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房贷利率下调 买房者该狂欢吗?

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2019/11/21 21:30

昨日,最大的新闻莫过于 央行 降息啦, 1 年期 LPR 贷款市场报价利率 )降 4.15% 5 年期以上 LPR 降为 4.80% 此前 下调了 5 个基点。

有些人可能还不知道什么是 LPR

LPR=MLF MLF 由央行定价) +18 家银行对贷款利率 的平均 报价

18 家银行对贷款利率报价之后 全国银行间同业拆借中心 计算出平均值 向全社会发布,作为贷款利率的基准

每月 20 ( 遇节假日顺延 )9 时前, 18 家银行按公开市场操作利率 ( 主要指中期借贷便利利率 MLF) 加点形成的方式,向全国银行间同业拆借中心报价。

然后, 全国银行间同业拆借中心 按去掉最高和最低报价后算术平均的方式,计算得出 LPR ,于每月 20 9 30 分对社会公布。

商业银行实际执行的按揭贷款房贷利率 =LPR 利率 + 加点 。所谓的 “加点”,是指各 银行 考虑 自己的 “资金成本”“风险成本”“利润”等因素 ,上浮的利率。

原则上各家银行的 “加点”应该是不一样的,但目前北京地区各大银行普遍执行的是首套房房贷利率 = LPR+55 个基点,二套房房贷利率 = LPR+105 个基点。

也就是如果各银行不调整 “加点”的点数的话, 5 年期的房贷利率,首套房贷利率将由 5.40% 降为 5.35% ,二套房的房贷利率将由降为 5.90 降为 5.85%

那么这次 LPR 利率下调 对购房者 来说, 压力能减多少

以贷款 总额 200 、按揭 周期 20 来算 ,等额本息的商业贷款,月供每月 减少 57.39 总利息降低 13773.72 元。

这个数据,对于一般家庭来说,其实没有什么实质性的变化。

地产锐观察认为: 5 年期以上 LPR 降息, 虽然 给目前低迷的楼市注入 了一剂 强心剂 但对楼市的提振效果如何还需要继续观察。

小编尚才疏学浅,让我们来看看各大专家的看法吧 ~

专家解读

中国民生银行首席研究员温彬:

11月 20 1 年期 LPR 4.15% 5 年期以上 LPR 4.80% ,均较上期下调 5 bp ,符合市场预期,下调幅度与 11 5 日央行下调 1 年期 MLF 利率 5 bp 一致,从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制,表明央行政策利率变动对 LPR 变动将产生更直接有效的影响。

LPR下调明确货币政策价格工具传导机制,切实降低实体经济融资成本。

深圳中原董事总经理郑叔伦:

房地产市场走势与房贷利率之间关系密切,因为房贷利率决定每个月的供款负担,从而影响客户是否买房的重要因素之一。

虽然这次降准幅度不大,实际上的供款减负不明显,但是心理上还是有比较大的作用,加上利率走势正常來说,不是上上下下波动式,而是遵从长期趋势。

8 月份以来 1 年期针对企业的贷款基准利率多次下调, 此次 5 年期以上贷款基准利率也下降,反映利率正在下行通道,对市场预期有较大的积极作用,对楼市的支持作用也是肯定的。

今年以来全国房贷利率依然持续上升,首套利率破 6% 城市增多,加上政策上的偏紧,全国房地产市场整体较为低迷。而政府调控既不希望大涨,也不希望跌, 从第三季度货币政策报告看,删除了过去一直强调的 “房住不炒” ,虽然不代表楼市将放松,但是也有稳楼市,不能过于打压的预期。

房贷利率可以通过加点来调控,短期内房贷利率的快速下调不太可能,但此次的下调是一个信号,未来要关注利率下降的幅度与频率,将会左右楼市走向。

东方金诚首席宏观分析师王青:

此前公开市场政策利率接连下调 11月 5 MLF 操作利率下调 5 个基点; 11 18 日央行 7 天期逆回购利率也下调 5 个基点 ,本次LPR下调总体符合市场预期。

考虑到新LPR改按公开市场操作利率加点形成的方式报价,其中公开市场操作利率主要指 MLF (中期借贷便利)利率。由此,在 MLF 利率等公开市场政策利率下调后,本月 1 年期 LPR 报价随之下行顺理成章 主要针对居民房贷的5年期以上品种下调略超市场预期。

