相信自己是赢家的能力。例如物业公司对规模的疯狂追求。另一方面,物业公司的 基层 运营 体系非常健全 但是物业公司是为 居住 社会空间 的业主提供服务,就必然 内嵌在复杂的社会和群体关系氛围中,具有明显的民生意涵,而非单纯的市场化行为。 市场行为和社会行为在社区交织,让物业公司很是难受。

诚然,中国的物业管理行业正处于高速增长期,增长速度至关重要。我查看了最近几家上市公司业绩预报,低于 40% 的增长肯定不符合高速增长期的特征。正如我在《什么因素驱动上市物业公司的市值?》一文中,提到 物业公司 具备 修复快速扩张 引发管理 漏洞 的能力。

住宅类物业公司在追求健康发展过程中,不得不面对中国特色的高密度居住空间,对项目运营的不利影响。

这个不利影响就是陌生人高密度、大规模集聚和居住带来的拥挤效应。在拥挤的陌生人社区,每家每户都在践行 “关起门过日子”,殊不知,陌生人社区业主之间不需要长久交往的需求,机会主义成本低,业主很容易走向极端,或者暴躁,或者冷漠。可见,整体氛围对物业公司项目运营是非常不友好。反过来也能解释,为什么有些小型社区、别墅类社区,或者单位的住宅社区,业主和物业公司关系要融洽很多。

物业公司不得不面对大量陌生人高密度集聚必然产生的社会问题。实事求是来说,这些社会问题超过了物业公司能力和职责范围,但是物业公司是靠社区生存和发展的,必须要思考如果降低陌生人社区的不利效应。

如何破解不利效应, 住建部等十部委 《通知》突出强调业主在社区治理中的积极作用和价值。改变以往物业公司站在前台,街道兜底,业主站在后台,甚至不站台的被动局面。 也就是说,共建共治共享,搭建业主、 业委会、 街道、物业公司 等主体 之间的良性协作关系 ,在治理实践中形成合理的责权利关系,寻求各方利益诉求的最大公约数。

共识只是方向和目标,落地方法呢?

必然面临一大堆亟需破解的问题。例如,如何发挥业委会的作用。业委会 本质 通过业主集体行动实现社区的善治。 北京市颁发的《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划( 2020-2022 年)》,明确提出了 2020 年业委会(物管会)的组建率到达 90% 。相对于组建业委会,如何破解业委会在陌生人社区中存在 组织困境 能力困境 两大问题 更难。

过去的十年, 许多地方探索的 党建引领、四方共管、 多组织联席会议、业委会与居委会交叉任职等办法,都是打破组织间相互孤立、促进协同合作的有益探索。 遗憾的是,很多好的探索和做法,由于人员的变动,物业公司没有及时梳理管理实践,上升为公司的管理规范,管理延续性不好。

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