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景瑞控股:速度掉队、债务承压,曾经黑马跑不动了?

奇点商业地产 | 分享最新最快最有料的商业地产新 2021/02/03 20:10

好的商业故事总要有一个漂亮的转折点。当房地产竞争日趋白热化,多数中小房企将转型目光瞄准在金融、资管、服务等领域。

景瑞控股便是其中一个典型。2016,景瑞控股年开始多元化业务布局,此后又提出以房产开发为主业,并持续向“大资产管理”模式转型的业务模式,欲从传统开发商向资产管理服务商转型。

2020年3月初,景瑞控股进一步调整优化,形成旗下优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大平台。

其中,优钺资管从事于房地产基金募资和资产管理;景瑞地产专注地产开发;景瑞不动产专注公寓及办公楼开发、持有及租赁运营管理;景瑞服务则为商业广场及高档公寓等多种物业提供物业服务;合福资本致力于房地产生态圈的投资。

然而,转型下的景瑞控股并未走向阳光明媚的康庄大道。近年来,业绩乏力、负债承压、口碑下行等问题成为悬在景瑞控股头顶,难以驱逐的乌云。

乏力的业绩增长

曾经,景瑞控股算是中小房企中的一批“黑马”。

起家上海,1993年,上海景瑞房地产发展公司在虹口推出首个产品线“景瑞花园”,独特的建筑风格一时倍受瞩目,随后,项目的遍地开花也让其坐拥“虹口之王”的美誉。

2016年,景瑞控股迎来高光时刻。全年完成合约销售 167.8亿元 ,同比跨越式增幅达 93% ,远超同等规模下的其他房企,跻身地产百强榜单。然而,就在业内等待景瑞的下一场潜力爆发时,这匹黑马却突然“跑不动”了。

新知达人, 景瑞控股:速度掉队、债务承压,曾经黑马跑不动了?

制图:凤凰网奇点商业

2018-2019年,景瑞控股显现出乏力的业绩增长。 这一年,其累计签约销售额约251.59亿元,相比2018年的252.36亿元下降了0.31%, 相对于280亿元的销售目标,完成率仅为89.85%。

2020年情况依旧没有改变,景瑞控股全年累计合约签约销售额仅约255.07亿元, 同比仅增长约1.3% 。按照这样的趋势,2021年600亿元的销售目标恐将难以完成。

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图源: Choice金融终端

物业销售的放缓,也直接导致了营收的倒退。

2017年,景瑞控股录得营业收入156.68亿元,同比增长4.1%,相比2015-2016年的高速增长明显逊色不少;2018年,营收更是锐减至112.68亿元, 业绩缩水近三成; 2019年,景瑞控股营收132.85亿元, 同比增长17.9%,却依然不及两年前的水平。

与此同时,景瑞控股其他业绩指标亦增长趋缓。2016-2019年,景瑞控股归股净利润分别为1.06亿元、8.06亿元、10.32亿元、9.04亿元;同期,毛利率分别为4.05%、16.07%、22.61%、20.2%。

多元化战略扯后腿?

一位接近景瑞控股的人士表示,公司近年来的增长受限与多元化战略探索有关,在资产管理、公寓开发、房产投资等方面, 景瑞分散了诸多精力,地产规模跟不上,其他业务回报慢, 导致现在的尴尬局面。

从景瑞控股2020年中期报告来看,物业开发虽仍为主要收入来源,但占比持续下降。截至2020年6月30日,景瑞控股物业开发平台收入人民币28.19亿元,占总营收比重的89.3%,而这一比例在2016年高达97.9%。

然而, 多元化业务带来的增长并不显稳定 。同期,景瑞控股来自办公及公寓平台的营收为8401.5万元,较上年同期的6081.1万元增长38%;所有其他平台营收3.59亿元,而上年同期则为5.15亿元,同比下降约30%。

另一方面,2017年以后,景瑞在地产领域的跑马圈地几乎处于停滞状态。

据奇点君查阅,2016-2019年,景瑞控股的土地储备分别为 302.3万平方米、440.6万平方米、480.4万平方米、470.8万平方米。

在2019年度业绩会上,公司高层曾表示,“景瑞的土地储备略微偏少, 现在的土储还不能支撑未来2年的发展。”

或是意识到对地产业务的投入不足,2020年,景瑞地产重新发力主航道。上半年,其于重庆、上海、武汉、杭州和苏州获5个土地及物业项目,土地储备合计约492.01万平方米;下半年,景瑞曾在9月4日-11日一周之内,斥资35亿连拿两地补仓江苏。

景瑞控股欲夺回失去的时间,但步履维艰。

疫情黑天鹅带来更大的不确定性,景瑞曾计划2020年推出355亿元的货值,而上半年新增土地的总货值仅为57.08亿元,与目标相距甚远。

值得关注的是,在这些土地储备中,景瑞控股的 权益面积在总面积中的占比逐年递减。 2016-2019年,这一指标分别为81.81%、57.22%、50.40%、45.82%,2020年中期为46.78%。

这意味着,景瑞控股的拿地模式,正在由独立开发转向合作为主。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在大城市土地成本较高的情况下,合作开发有助于降低风险,便于企业扩张。但同时,合作开发也导致很多项目联合操盘,容易造成销售业绩水分,引起投资者质疑。

高息发债能否突围?

尽管合作拿地可以在一定程度上减轻资金压力,但频繁补仓,仍对景瑞控股的现金流造成侵蚀。

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财报显示,于2020年6月30日,景瑞控股经营性现金流为4.8亿元,较上年同期的19.3亿元 大幅减少75.1% ;手持现金 120.31亿元 ,包括受限制资金17.24亿元,较2019年末的约137.48亿元,下降约12.5%。

景瑞控股的扩张高度依赖杠杆。同期,景瑞有息债务总额达193.44亿元。其中,一年内到期借款87.52亿元,较上年末增长6.87%;1~2年内到期借款45.13亿元,较上年末增长23.71%; 账面现金尚不足以覆盖短期债务

从“三道红线”监管指标来看 其剔除预收后的负债率为75.3%、净负债率为89.8%, 现金短债比为 1.04, 已触碰一道监管红线。

在融资方面, 景瑞控股 十分依赖海外途 ,且利率颇高。 截止2020年6月末,其境外债占比已高达46.9%

2019年,其分别发行了2020、2021年及2022年到期的优先票据,金额分别为1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元,利率分别为13%、10.88%及12%。

2020年3月及6月,景瑞控股又分别发行2022年3月及9月到期的1.9亿美元及1.5亿美元的优先票据,利率分别为12.75%和12%,均高于业内平均水平。此外,景瑞控股还多次被曝涉嫌 “明股实债” ,借信托融资输血。

不过,债务隐忧之外,口碑下行成为景瑞控股面临的又一棘手问题。

新知达人, 景瑞控股:速度掉队、债务承压,曾经黑马跑不动了?

1月8日,景瑞物业因多项服务未达标、且违反相关规定, 被宁波市住房和城乡建设局列入“黑榜” 。与此同时,南京、西安、南通、扬州、宁波等多地楼盘,频现业主维权行动。

企查查显示,景瑞地产关联风险达447条,其中多数为合同纠纷,仅南通景瑞置业有限公司因商品房销售合同纠纷引起的诉讼就多达99条。

早前,景瑞控股秉承“深耕长三角,产品价值领先”的发展策略领先市场,如今,匠心的缺失亦成为反噬自己的利刃。 速度掉队、债务承压、品质缺失 ,曾经黑马本色不再。如何找到顽疾,厘清方向,或许是转型中的景瑞控股需要好好思考的问题。

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