本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进,进一步释放强化逆周期调节信号。 11 月两项重要公开市场政策利率下行,正在扭转此前四个月货币市场利率整体边际走高、且 8 月和 10 月的 DR007 平均利率水平已高于上年同期的状况。

我们判断,从11月开始,“宽货币”势头有望恢复。 与此同时,主要针对企业贷款的1年期 LPR 走低,将带动企业贷款利率下行。这意味着“宽货币”与“宽信用”联动明显,货币政策传导效率显著增强。 值得注意的是,本月5年期以上 LPR 报价也出现 5 个基点的下调,这将对房地产市场运行形成一定支撑。

资深经纪人谢林锋:

此次利率下浮一方面是基于今年宏观经济及GDP增速进行调整,另一方面是刺激房贷市场,进一步降低房贷成本,有效发挥住房消费循环能力。

对于楼市来说,这是一个非常利好的政策,降低房贷成本首先会激发消费置业者积极入场,降低购房成本,同时也对于购房群体起到推动作用。

联城行数据经理李媛媛:

近一年来楼市调控层面基本稳定,投资投机性购房需求得到有效抑制。在此背景下,调整利率不是放松信号,是对合理购房需求的满足, 降低对于首套购房群体是利好 ,对于二套在目前首付比例及利率上浮的严控下,不会刺激太多需求,楼市仍以稳定基调为主。未来,房地产调控出现大幅变动的可能性不大。

财经评论员刘晓博

1、11月5日,央行意外地降低了“1年期中期借贷便利”的利率,从3.30%降低到了3.25%。这是当前最重要的“政策利率”,在这个背景下,11月20日降息基本尘埃落定。 但房贷利率(5年及以上期限利率)是否会降息,大家不敢确定。最大的悬念落地了。

2、5个基点的降息,幅度非常小。它相当于把央行1次标准降息(每次25个基点)分拆为5次,带有安抚性质。 但能给房贷基准利率降息,仍然意义重大,它意味着:高层不希望看到楼市偏冷。

楼市降息有两种方式:一种是隐性降息,让各地央行和政府去办,做而不说;第二种就是目前采取的,虽然降息幅度很小,但政策意义很大,这相当于“敲锣打鼓式”的降息。

对于“有显著人口增量的高级别城市”的刚需购房者来说,你该买房了,这个信号足够强。 虽然现在买不一定买在最低点,但买了比不买风险要小。

由于CPI仍然在高位,而且可能继续走高,所以央行目前降息仍然是克制的。 到了2020年6月以后,降息空间会更大 。2020年央行可能会累计降息25到50个基点,而且还会继续降准。此外,地方债、国债的发行力度会增加,赤字率会达到或者轻微超过3%。而这一切,都是为了支撑经济增长,保就业。

6、总之, 给房贷基准利率的5个点降息,是楼市的较大利好,传递了很强的政策信号 。至于存量房贷如何享受降息,央行会在20天里出台政策,大概率是从2020年1月1日起,参照12月20日的报价利率执行未来一年的利率。

广东省房地产协会专家委员黎文江:

本次下调幅度不大,对减少房贷压力的作用不大。再加上各地银行可自行调节幅度,所以对楼市影响不大。

越秀地产兴业观察首席CRO周峰:

现在是银行没有钱放出来,年底都是很紧张的,排队等放款的客户非常多。报价利率降低5个基点, 对今年12月或明年 1 月市场的促进作用有限,但对明年春节后的行情有启示作用。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓:

LPR下降,楼市先别急着狂欢。

11月 5 日央行已经下调了 MLF 利率 5 个基点,今天 LPR 下调 5 个基点实属情理之中。而相对 9 20 LPR 利率 1 年期下调而 5 年期不变,本次 5 年期亦跟随下调了 5 个基点, 对于房贷当然有利好的一面,但也先别急着下定论

因为现在的个人住房贷款利率是以LPR为基准加点形成的,这意味着即便 LPR 下降,商业银行对房贷利率的实施仍然有足够的灵活性,首套房贷和二套房贷选择加点多少也很关键。 我的判断是,攥紧的手是松了点,但可绝不是宽裕啊

英大证券首席经济学家李大霄:

LPR下调 5 个基点是重大利好消息,目前已经第三次小幅下行,有效降低企业融资成本,对稳定经济增长有重要作用,对股票市场也有正面影响。

来源:公开资料综合整理

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